北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
姜某云、姜某储、徐某向本院提出诉讼请求：1.依法分割北京市昌平区A号房屋的回迁安置房；2.本案诉讼费依法分担。
事实与理由：原告姜某储与徐某系夫妻关系，原告姜某云系姜某储、徐某二人之女，原告姜某云与被告张某稳原系夫妻关系。姜某云与张某稳于2009年12月22日在昌平区民政局登记结婚，于2014年10月双方育有一子，于2021年7月5日经昌平区人民法院调解离婚，婚生男孩由原告姜某云抚养。
原告姜某储名下位于昌平区B村A号宅院于2010年被C公司拆迁，因被告张某稳与原告姜某云当时存在婚姻关系，被告张某稳被列为拆迁安置人员。根据C公司拆迁政策，每位被安置人员享有40平方米定向安置房认购面积，每宗宅基地享有40平方米定向安置房认购面积。
2010年10月6日，原告姜某储与C公司签订了《B村集体土地住宅房屋拆迁货币补偿协议》，2011年11月7日，双方又签订了《B村定向安置房认购书》，原告姜某储以4人可认购面积加上宅基地享有面积共200平方米，按照定向安置房认购可选方案对照表，认购了两套120平方米的安置房，因户型原因超出认购面积40平方米。认购安置房的购房款从原告姜某储宅基地拆迁补偿补助款中予以扣除。
2014年10月11日原告姜某储与C公司签订《B村定向安置房选房确认协议》，原告选定D号、E号两套房屋，每套房屋建筑面积119.31平方米。2014年10月17日双方签订《B村定向安置房入住费用结算明细表》，确定了相应的购房款。当日，双方又签订了《B村定向安置房房屋产权人确认协议》，原告姜某储拟将原告姜某云、被告张某稳作为E号房屋（下称E号房屋）的产权人。
三原告认为，被告张某稳是因与原告姜某云在拆迁时存在婚姻关系才能成为A号院的被安置人之一，但其户口一直未迁入A号院，也不是该A号院宅基地使用权人，不应享有该宗宅基地40平方米的认购指标。依据C公司拆迁规定，被告仅享有40平方米的定向安置房认购指标。
而认购E号房屋面积时，除使用了原、被告四人认购指标外，还使用了原告姜某储、徐某宅基地的40平方米认购指标，且认购E号安置房的购房款全部从原告姜某储宅基地拆迁补偿补助款中扣除。因此四人对该E号房屋都享有一定财产权益。现原告姜某云与被告张某稳之间因离婚而终止婚姻关系，共有基础已经丧失，相关权益应当予以分割。故三原告诉至法院，望判如所请。
被告辩称
张某稳辩称，根据产权确认协议，我跟姜某云认购119.31平方米的购房面积，一人一半属于夫妻共同财产，当时四个人都同意签字并按捺手印。房屋按照产权证下来后的市场价原告支付我119.31平方米一半的折价补偿款。
法院查明
张某稳与姜某云原系夫妻关系，二人于2009年12月22日登记结婚，婚后于2014年10月7日生育一子姜某涛。我院于2021年7月5日作出F号民事调解书，确认张某稳与姜某云离婚，并对婚生子抚养及车辆分割等事宜进行了认定处理。
原北京市昌平区B村A号宅院集体土地建设用地使用证登记的土地使用权人是姜某储。2010年10月6日，拆迁人（甲方）C公司与被拆迁人（乙方）姜某储签订《B村集体土地住宅房屋拆迁货币补偿协议》，载明：乙方被拆迁房屋坐落在北京市昌平区B村A号，乙方在拆迁范围内经合法批准的集体土地用地（宅基地）面积420.35平方米（其中属于1982年以前经合法批准但超过控制标准的宅基地面积153.35平方米）。
乙方利用宅基地内自有房屋从事生产经营活动并持有工商营业执照的房屋8间，建筑面积214.4平方米；乙方现有在册户籍人口3人，实际居住人口4人，被列为拆迁安置人口的人员4人，分别是姜某储、徐某、姜某云、张某稳。
依据《C公司土地一级开发拆迁补偿安置方案》，被拆迁房屋所在地宅基地区位补偿价确定为人民币2250元/平方米。经G公司评估，乙方房屋的宅基地区位补偿款共计738765元；房屋补偿款为428760元；装修及附属物补偿为535950元。甲方向乙方支付的拆迁补偿款共计人民币1703475元。甲方支付乙方拆迁补助费共计人民币496970元。
签订上述《B村集体土地住宅房屋拆迁货币补偿协议》时张某稳的户口并未迁入A号院，姜某云、姜某储、徐某的户口均在该院内。根据《C公司南区定向安置房认购实施细则》第五条被拆迁安置人口的确认，（二）本人户口不在拆迁范围内但具有定向安置房购买资格的人员：3.有结婚证，其中夫妻一人户口在拆迁范围内，另一人因政策原因户口未迁入拆迁范围内的人员。
第六条规定，签订《拆迁补偿协议书》的被拆迁人认购定向安置房面积标准，（一）符合第五条第（一）款和第（二）款1-4条规定的被拆迁人，可享受每人40平方米的定向安置房认购面积。（二）拆迁范围内每宗合法宅基地可享受40平方米的定向安置房认购面积。
