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农村宅基地房屋买卖因涉及集体经济组织成员资格限制，确权纠纷较为常见。北京一起案件中，买方在签订房屋买卖协议近 30 年后起诉确权，法院结合合同效力和资格条件作出了裁判。
一、案情梳理
（一）当事人信息
原告：陈磊、赵芳（同村村民，赵芳为主要买受人）
被告：王强（房屋出卖人）
（二）争议焦点
一号院内七间正房（二号房）的买卖合同效力是否已明确？
赵芳作为本村集体经济组织成员，是否具备购买涉案房屋的资格？
登记在出卖人父亲名下的宅基地房屋，能否依据有效买卖合同确权给买受人？
（三）事件经过
1993 年 9 月 13 日，陈磊、赵芳与王强签订《卖房字据》，约定王强将一号院内七间正房以 1.11 万元出售给二人，当日付清房款后入住。该房屋集体土地建设用地使用证登记在王强之父王福名下，王福 1991 年去世，房屋实际由王强占有处分。
赵芳、陈磊均为一号院所在村集体经济组织成员，购房后一直居住使用房屋，未进行翻修，期间无人提出异议。2021 年 5 月，法院作出民事调解书，确认 1993 年签订的《卖房字据》有效。2022 年，陈磊明确表示同意房屋全部归赵芳所有，二人共同起诉要求确认房屋归赵芳所有。
王强经法院合法传唤未到庭应诉，视为放弃答辩权利。案件审理中，原告提交了集体土地使用证、卖房字据、民事调解书、关系证明等证据，证明房屋买卖事实及合同效力。
二、案件分析
（一）合同效力与确权基础
法院对核心法律关系的审查：
生效文书的既判力：2021 年法院民事调解书已确认《卖房字据》有效，根据《民事诉讼法》规定，生效法律文书确认的事实无需举证证明。本案中买卖合同效力已通过司法程序认定，为房屋确权提供了基础依据。
意思表示的真实性：《卖房字据》签订于 1993 年，系双方当事人真实意思表示，房款已实际支付，房屋已交付使用近 30 年，符合农村房屋买卖的交易习惯，不存在欺诈、胁迫等可撤销情形。
（二）买受人资格的合法性
法院对主体资格的审查：
集体经济组织成员资格：赵芳、陈磊均为涉案房屋所在村村民，具备购买本村宅基地房屋的主体资格，符合《土地管理法》关于宅基地使用权流转限于本集体经济组织成员的规定，不存在资格障碍。
一户一宅的合规性：案件审理中未发现赵芳存在 “一户多宅” 情形，其购买行为未违反农村宅基地管理的强制性规定，购房资格合法有效。
（三）登记与实际权利的冲突处理
法院对权利归属的认定：
登记对抗主义的例外：虽然宅基地使用证登记在王福名下，但王福已于 1991 年去世，房屋实际由其子王强继承并处分。根据 “房地一体” 原则，房屋买卖必然涉及宅基地使用权的转移，王强作为实际权利人有权处分继承所得房屋。
占有使用的公示效力：赵芳自 1993 年起持续占有使用房屋近 30 年，期间原权利人及其他继承人未提出异议，形成了稳定的占有事实，符合农村房屋交易中 “占有即所有” 的实践认知。
权利处分的合法性：陈磊作为共同买受人，明确表示同意房屋归赵芳所有，属于对自身民事权利的合法处分，不违反法律规定，法院应予尊重。
三、裁判结果
法院判决：
确认位于北京市通州区于家务乡某村一号院 [通集建（渠）字第 XXX 号] 院内七间正房归原告赵芳所有。
四、案件启示
（一）农村房屋买卖的合规要点
主体资格审查：购买农村房屋必须确认自身为房屋所在村集体经济组织成员，非本村村民购买宅基地房屋的，买卖合同可能被认定无效，无法取得物权。本案因买受人具备本村资格，为确权奠定基础。
合同形式规范：房屋买卖应签订书面协议，明确房屋位置、价款、交付时间等要素，由双方签字并最好有见证人在场，避免口头约定引发争议。
权利瑕疵核查：购房前需核实房屋登记权利人、实际权利人是否一致，有无共有权人或继承纠纷，本案虽登记在出卖人父亲名下，但因无其他继承人主张权利，顺利完成确权。
（二）合同效力与物权确权的衔接
及时确认合同效力：对年代久远或存在争议的房屋买卖合同，可通过诉讼确认合同效力，为后续确权提供依据。本案先通过调解书确认合同有效，再起诉确权的路径值得借鉴。
实际履行的证据留存：保留购房款支付凭证（如收条、银行转账记录）、房屋交付证明（如水电费缴纳记录）、占有使用证据（如装修记录、邻居证言），形成完整证据链证明交易真实性。
（三）继承房屋处分的注意事项
继承人的处分权：继承取得的农村房屋，继承人在处分时需确保自身为唯一权利人或已取得其他继承人同意，避免因无权处分导致合同无效。
登记变更的必要性：继承房屋后应及时办理宅基地使用权变更登记，减少后续交易的权利障碍。本案因未及时变更登记，导致房屋登记人与出卖人不一致，但法院结合实际情况支持了确权请求。
（四）权利处分的法律风险
共同权利的处分规则：共同购买的房屋，一方放弃权利需作出明确书面意思表示，最好通过公证或在诉讼中明确表态，确保处分行为合法有效。
诉讼时效的把握：对房屋确权纠纷，应在知道或应当知道权利受侵害之日起及时主张权利，避免因时效问题丧失胜诉权。本案因长期和平占有使用，未出现时效争议。
本案判决体现了法院对农村房屋交易习惯的尊重和对合法占有事实的保护，明确了 “合同有效 + 资格合法 + 实际履行” 的农村房屋确权裁判规则，为类似案件处理提供了参考。农村房屋买卖应注重主体资格、合同规范和证据留存，确保交易合法有效。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
