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农村宅基地房屋买卖因涉及特殊身份限制，一直是纠纷高发领域。北京一起案件中，兄妹之间签订的农村房屋买卖协议因买方是非农业户口被认定无效，法院在处理返还问题时，依法对房款与房屋使用费进行了抵销处理。
一、案情梳理
（一）当事人信息
原告（反诉被告）：王芳（非农业户口，卖方妹妹）
被告（反诉原告）：王刚（卖方）、刘英（王刚妻子）
（二）事件经过
王刚与刘英在顺义区某村有两处农村宅基地房屋：一号房屋（登记在王刚名下）和二号房屋（1995 年从弟弟王强处购得，登记在王强名下）。2010 年 10 月 10 日，王芳与王刚、刘英签订《房屋买卖协议》，约定以 71 万元购买上述两处房屋及宅基地，卖方需配合办理过户手续。
购房款支付方式为：2009 年王芳通过银行转账给王刚 30 万元，2010 年 10 月按王刚要求直接向王强账户支付 41 万元（用于抵扣王刚购买王强楼房的款项），两项合计 71 万元。协议签订后，王刚于 2010 年 10 月交付一号房屋，10 月 12 日交付二号房屋，但始终未办理过户手续。
王芳后续办理过户时被告知，因其是非农业户口，不符合农村宅基地购买条件，协议违反法律强制性规定。2024 年，王芳诉至法院要求确认协议无效，返还 71 万元购房款及利息。王刚、刘英认可协议无效，但辩称 30 万元是王芳对其照顾老人的补偿而非购房款，仅认可收到 41 万元房款，同时反诉要求王芳返还房屋及相关证件，并按每年 5 万元标准支付 13 年 8 个月的房屋使用费 68.3 万余元。
经查，王芳 2021 年才将户口迁回该村，购房时确为非农业户口；双方均认可房屋未实际居住，但王刚持有部分钥匙并每年除草维护。另查明，王芳曾于 2024 年以民间借贷起诉王刚索要 30 万元，法院以证据不足驳回其请求，该案中王芳称购房款仅 41 万元，30 万元为借款。
（三）争议焦点
非农业户口购买农村宅基地房屋的协议效力如何认定？
购房款总额应按 71 万元还是 41 万元认定？
协议无效后，房款返还与房屋使用费应如何处理？
二、案件分析
（一）协议效力的法律判断
法院对合同效力的审查：
宅基地使用权的身份限制：根据《土地管理法》规定，宅基地属于农民集体所有，仅限本集体经济组织成员享有使用权。王芳购房时为非农业户口，不具备购买资格，违反法律强制性规定。
合同无效的法定情形：依据《民法典》第一百五十三条，违反法律、行政法规强制性规定的民事法律行为无效。双方协议因标的物（宅基地房屋）转让对象不符合法定条件，应认定为无效。
双方过错认定：王芳作为完全民事行为能力人，应当知晓非农户口不得购买农房的规定；王刚明知对方身份仍出售房屋，双方对协议无效均存在过错。
（二）购房款数额的事实认定
法院对付款事实的审查：
书面协议的证明力：《房屋买卖协议》明确约定总价款 71 万元，是双方真实意思表示，在无相反证据推翻的情况下应作为定案依据。
付款行为的关联性：2009 年的 30 万元转账与 2010 年的 41 万元付款，时间上与购房协议形成连贯链条，且王刚未能举证证明 30 万元系补偿款或赠与款，应认定为购房款组成部分。
诉讼陈述的矛盾处理：王芳在民间借贷案件中关于 30 万元为借款的陈述，与其在本案中主张该款为购房款的说法矛盾，但结合协议约定和付款凭证，法院采信 71 万元总房款的主张具有高度盖然性。
（三）无效合同的处理规则
法院对返还义务的处理：
双务返还原则：根据《民法典》第一百五十七条，合同无效后，因该合同取得的财产应当返还。王刚需返还购房款，王芳需返还房屋及权属证明（包括两份集体土地使用证及王刚与王强的购房协议）。
使用费与利息的抵销：王芳自 2010 年占有房屋至今，应支付合理使用费；王刚占用购房款期间产生的利息亦应返还。法院认为两者性质均为占用期间的损失，可相互抵销，抵销后仅需返还本金。
使用费标准的调整：考虑房屋实际未居住、主要用于闲置的情况，法院未完全支持王刚主张的每年 5 万元标准，而是通过利息与使用费整体抵销的方式平衡双方利益。
三、裁判结果
法院判决：
确认王芳与王刚、刘英 2010 年 10 月 10 日签订的《房屋买卖协议》无效；
王刚、刘英于判决生效后七日内返还王芳购房款 71 万元；
王芳于判决生效后七日内返还王刚、刘英一号房屋、二号房屋的集体土地建设用地使用证及王刚与王强 1995 年 3 月 12 日签订的协议书原件；
驳回王芳的其他诉讼请求和王刚、刘英的其他反诉请求。
四、案件启示
（一）农村房屋买卖的风险警示
身份资格的核心审查：购买农村宅基地房屋前，务必确认自身是否为本集体经济组织成员，非本村村民购买农房的协议必然无效，切勿轻信 “可过户” 承诺。
合同无效的后果预见：此类交易不仅无法获得产权，还可能因返还问题产生纠纷。本案中虽返还房款，但 14 年的资金占用成本未获支持，买方实际损失显著。
替代方案的合法选择：非本村村民确需使用房屋的，可通过租赁方式解决，租赁期限最长不得超过 20 年，避免因买卖无效导致损失。
（二）交易凭证的规范留存
书面协议的明确约定：房屋交易应签订完整书面合同，明确价款构成、支付方式、房屋状况及违约责任，本案协议因未明确付款细节导致价款争议。
付款凭证的完整保存：所有款项支付需保留银行转账记录、收款收据等凭证，注明款项性质为 “购房款”，避免与其他款项混淆。
权属证明的核实留存：交易前应核实房屋权属证明，确认卖方为合法权利人，本案二号房屋未办理过户登记，增加了交易风险。
（三）无效合同的处理原则
返还义务的同时履行：合同无效后，双方应同时履行返还义务，买方返还房屋的同时，卖方应返还房款，避免单方履行后权益受损。
损失承担的过错划分：根据过错程度分担损失，买方对身份限制明知的，可能无法获得全部利息赔偿；卖方明知无权出售仍交易的，可能需承担更高比例损失。
抵销规则的合理运用：房款利息与房屋使用费可依法抵销，当事人可在诉讼中主张此项权利，减少执行环节的麻烦。
（四）亲属间交易的特殊注意
书面约定的必要性：亲属间交易更应注重书面形式，避免因 “人情往来” 忽视法律形式，本案兄妹间的款项性质争议即因缺乏明确约定导致。
财产区分的清晰化：借款与购房款应明确区分，通过借条、收条等书面文件固定性质，避免事后举证困难。
争议解决的理性态度：亲属间纠纷应优先协商，协商不成需及时诉讼，避免因拖延导致证据灭失或超过诉讼时效。
本案判决再次明确 “非本村村民购买农房协议无效” 的裁判规则，警示当事人尊重农村宅基地的身份属性，通过合法方式处理房屋使用需求，在交易中注重证据留存，才能有效防范法律风险。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
