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八旬老人与家人签订财产分配协议，约定自己对其中一套房屋享有居住权，不料孙媳将房屋出租拒不返还。老人起诉维权后，法院判决老人有权居住使用该房屋，孙媳需限期腾退，明确 “民法典实施前的居住权约定虽未登记，亦受法律保护”。
一、案情梳理
1. 家庭关系与房屋背景：协议约定老人居住权，房屋登记儿子名下
赵建国（原告，胜诉方）与老伴李秀兰（2007 年去世）育有一女赵梅、一子赵强（2020 年去世）；王芳（被告）系赵强的妻子，二人育有一子赵阳。
2007 年，赵建国与李秀兰的多套房屋进行分配，其中 “一号房屋”“二号房屋” 登记至赵强名下。同年 10 月 18 日，在两位见证人见证下，赵建国、赵梅、王芳签订《协议书》，明确约定：“‘一号房屋’‘二号房屋’归赵强所有，赵建国可任选一套居住使用，直至百年之后；居住期间的物业费、暖气费由房屋产权人承担。”
2020 年赵强去世后，“一号房屋” 由王芳实际控制。2023 年 3 月，赵建国临时搬离 “一号房屋” 后发现，王芳竟将房屋出租给他人，多次要求腾退均遭拒绝。赵建国遂起诉至法院，诉求：1. 判令自己对 “一号房屋” 享有居住使用权；2. 判令王芳腾退房屋。
2. 争议焦点：孙媳以 “未登记 + 已解除” 抗辩，老人主张协议有效
王芳抗辩：1. 居住权需登记才设立，赵建国未办理登记，不享有居住权；2. 赵建国曾签订补充协议，约定 “若不居住，孙儿赵阳结婚无房时可使用”，现赵阳已到结婚年龄，居住权已解除；3. 赵建国已搬至女儿家居住，无需再使用 “一号房屋”。
赵建国主张：1. 《协议书》系各方真实意思表示，明确赋予自己居住权，且有见证人佐证；2. 补充协议仅针对另一套房屋，与 “一号房屋” 无关；3. 搬离系临时行为，并非放弃居住权，王芳擅自出租侵犯自己权益。
二、案件分析
1. 核心争议
2007 年的《协议书》是否有效，赵建国是否享有 “一号房屋” 的居住权？
居住权未办理登记，赵建国的权利能否得到支持？
王芳主张的 “居住权已解除” 是否成立？
2. 胜诉关键：协议符合居住权要件，未登记不影响权利主张
（1）《协议书》合法有效，具备居住权合同核心要件
法律依据：《民法典》第三百六十七条（设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同，合同应包括住宅位置、居住条件和要求、居住期限等条款）、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第三条（民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律没有规定而民法典有规定的，可以适用民法典规定）。
事实推导：① 《协议书》系书面形式，明确约定了 “一号房屋” 的位置、赵建国的居住权期限（至百年之后）、费用承担等内容，完全符合居住权合同的核心要件；② 协议由赵建国、王芳等家庭成员签字，并有两位无利害关系人见证，是各方真实意思表示，无违反法律规定的情形，合法有效。
（2）民法典实施前的居住权约定，未登记亦受保护
法律依据：《民法典》第三百六十六条（居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要）。
事实推导：① 案涉《协议书》签订于 2007 年，当时我国法律尚未规定 “居住权” 制度，无法办理登记手续，不能归责于赵建国；② 协议签订后，赵建国曾实际居住 “一号房屋”，王芳此前未提出异议，说明双方均认可协议效力；③ 法院认为，虽未登记，但协议内容符合民法典居住权的立法精神，且不违背当事人签订协议时的合理预期，应保护赵建国的居住利益。
（3）“居住权已解除” 不成立，补充协议与案涉房屋无关
法律依据：《民法典》第五百六十二条（当事人协商一致，可以解除合同；当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同）。
事实推导：① 王芳提交的补充协议仅针对 “女儿赵梅名下的房屋”，并非案涉 “一号房屋”，与本案无关联；② 赵建国临时搬离并非 “放弃居住权”，且王芳未提供证据证明赵建国明确表示不再居住，“解除条件成就” 的主张无事实依据；③ 王芳擅自出租房屋的行为，违反了《协议书》中 “赵建国享有居住使用权” 的约定，构成违约。
三、裁判结果
原告赵建国有权对位于北京市 “一号房屋” 居住、使用；
被告王芳于本判决生效之日起三十日内，将 “一号房屋” 腾退返还给原告赵建国。
四、案件启示
1. 老年人设立居住权避坑：3 个核心要点
签订书面协议，明确居住权核心内容
家庭财产分配时，若需保留居住权，务必签订书面协议，明确 “房屋位置、居住期限（如‘直至百年’）、费用承担（物业费、水电费等）、是否允许出租” 等关键条款，避免模糊表述；最好有 2 名以上无利害关系人见证并签字，增强协议效力。
民法典实施后，及时办理居住权登记
2021 年民法典实施后，居住权已纳入法定物权，设立时需向不动产登记机构申请登记，居住权自登记时设立；即使签订协议，未登记可能面临 “无法对抗第三人” 的风险（如房屋被出售给善意第三人），建议及时办理登记手续。
妥善保管协议原件，留存履行证据
协议原件需妥善保管，避免遗失；实际居住期间，保留物业费缴纳记录、水电费单据等，证明自己在行使居住权，防止对方以 “未实际居住” 为由主张权利解除。
2. 家庭成员注意：2 个权利行使边界
尊重老人居住权，不得擅自处分房屋
房屋产权人虽享有所有权，但不得侵犯老人的居住权，不得擅自将房屋出租、出售或抵押；如确需处分，需与老人协商一致，或确保老人的居住权不受影响（如 “买卖不破租赁” 原则同样适用于居住权）。
抗辩居住权需举证，不得滥用权利
以 “协议无效”“权利已解除” 等为由抗辩时，需提交充分证据（如书面解除协议、老人放弃居住权的声明等），不得仅凭口头主张拒绝履行协议；本案中王芳因证据不足，抗辩未被法院采信。
3. 核心提醒：居住权设立 “约定为基础，登记为保障”
本案的核心裁判逻辑是 “民法典实施前，符合居住权实质要件的书面约定，即使未登记，亦应根据诚实信用原则和当事人预期予以保护；民法典实施后，需通过‘书面协议 + 登记’的方式设立居住权，确保权利合法有效”。
建议涉及家庭房屋分配及居住权约定时，优先咨询专业律师起草协议，明确各方权利义务；老年人尤其要重视居住权的约定与登记，通过法律手段保障自己的晚年居住权益，避免因协议瑕疵或未登记导致权利受损。
法律小贴士
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第三条规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释没有规定而民法典有规定的，可以适用民法典的规定，但是明显减损当事人合法权益、增加当事人法定义务或者背离当事人合理预期的除外。” 本案中，法院适用民法典关于居住权的规定审理，既符合法律适用原则，也保护了老年人的合法居住利益。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