2011年11月7日，姜某储（买受人，乙方）与C公司（出卖人，甲方）签订《B村定向安置房认购书》，约定乙方认购的定向安置房用途为居住，属小高层混合结构；乙方认购的第一套房建筑面积为120平方米，均价为2000元/平方米，总价为240000元；乙方认购的第二套房建筑面积为120平方米，均价为2000元/平方米，总价为240000元。
根据《C公司南区定向安置房认购实施细则》，乙方享受认购楼房总面积为200平方米，乙方实际认购楼房总面积为240平方米。因户型原因每套房超出安置房认购面积10平方米（含10）以内，每平方米加收100元，该部分认购面积为20平方米，房价为2000元；因户型原因每套房超出安置房购买面积11-20平方米（含20）以内，每平方米加收200元，该部分认购面积20平方米，房价为4000元，此款合计总价为6000元。
乙方认购安置房需交纳总金额为486000元，该购房款一次性从其签订的《B村集体土地住宅房屋拆迁货币补偿协议》总款内扣除；乙方与甲方签订定向安置房购房合同时，如果购房面积与本认购书确定面积不一致，按照购房合同面积进行结算，多退少补。
2014年10月11日，被拆迁人姜某储（乙方）与C公司（甲方）签订《B村定向安置房选房确认协议》，载明乙方认购定向安置房2套，经乙方确认房号为：1、B村定向D号（建筑面积：119.31平方米）；2、B村定向E号（建筑面积：119.31平方米）。
2014年10月17日，被拆迁人姜某储（乙方）与C公司（甲方）签订《B村定向安置房房屋产权人确认协议》，载明乙方共认购定向安置房2套（三居室），经乙方全体被安置人员协商一致，共同确认以下房号及产权人：1、B村定向D号（建筑面积119.31平方米），产权人为姜某储；2、B村定向E号（建筑面积119.31平方米），产权人为张某稳、姜某云。合同最后乙方签章处有全体被安置人员签字、摁手印。
同日，姜某储作为被拆迁人领取《B村定向安置房入住费用结算明细表》，办理定向安置房购房款、公共维修基金、物业费、有线电视初装费、端口费等结算事宜，其中D号房屋，实测建筑面积119.31平方米，总价244585.5元；E号房屋，实测建筑面积119.31平方米，总价262482元。目前涉案D号、E号两套房屋尚未办理不动产权证书。
姜某云、姜某储、徐某要求在本案中就E号房屋的份额进行析产分割。诉讼中，经询问，张某稳要求对D号房屋在本案中一并处理，并认为该房屋中有共有财产。姜某储、徐某、姜某云三人对D号房屋登记在姜某储名下无异议。
裁判结果
一、位于北京市昌平区B村定向D号（建筑面积119.31平方米）房屋归姜某储使用，待该房屋具备办理产权登记手续条件时，该房屋直接登记至其名下；
二、位于北京市昌平区B村定向E号（建筑面积119.31平方米）房屋由姜某云、姜某储、徐某共同享有58.38%的份额，由张某稳享有41.62%的份额；
三、驳回姜某云、姜某储、徐某的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
本案中结合拆迁政策和集体土地住宅房屋拆迁货币补偿协议，张某稳被列为被拆迁安置人口，因此其也享有一定的拆迁安置利益。根据《C公司南区定向安置房认购实施细则》的规定，原、被告四人均作为被拆迁安置人员，每人享有40平方米的定向安置房认购面积。
因被告的户口当时并未迁入B村A号院，其不属于该宗宅基地的使用权人，因此被告不享有每宗宅基地享有的40平方米购房面积，该宗宅基地享有的40平方米购房面积应归三原告共同享有。
原、被告四人应享受认购楼房总面积为200平方米，因户型原因实际认购两套楼房面积共238.62平方米，对于超出的38.62平方米，由原、被告四人平均分割，即每人享有9.655平方米。故基于A号院拆迁，被告共享有定向安置房购房面积49.655平方米。
同时，因E号房屋的面积足以涵盖被告享有的安置房认购面积，且目前E号房屋尚未办理产权登记手续，现姜某云与张某稳已经离婚，共有的基础已丧失，法院认定E号房屋由三原告共同享有58.38%的份额，由被告享有41.62%的份额。
关于被告辩称E号房屋属于原告姜某云与其夫妻共同财产，但鉴于A号院拆迁后，原、被告四人并未进行分家析产，仅凭定向安置房房屋产权人确认协议并不能证明E号房屋属于姜某云和张某稳的夫妻共同财产。
需要指出的是，鉴于D号房屋和E号房屋的购房款均从A号院拆迁补偿、补助款中扣除的，且双方均未要求分割相应的拆迁补偿、补助款项，因此法院对于E号房屋购房款问题没有处理，但是待房屋具备实物分割条件时原被告双方可以一并另诉解决。
