北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告蒋某保、张某秀向本院提出诉讼请求：1.请求判令原告分得拆迁补偿款1928841.5元；2.请求判令原告分得安置房认购面积20平方米；3.本案全部诉讼费用由被告负担。
事实与理由：原告蒋某保、张某秀系夫妻关系。蒋某保与蒋某生系兄弟关系。1993年4月3日，蒋某保、蒋某建、蒋某生三兄弟经过协商一致，订立了分家单。该分家单确定：蒋某保与蒋某生分在一个院子，该院子原有东房三间。院子南北一分为二，蒋某保居北（包括三间老房），分得北边一半；蒋某生住南，分得南边一半。
2003年7月，原告夫妇拆除自家的三间老房并重建成一座占地约90平方米的二层小楼。2017年12月25日，北京市昌平区人民法院作出的A号民事判决书，确认涉案宅院内北侧二层楼房系原告所建，二原告对房屋享有居住使用权。2021年5月，涉案房屋及院落被拆迁，拆迁利益由被告取得。为维护原告的合法权益，故原告诉至法院，请求判如所请。
被告辩称
被告蒋某生辩称，不同意原告的诉讼请求，请求人民法院依法驳回，原告无权取得腾退补偿安置利益。根据《北京市昌平区B村、C村集体土地上宅基地房屋腾退补偿安置实施方案》（以下简称《实施方案》）第四条，腾退对象为B村、C村域范围内的宅基地使用权人或在合法审批文件上载明的房屋所有权人。
原告非为B村、C村域范围内的宅基地使用权人。《B村、C村自主腾退宅基地权属及面积确认办法》（以下简称《宅基地权属及面积确认办法》）第二条，被腾退人取得《集体土地建设用地使用证》，其宅基地权属及面积原则上应以《集体土地建设用地使用证》作为腾退补偿补助及奖励的首要依据。
《实施方案》第二十、二十一条，《昌平区B村、C村宅基地自主腾退实施细则》（以下简称《实施细则》）第一条，被腾退人对宅基地权属及面积有异议的，需向宅基地审核组提交书面申请，宅基地审核组根据《宅基地权属及面积确认办法》和实际勘测结果进行审核认定，出具审核认定单，将审核认定单进行公示。公示无异议的审核认定单由宅基地审核组全体成员签字、村委会盖章、报上级管理部门审核备案加盖公章后作为腾退补偿补助及奖励的依据。
D号集体土地建设用地使用证显示，土地使用者蒋某生，地址村中，土地类别宅地，用地面积189.91，用途居住。原告提交的证据《昌平区B村宅基地房屋自主腾退补偿、安置协议》《宅基地复核申请书》、《集体土地建设用地使用证附图面积计算》亦证明被告蒋某生系该宅基地的使用权人，该243.97平方米宅基地为蒋某生取得腾退补偿安置利益的依据。
根据法律规定，被继承人的房屋作为其遗产由继承人继承。按照房地一体原则，继承人继承取得房屋所有权和宅基地使用权，农村宅基地不能被单独继承。根据《确定土地所有权和使用权的若干规定》第四十八条规定，非农业户口原在农村的宅基地，其房屋拆除后没有批准重建的，土地使用权由集体收回。
根据《分家单》，蒋某保基于继承取得蒋某平东三间房中的1.5间及西三墙以东的相应宅基地使用权。由于2003年原告拆除上述东三间房时已非本村集体经济组织成员，故其宅基地使用权随其所有的上述房屋灭失而消灭。故原告非为B村、C村域范围内的宅基地使用权人。
原告非为B村、C村域范围内在合法审批文件上载明的房屋所有权人，不能依据其翻建的二层小楼取得腾退补偿安置利益。1993年4月3日蒋某保、被告、案外人蒋某建订立分家单，其中“4、东三间房归蒋某保、蒋某生所有，每人1.5间；5、西三间墙以东归蒋某保、蒋某生两人所有”。
对于原告提交的分家单，被告认可其真实性。然而，该分家单仅能证明蒋某保对原东三间房中的1.5间享有所有权，而“西三间墙以东”则应当结合当时有效的法律法规和政策确定。宅基地使用权的享有以具有本村集体经济组织成员资格为前提。原告将户口迁出B村时即丧失村集体经济组织成员资格，同时丧失其原本享有的宅基地使用权。
