北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
迟某杰向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方房屋买卖合同；2.判令郭某霖承担70万元的定金损失；3.判令郭某霖返还我的拆迁安置协议原件及返还面积结算安置协议原件；4.郭某霖承担本案诉讼费用。
事实与理由：2018年1月31日，我和郭某霖签订房屋买卖合同。我将位于北京市海淀区的两居室72.61平方米卖给郭某霖，该房屋的成交价为人民币370万元。签订合同时郭某霖用其母亲的银行卡支付定金60万元，郭某霖支付现金10万元，合计定金70万元。因签订房屋买卖合同时，房屋处于出租状态。房屋买卖合同补充协议约定：在房子到期时，房屋产权证未能办理，不能办理过户，购买方郭某霖向我支付第一笔房款人民币250万元，在办理过户当天支付剩余房款50万元。2021年5月20日，房屋租赁合同到期。我通知郭某霖收房并支付250万元，郭某霖以各种理由拒绝收房。
郭某霖于2021年6月16日让其子郭某辉验收房屋，确认承租户已经腾空所有物品后锁好房屋并取走该房屋的钥匙。郭某霖依据补充协议约定应于2021年6月20日向我支付第一笔购房款，郭某霖以我不配合为由拒绝履行付款义务，其行为表明不再履行合同。
被告辩称
郭某霖辩称，不同意迟某杰的诉讼请求，其请求没有事实法律依据，请求法院依法驳回。
郭某霖现提出反诉，反诉请求：1.判令双方继续履行《房屋买卖合同》和《补充协议》；2.判令迟某杰将位于北京市海淀区某房屋交付我（房号如果有变更以变更后为准）；3.判令迟某杰支付我自2021年6月21日，暂算至2021年11月19日违约金528500元；4.判令迟某杰给付我2018年1月1日至2021年5月20日租金234000元；5.本案诉讼费用由迟某杰承担。
事实与理由：2016年1月27日，迟某杰和北京Z公司签订《安置房认购协议》和《安置房补偿协议》迟某杰购买北京市定向安置房。我和迟某杰对房屋的买卖达成一致。我于2017年7月25日给付迟某杰现金10万元。2018年1月14日，我通过其母亲刘某兰的银行账户向迟某杰转账23万，2018年1月31日，转账37万元，上述款项共计70万元。2018年1月31日，我和迟某杰签署《房屋买卖合同》，约定我以370万元购买迟某杰位于北京市海淀区一号房屋。房款分两期支付，合同签订日支付定金70万元，剩余房款300万元于房屋过户当日支付。
由于该房屋在签订买卖合同时，迟某杰已经将房屋出租，双方约定迟某杰在2021年6月20日租赁到期之日将上述房屋交付我。同日，双方签订《补充协议》，约定2021年6月20日租赁到期之日，如不能办理产权证，不能办理过户，我向迟某杰支付第一笔房款250万元，房屋办理过户当天支付剩余房款50万元。《补充协议》对违约进行了约定，第七条约定：逾期未按时交付房屋的每日按千分之五计违约金。
2021年6月27日，我根据迟某杰指示，以母亲刘某兰的银行账户向李某丹转账250万元，因银行原因未到账。我发现没到账后又于2021年7月2日再一次转账250万元，迟某杰收到此款后当天退回。该房屋至今没有办理产权证书，房屋租赁到期后，迟某杰强行霸占房屋，拒不履行合同约定交房义务。为了维护我合法权益，特诉至法院。
迟某杰针对郭某霖的反诉辩称，不同意全部反诉请求，没有法律依据和事实依据，请法院驳回。
法院查明
2018年1月31日，迟某杰（出售方）与郭某霖（购买方）签订《房屋买卖合同》，约定出售方自愿将该处房产出卖给购买方，成交价格370万元，房款分二期支付，合同签订之日交付定金70万元，剩余房款300万元在过户当日支付。合同第四条房屋交付：1、因房屋现在为出租状态，双方协商一致，在房子到期之日约定2021年6月20日当日房屋归属购买方所有，出售方将该房屋的钥匙、及其房屋的水、电、气卡支付购买方。
