北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告章某兰向本院提出诉讼请求：分割北京市海淀区A号房屋的拆迁利益，包括B号房屋、C号房屋、各项补助奖励1677510元。案件受理费由余某笺负担。
事实和理由：我与余某笺于2012年5月18日结婚，2021年2月26日经北京市海淀区人民法院判决离婚。双方婚姻存续期间共同居住的A号拆迁，但离婚时未就拆迁利益进行分割。加之，我也是A号的被拆迁安置人，拆迁中也应有我的权益。为维护我的合法权益，故我诉至法院，望判如所请。
被告辩称及第三人述称
被告余某笺辩称，章某兰陈述的与我的婚姻情况对，但双方的夫妻共同财产已在离婚诉讼中处理完毕，不存在未分割的夫妻共同财产。A号是我母亲老家的祖业产，我和章某兰对院落均不享有任何权利。我母亲是被腾退人，相应的拆迁利益亦应归我父母所有，与我们无关；章某兰本人是居民，且不属于拆迁地区集体组织成员，其无权要求分割A号的拆迁利益。
第三人余某宝、程某雨述称，A号是程某雨的祖业产，是其娘家几姐妹于2008年修建的，拆迁利益也应当是我们几个姐妹分割。章某兰与余某笺于2012年结婚，在A号仅居住几个月就搬离，章某兰不享有拆迁利益。拆迁时我们已将章某兰的实际情况告诉拆迁方了，程某雨签字就领取了所有拆迁利益也说明拆迁是基于程某雨的祖业产而由其个人享有的。
法院查明
余某宝与程某雨系夫妻，余某笺系二人之子。章某兰与余某笺原系夫妻，二人于2012年5月18日登记结婚，于2021年经本院D号判决准许离婚。在离婚诉讼中，章某兰主张分割A号的拆迁利益。本院审理后认为“拆迁利益还涉及案外第三人，本案不宜处理，双方应另行解决。”
2020年8月26日，程某雨（被腾退人、乙方）与E公司（腾退人、甲方，以下简称万方安和公司）签订《F改造项目住宅腾退安置补偿协议书》，其中载明：“一、被腾退房屋：甲、乙双方确认，乙方在海淀区A号合法有效房屋建筑面积67平方米；安置人口4人，分别为权利人：程某雨；余某宝；余某笺；章某兰。
二、乙方置换安置房如下：1、安置房B号，预测建筑面积78.65平方米；2、安置房C号，预测建筑面积50.80平方米。安置房合计2套，合计预测建筑面积129.45平方米。
三、置换后，安置楼房面积超过合法有效腾退面积62.45平方米，依据本次腾退安置方案，应补交购房款871350元。……
四、安置楼房的建筑面积以实测建筑面积为准。……
六、腾退奖励及补助：依据本次腾退安置方案，结合本户实际情况，应得各项补助、奖励共计1677510元；其中包括（1）周转补助费（一期）19500元；周转补助费（二期）198000元；合计217500元；……（3）搬家补助费5360元；（5）装修补助费78650元；（6）异地安置奖励费871000元；（7）综合补助费200000元；（8）工程配合费300000元；（9）提前搬家费5000元。
七、款项结算：1、乙方置换安置房建筑面积超出乙方合法有效腾退面积部分应补交的购房款，由甲方从乙方搬迁应得的地上物补偿、补助费、奖励费中扣抵。2、乙方补偿、补助及奖励费扣抵购房款后余款为919055元。
诉讼中，本院调取A号的拆迁档案，除《安置补偿协议》之外，另有《住房困难家庭户基本情况调查核实表》，《住房困难增购面积审批表》《人口认定表》，程某雨书写的《申请书》、《承诺书》、《具结承诺书》等材料，其中《住房困难家庭户基本情况调查核实表》载明的安置常住人口为程某雨、余某宝、余某笺、章某兰。
《承诺书》内容为“因家庭矛盾之子余某笺因跟儿媳章某兰正在闹离婚，所以无法提供本人之儿媳章某兰身份证复印件，因此产生一切法律责任均由本人承担与腾退人无关”。《具结承诺书》中记载的所属具结人：权利人：程某雨；余某宝；余某笺；章某兰。程某雨在具结人代表处签字。《住房困难增购面积审批表》中记载的安置人口总数4人。新增面积为62.42㎡，共计：58.95㎡*13000元/㎡+3.5㎡*30000元/㎡=871350元。
经查，《住宅腾退补偿安置方案》中载明：“第三条：本方案中所称腾退人是指G公司，实施单位为E公司。本方案中所称被腾退人是指腾退范围内的宅基地使用权人或在合法审批文件上载明的房屋所有权人。
