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在婚姻关系存续期间的房产处置中，一方擅自抵押共有财产引发的纠纷屡见不鲜。北京一起案件中，丈夫在离婚诉讼期间将判决归其所有但需向妻子支付补偿款的房产抵押借款，法院经审理认定抵押权人存在重大过失，不构成善意取得，最终判决抵押登记无效。
一、案情梳理
（一）当事人信息
原告：赵丽（被告前妻）
被告：陈明（原告前夫）、刘强（抵押权人）
（二）事件经过
赵丽与陈明原为夫妻关系，2019 年 12 月朝阳区法院作出一审判决：准予双方离婚，登记在陈明名下的二号房屋归陈明所有，剩余贷款由陈明偿还，陈明需向赵丽支付补偿款 85 万元。陈明不服上诉，2020 年 6 月三中院判决维持原判，该判决已生效。
在离婚诉讼期间的 2020 年 5 月 18 日，陈明向刘强出具《借据》，约定借款 150 万元，月息 1%，期限一年。次日，双方签订《主债权及不动产抵押合同》，约定以二号房屋为 250 万元主债权提供抵押担保，并办理了抵押登记（京（XXXX）朝不动产证明第 XXX 号）。2020 年 6 月 12 日、14 日，刘强分别向陈明转账 100 万元、50 万元，合计 150 万元。
赵丽申请强制执行时发现上述抵押事实，认为陈明与刘强恶意串通，在离婚诉讼期间擅自抵押房屋侵害其合法权益，诉至法院要求确认抵押登记无效。陈明辩称不同意原告诉求且不愿承担诉讼费。刘强主张已尽合理审查义务，抵押合同有效，其为善意第三人，应保护其抵押权。
经查，刘强提交的陈明户口页显示 “未婚”，陈明庭审中承认告知刘强自己单身；双方承认相识时间短、交情浅；抵押合同约定主债权 250 万元实际仅出借 150 万元，刘强称多出部分为预期利息；刘强本人未到庭说明情况。
（三）争议焦点
陈明在离婚诉讼期间抵押房屋的行为是否构成无权处分？
刘强取得抵押权是否构成善意取得？
涉案房屋的抵押登记手续应否认定无效并予以注销？
二、案件分析
（一）无权处分的认定
法院对处分权的审查：
房产权利的受限状态：二号房屋虽判归陈明所有，但生效判决明确其需向赵丽支付 85 万元补偿款，该房产实际承载着赵丽的债权担保利益，陈明处分房产时应考虑该受限权利。
离婚诉讼期间的特殊义务：陈明在离婚诉讼尚未审结时（2020 年 5 月），明知房屋归属及补偿义务已定，仍擅自抵押，未征得赵丽同意，构成无权处分。
权利外观的误导性：房屋登记在陈明个人名下，但婚姻关系存续期间取得的房产即使登记在一方名下，仍可能涉及共有权益，陈明隐瞒婚姻状况进行抵押，主观存在过错。
（二）善意取得的构成审查
法院对抵押权善意取得的认定：
善意要件的缺失：根据《民法典》第三百一十一条，善意取得需满足善意、合理对价、登记三要件。刘强与陈明交情不深，仅凭户口页 “未婚” 记载即相信其单身，未通过婚姻登记部门核实真实婚姻状况，对离婚诉讼事实不知情，存在重大过失，不构成善意。
合理对价的瑕疵：抵押合同约定主债权 250 万元但实际仅出借 150 万元，将预期利息计入主债权金额，不符合对价合理性要求，放大了抵押担保范围。
审查义务的违反：作为抵押权人，刘强应尽基本审慎义务，包括核实抵押人婚姻状况、房产是否存在权利负担等。其未调查陈明婚姻状况，也未了解房屋是否涉及诉讼，违反必要审查义务。
（三）抵押登记的效力判断
法院对登记效力的审查：
恶意串通的推定：陈明在离婚诉讼期间隐瞒婚姻状况抵押房屋，刘强未充分审查即接受抵押，虽无直接证据证明恶意串通，但结合陈明说谎、刘强审查不严的事实，可推定双方存在损害赵丽利益的共同行为。
登记程序的合法性瑕疵：抵押登记虽形式合法，但因基础民事行为存在无权处分且不构成善意取得，登记效力失去合法基础。
权益保护的平衡：赵丽的补偿款债权与刘强的抵押权冲突时，应优先保护无过错方权益。刘强因自身过失未发现权利瑕疵，其损失可另行向陈明主张。
三、裁判结果
法院判决：
确认被告刘强不享有二号房屋的抵押权；
被告刘强、陈明于判决生效后七日内协助办理二号房屋的抵押权登记注销手续。
四、案件启示
（一）婚姻关系存续期间的房产处分风险
共有财产的处分限制：夫妻一方处分重大财产需征得对方同意，尤其在离婚诉讼期间，擅自抵押、出售房产可能构成无权处分，面临行为无效的风险。
判决生效后的履行义务：如房产判归一方所有但需支付补偿款，所有权人应先履行付款义务或与对方协商处分方案，避免因擅自处分引发新纠纷。
权利救济的及时行使：发现对方擅自处分房产时，应立即提起诉讼主张权利，必要时申请财产保全，防止损失扩大。
（二）抵押权人的审慎审查义务
主体资格的全面核查：接受房产抵押时，务必通过婚姻登记部门核实抵押人婚姻状况，避免仅凭户口本记载作出判断；对已婚者需配偶出具同意抵押声明。
权利瑕疵的尽职调查：查询房产是否存在查封、抵押等权利负担，了解是否涉及诉讼；对婚姻存续期间取得的房产，需特别注意是否存在隐性共有权益。
合同内容的规范严谨：主债权金额应与实际出借金额一致，避免将利息等计入本金；明确抵押担保范围，留存付款凭证证明对价支付。
（三）善意取得制度的适用边界
善意的客观标准：抵押权人需证明自身无重大过失，包括履行必要审查程序、尽到合理注意义务，单纯信赖登记外观不足以构成善意。
对价的合理性要求：抵押担保金额应与房产价值、借款金额基本匹配，显著超出合理范围可能被认定为非善意。
登记的公示效力限制：不动产登记虽具有公示公信力，但存在恶意串通或明显权利瑕疵时，登记效力可被否定。
（四）离婚案件中的财产保护策略
财产线索的及时固定：离婚诉讼中应全面梳理夫妻共同财产，及时申请法院调查房产、存款等信息，防止对方转移、隐匿财产。
行为保全的适时运用：发现对方有擅自处分房产迹象时，可申请法院禁止其办理抵押、过户等手续，保障判决顺利执行。
执行阶段的权益维护：判决生效后如对方不履行付款义务，应立即申请强制执行，对已发现的抵押等处分行为，及时提起撤销或无效之诉。
本案判决明确了 “离婚诉讼期间擅自抵押房产可能构成无权处分”“抵押权人未尽审查义务不构成善意取得” 的裁判规则，警示当事人在房产抵押和离婚财产处理中需遵守法律规定，尽到审慎义务，才能有效维护自身合法权益。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