即使原告出示《北京市昌平区B村民委员会出具的同意户口迁入的说明》证明于2009年5月21日二原告的户口迁入B村F号散居，其宅基地使用权也并不自动恢复。2003年，被告在F号院内南侧新建一座二层小楼。同年7月，二原告拆除F号院内北侧的三间老房，翻建成一座二层小楼。
因二原告翻建该二层小楼时无宅基地使用权，其无权在宅基地内建住宅，不能取得任何有关部门的批准文件，故被告对该二层小楼不具有所有权。原告提交的北京市昌平区人民法院A号民事判决也仅能证明二原告对该二层小楼有居住使用权。
但判决同时释明：“但因该房屋未经审批翻建、改建、扩建，本案亦未涉及房屋合法性的审查，该房屋是否属于违章建筑应由相关部门依相关规定确定，若今后遇房屋拆迁，涉案房屋能否享受拆迁补偿，以当时当地拆迁政策为准，该判决不作为拆迁补偿的依据”。
故虽根据分家单，蒋某保享有对F号院内原三间老房中1.5间房屋的所有权，但因2003年原告拆除该三间老房，蒋某保对其中1.5间的所有权也随之消灭。故二原告是否能依据其翻建的二层小楼取得腾退补偿安置利益，需结合该自主腾退项目的具体规定确定。
首先，虽原告翻建、居住使用的二层小楼未取得房屋所有权证或有关部门的批准文件，但若原告对该二层小楼是否能取得腾退补偿安置利益有争议，本应于腾退项目进行时向村委会提出异议，由村委会审核确认，方能最大程度避免自身损失，而原告却并未为之。
其次，即使原告及时向村委会提出异议，原告翻建的二层小楼也不符合获得腾退补偿安置利益的实质条件，而属于违建，适用“先拆违，后腾退”的原则。原告非为被腾退安置人口，二原告的户口虽于2009年5月21日迁入B村F号散居，但其在B村内并无经合法审批或备案确认的宅基地和房屋，且非宅基地使用权人蒋某生的直系血亲。
根据《实施方案》第二十九条第1款、《B村、C村自主腾退项目安置人口确认办法》第二条第1款，被腾退安置人口需同时满足如下条件：（1）具有本市常住户口且户籍注册在腾退项目范围内；（2）在腾退范围内有经合法审批或备案确认的宅基地和房屋；（3）宅基地使用权人的直系血亲。二原告并不符合上述规定。
1993年12月28日，有关部门颁发D号《集体土地建设用地使用权证》，土地使用者为蒋某生，四至为：东至蒋姓院墙，西至王姓墙滴水，南至赵姓房后0.8，北至房后滴水0.4，四周边长为：北边长16.65米，南边长18.3米，东边长13.85米，西边长13.85米。
同日，有关部门颁发E号《集体土地建设用地使用权证》，土地使用者为蒋某建，四至为东至墙外滴水，西至本户外墙滴水，南至赵姓房后0.8，北至房后滴水，四周边长为北边长13.2米，南边长13.2米，东边长13.85米，北边长13.85米。
另根据《B村示意图》，蒋某生房屋在东，门牌号为B村F号；蒋某建房屋在西，门牌号为B村G号。由此可见，蒋某生及蒋某保建设的F号院内房屋所在宅基地的《集体建设用地使用权证》登记在蒋某建名下，而蒋某建建设的G号院内房屋所在宅基地的《集体建设用地使用权证》登记在蒋某生名下。
根据蒋某生与北京市昌平区B村民委员会签订的《昌平区B村宅基地房屋自主腾退补偿、安置协议》、《腾退补偿安置算账单（预签约期内签约享受弃房版）》及《集体土地房屋腾退价格结果明细单》，被腾退房屋宅基地面积为243.97平米。
另根据原告蒋某保、张某秀证据《集体土地建设用地使用权证附图面积计算》，北边长16.85米，南边长18.5米，西边长13.85米，东边长13.85米，与登记在蒋某生名下的D号《集体土地建设用地使用权证》记载数据基本一致，而与登记在蒋某建名下的E号《集体土地建设用地使用权证》记载数据完全不同。
因此，蒋某生取得的实际上登记在其名下的D号《集体土地建设用地使用权证》所对应的G号院的腾退补偿利益，而非原告建设房屋所在的F号院的腾退补偿利益。