第十三条腾退补偿方式：本项目采取置换和货币补偿两种方式供被腾退人选择。（一）腾退面积置换方式1、腾退面积置换，即按照有效腾退面积1：1为基础置换安置房建筑面积。被腾退人存在实际住房困难的，经相关审批程序审核后，原则上可适当选购安置房面积，所选安置房面积超出原有效腾退面积1：1置换外的部分，按均价13000元/平方米购买。……
4、补助费和奖励费发放标准：（1）周转补助费：选择腾退面积置换方式，按所置换安置房户型计算周转费，标准为一居室5500元/月、二居室6500元/月、三居室7500元/月。选择安置房一期现房的被腾退人，周转补助费从双方签订的腾退安置补偿协议之日起，按3个月周转期计算周转费。选择安置房二期期房的被腾退人，周转补助费从双方签订的腾退案执补偿协议之日起，按36个月周转期计算周转费。
（2）其他补助费：按户计算给予每户空调移机费400元/台、有线电视移机费350元/端、固定电话移机费235元/部、热水器移机费400元/台、宽带移机费350元/端。（3）搬家补助费：按被腾退人合法有效房屋建筑面积计算，一次性支付两次搬家补助费，补助标准40元/平方米。……
（5）装修补助费：按安置房屋建筑面积计算补助标准1000元/平方米（仅限选择安置房一期现房的被腾退人享有此项补助费）。（6）综合补助费，按户给予综合补助费20万元。（7）工程配合费：按户给予工程配合费30万元。（8）提前搬家费：按户给予提前搬家费5000元。
（9）奖励：异地安置奖励费：以原有效腾退面积为计算单位，按签约时间相应奖励标准予以奖励。第二阶段：2020年4月16日至2020年4月30日的奖励标准为10000元/平方米。
庭审中，程某雨自述拆迁款919055元由其本人领取；B号已交付，由其和家人居住使用；C号尚未交付。
裁判结果
一、确认B号房屋上的权益由程某雨、余某宝、余某笺、章某兰按份共有，各占四分之一；
二、程某雨于本判决生效后7日内向章某兰、余某笺分别给付拆迁利益折价款200200元，剩余的拆迁利益折价款归余某宝、程某雨所有；
三、驳回章某兰的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
关于安置房屋，根据拆迁政策及《安置补偿协议书》，安置房屋系根据宅基地面积1：1置换及根据实际住房困难进行增购相结合，故该部分的析产依据为涉案宅基地的使用权人及作为家庭成员的被安置人应享有的安置利益。根据目前农村的宅基地政策，农村村民一户只能拥有一处宅基地，故宅基地使用权人应是以户为单位的家庭成员。
本案中，宅基地的原始取得虽为程某雨的祖业产，但此后因结婚、生育等状态的变化，拆迁时的家庭成员为程某雨、余某宝、余某笺、章某兰，故上述人员均为宅基地使用权人。另，根据《住房困难增购面积审批表》、《住房困难家庭户基本情况调查核实表》载明的家庭成员情况中章某兰均作为家庭成员予以罗列，故本案所涉《安置补偿协议书》中的A号院宅基地的使用权以及困难增购面积应为程某雨、余某宝、余某笺、章某兰共同享有，各占四分之一的份额。
关于腾退补偿款，章某兰认可院落内房屋均为其婚前程某雨所建，且不要求分割该部分拆迁利益，故案涉《安置补偿协议书》中地上物的重置成新价及附属物补偿费用应由程某雨、余某宝享有。
关于腾退补助费，结合拆迁政策及《安置补偿协议书》，该部分的补偿依据为宅基地院落、建筑面积及安置房屋，不存在专属个人的款项，该部分的析产应根据相关补助费的补偿依据分别予以析产，其中的搬家补助费系按被腾退人合法有效房屋建筑面积计算，故该项拆迁利益应归程某雨及余某宝；其余的各项费用均为按户补偿或实际腾退面积进行补偿，故相应的利益应由户内各人各自享有，则程某雨、余某宝、余某笺、章某兰各占四分之一。
关于拆迁利益分割，因程某雨实际领取了拆迁款，故程某雨应将章某兰、余某笺、余某宝的部分支付给三人。程某雨、余某宝、余某笺自认B号房屋已交付使用，但尚未取得相应的产权，因此法院依法确认各当事人在房屋中所占的比例。因C号安置房尚未交付，其面积、位置、价格等尚未最终认定，因此本案法院未予分割。