合同第五条违约责任：（一）逾期交房责任除不可抗力外出售方未按合同约定的期限和条件将该房屋交付购买方的，按照下列方式处理：自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出售方按日计算向购买方支付已交付房价款的万分之十五的违约金，并于该房屋实际交付之日起当日内向购买方支付违约金，合同继续履行。（二）逾期付款责任购买方未按照约定的时间付款的，按照下列方式处理：自约定的付款期限届满之次日起至实际交付支付应付款之日止，购买方按日计算向出售方支付逾期应付款的万分之十五的违约金，并于实际支付应付款之日起当日内向出售方支付违约金，合同继续履行。
同日，双方签订《补充协议》约定：三、双方签署合同并且购买方向出售方支付定金当日，购买方收取出售方本房屋所有相关的房屋手续（购房合同、收据等相关手续）。四、经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为370万元，合同签订之日交付定金70万元，因本房现在为出租状态，该房屋产权证现未办理（房屋租赁合同到期前所有租金归出售方迟某杰所有），房子在办理过户和交房若不能同时进行，则按以下处理：1、先交房：在房子到期时，房屋产权证未能办理，不能办理过户，购买方郭某霖向出售方迟某杰支付第一笔房款250万元，在办理过户当天支付剩余房款50万元。2、先办理产权过户：房屋产权证先办理，房子租赁合同未到期，双方在办理产权过户当天，购买方郭某霖向出售方迟某杰支付第一笔房款50万元，交房当天支付剩余房款250万元。3、办理过户同时房子到期，则在过户当天交房，购买方郭某霖向出售方迟某杰支付剩余所有房款300万元。
七、买卖双方协商一致出售方于2021年6月20日交付购买方房屋，包括大门钥匙、门禁卡、水卡、电卡、燃气卡等，逾期未按时交付房屋的每日按千分之五计付违约金。
上述合同及补充协议签订后，郭某霖向迟某杰支付定金70万元。2021年6月16日左右，双方通过短信沟通支付购房款事宜，但未谈妥。当日，郭某霖之子从迟某杰处取得涉案房屋钥匙，但未取得门禁卡、水卡、电卡、燃气卡。2021年6月20日在双方约定的交房及付款日期，双方均未进行联系。2021年7月2日，郭某霖向迟某杰之妻李某丹支付房款250万元后被退回。迟某杰明确表示不同意继续履行合同及补充协议，郭某霖明确表示要求继续履行合同及补充协议。诉讼中经本院询问，双方确认涉案房屋现具备办理权属登记的条件。
裁判结果
一、郭某霖于本判决生效后十日内，支付迟某杰第一笔购房款250万元；迟某杰于收到该房款当日，向郭某霖交付北京市海淀区某房屋及房屋钥匙、门禁卡、水卡、电卡、燃气卡；
二、迟某杰于本判决生效后三十日内，协助郭某霖将北京市海淀区某房屋权属登记在郭某霖名下；郭某霖于办理权属登记当日，支付迟某杰剩余房价款50万元；
三、驳回迟某杰的全部诉讼请求；
四、驳回郭某霖的其他反诉请求。
房产律师靳双权点评
迟某杰与郭某霖签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规的效力性强制性规定，应为有效合同。双方应依约行使合同权利，履行合同义务。房屋买卖合同为双务合同，卖方负有交付房屋、协助办理产权过户的义务，买房负有支付购房款的义务。
在双方补充协议约定的2021年6月20日当日，迟某杰作为卖方未完全履行交付房屋的义务，仅在2021年6月16日提供了房屋钥匙，但未交付门禁卡、水卡、电卡、燃气卡等，而作为买方郭某霖亦未在当日支付相应的购房款而是在2021年7月2日支付了250万元，无论双方基于之前合作产生矛盾或不信任，均不能作为不履行合同义务的合理理由，因此双方均构成违约，应各自承担相应损失，现对迟某杰要求双倍支付定金的本诉请求及郭某霖要求支付违约金及房租损失的反诉请求，法院均不予支持。
现涉案房屋具备交付及办理权属登记的条件，为保障和鼓励交易安全，双方应当继续履行合同及补充协议。因双方合同及补充协议约定的时间已过，根据本案实际情况，涉案房屋现尚未办理权属证书，双方应比照适用《补充协议》第四条第一款的约定，在交房之日支付250万元，在办理过户当天支付剩余房款50万元。具体履行顺序和内容，法院参照实际情况予以确认。