另外，根据《昌平区B村宅基地房屋自主腾退补偿、安置协议》，蒋某生取得的腾退补偿安置利益之计算基础与原告翻建的二层小楼无关。虽然该协议载明的房屋建筑面积为338.28平方米，且根据原告提交的测绘成果表，该338.28平方米中包含原告建造的二层小楼建筑面积169.72平方米，但根据协议第三条“腾退补偿、补助及奖励金额”，被告获得的金额包括宅基地区位补偿价款2005433元、其他各项补助费及奖励费2077050元，其计算基数均与房屋建筑面积无关。
具体而言，以每平方米为计算单位的项目，包括宅基地区位补偿价款、节约资源奖、合理利用宅基地补助、节约装修补助，其计算基数均为D号《集体土地建设用地使用权证》所对应的G号院宅基地面积243.97平方米。故原告提交的北京市集体土地房屋评估价格明细单并非被告取得腾退补偿安置利益的最终依据，被告对其与本案的关联性不予认可。
综上所述，原告非腾退范围内宅基地使用权人和经合法审批的使用权人，也非被腾退安置人口，无权取得腾退补偿安置利益。被告取得的腾退补偿安置利益系以D号《集体土地建设用地使用权证》所对应的G号院宅基地面积243.97平方米为基础，与原告无关。故原告诉讼请求无事实和法律依据，恳请法院依法驳回。被告宋某芬和蒋某柳的意见同蒋某生。
法院查明
蒋某保、蒋某建、蒋某生系兄弟关系，其父蒋某平于1993年去世，其母汪某霞于2014年去世。蒋某保与张某秀系夫妻关系。
1993年4月3日，蒋某保、蒋某建、蒋某生三兄弟分家，分家单记载：“经三兄弟商量通过1、西三间东房墙基以西归蒋某建所有。2、西三间房归蒋某建所有。3、前关道长由东墙边至西三间房墙基宽五尺。4、东三间房归蒋某保、蒋某生所有每人1.5间。5、西三间墙以东归蒋某保、蒋某生两人所有。”蒋某保、蒋某建、蒋某生均签名按捺指纹。
D号集体土地建设用地使用证显示，土地使用者蒋某生，地址村中，土地类别宅地，用地面积189.91，用途居住，四至东至蒋姓院墙，西至王姓墙滴水，南至赵姓房后0.8，北至房后滴水0.4；登记日期为1993年12月。2003年，蒋某建在该宗宅基地内建二层楼房一栋。该宗宅基地的门牌号为北京市昌平区B村G号。
E号集体土地建设用地使用证显示，土地使用者蒋某建，地址村中，土地类别宅地，用地面积182.82，用途居住，四至东至墙外滴水，西至本户墙外滴水，南至赵姓房后0.8，北至房后滴水；登记日期为1993年12月。2003年，蒋某保、蒋某生在该宗宅基地内分别建二层楼房一栋，蒋某保所建房屋居北，蒋某生所建房屋居南。该宗宅基地的门牌号为北京市昌平区B村F号。我院于2017年12月25日作出A号民事判决书，判决位于北京市昌平区B村F号二层楼房归蒋某保、张某秀居住使用。
2021年5月22日，B村委会（腾退人，甲方）与蒋某生（被腾退人，乙方）、H公司（服务公司）、I公司（实施主体）签订《昌平区B村宅基地房屋自主腾退补偿、安置协议1》，约定：被腾退房屋坐落于北京市昌平区B村F号，宅基地面积为243.97平方米，房屋建筑面积为338.28平方米；乙方家庭成员认定为安置人口的共三人，分别为蒋某生、宋某芬和蒋某柳。
乙方可获得腾退补偿、补助及奖励总额4082483元，其中宅基地区位补偿价款2005433元；提前搬家奖100000元；工程配合奖200000元；节约资源奖365955元；临时安置费162000元；合理利用宅基地补助609925元；节约装修补助243970元；预签约率85%一次性自主腾退奖100000元；可认购安置面积补助144000元；2019年1月至签约前临时周转费151200元；如在规定期限内整村签约率达到100%，另行给予被腾退人一次性自主腾退奖100000元。
乙方可认购安置面积160平方米，乙方选择安置房二套，总建筑面积170平方米，暂估购房款888700元；乙方同意将前述暂估购房款自约定的款项中直接扣除，以折抵购房款，扣除安置房购房款后乙方的货币补偿款为3193783元。双方在该协议中还约定了其他内容。2021年5月26日，蒋某生向拆除公司交房。
该腾退补偿、安置协议所附《腾退补偿安置算账单（预签约期内签约享受弃房版）》载明：F号院签约期内签约补偿款合计4082483元，购买安置房总房款888700元，签约期内签约剩余款3193783元。该算账单备注全村签约率达到100%给予资助腾退奖100000元，另村委会对在预签约期按约定时间签约的每一宗宅基地给予12万元的促签奖励，按约定时间交房、拆除房屋的给予3万元的提前交房奖励。
该腾退补偿、安置协议所附《测绘成果表》载明：F号院内拆迁前有三处房屋，一号房屋居南，为二层，总面积160.7平方米，占地80.35平方米；二号房屋在一号房屋东侧，为一层，总面积7.86平方米，占地7.86平方米；三号房屋居北，为二层，总面积169.72平方米，占地84.86平方米。庭审中，双方当事人均认可三号房屋为蒋某保、张某秀所建。
另，蒋某生于2021年5月20日提交《关于自愿放弃房屋及装修附属物的声明》，载明自愿放弃该宅基地所涉全部房屋及附属物，不再按照据实评估结果进行补偿补助，同意按宅基地上未建设房屋，形成空置土地进行补助及奖励，不再主张相关的停产停业综合补助费、配合拆除奖、搬家补助费、移机费，并同意交由村委会或指定的第三方自行处置。
在腾退过程中，因F号院的集体土地建设用地使用证证载面积与附图面积不符，蒋某生申请重新计算宅基地面积，经该村宅基地审核小组审核认定，该宗宅基地面积为243.97平方米。
另查，2021年5月24日，B村委会（腾退人，甲方）与蒋某建（被腾退人，乙方）、H公司（服务公司）、I公司（实施主体）签订《昌平区B村宅基地房屋自主腾退补偿、安置协议2》，约定：被腾退房屋坐落于北京市昌平区B村G号，宅基地面积为182.82平方米，房屋建筑面积为348.74平方米；乙方家庭成员认定为安置人口的共五人，分别为蒋某建、蒋某娜、刘某瑞、张某春、张某阳。
乙方可获得腾退补偿、补助及奖励总额3782000元，其中宅基地区位补偿价款1644000元；提前搬家奖100000元；工程配合奖200000元；节约资源奖300000元；临时安置费270000元；合理利用宅基地补助500000元；节约装修补助200000元；预签约率85%一次性自主腾退奖100000元；可认购安置面积补助216000元；2019年1月至签约前临时周转费252000元；如在规定期限内整村签约率达到100%，另行给予被腾退人一次性自主腾退奖100000元。
乙方可认购安置面积240平方米，乙方选择安置房三套，总建筑面积250平方米，暂估购房款1305500元；乙方同意将前述暂估购房款自约定的款项中直接扣除，以折抵购房款，扣除安置房购房款后乙方的货币补偿款为2476500元。双方在该协议中还约定了其他内容。2021年5月27日，蒋某建向拆除公司交房。该腾退补偿、安置协议所附《测绘成果表》载明：G号院内拆迁前有一处房屋，为二层，总面积348.74平方米，占地174.37平方米。
B村委会作出《北京市昌平区B村、C村宅基地自主腾退项目宅基地权属、面积、年代、安置人口公示单》，载明蒋某生系门牌号F号房屋所在宅基地的使用权人，并确认宅基地面积为243.97平方米；载明蒋某建系门牌号G号房屋所在宅基地的使用权人，并确认宅基地面积为182.82平方米。
再查，《北京市昌平区B村、C村集体土地上宅基地房屋腾退补偿安置实施方案》规定：被腾退人为宅基地使用权人和经合法审批的使用权人；腾退对象为B村、C村域范围内的宅基地使用权人或在合法审批文件上载明的房屋所有权人；登记档案载明或经确认的宅基地内未建设房屋形成空置土地，可按空置土地面积每平方米2500元，给予该宗宅基地的被腾退人合理利用宅基地补助；自愿放弃房屋装修及附属物评估的，也可按照不超过控制标准的宅基地面积计算，给予每平方米1000元的节约装修补助。实施方案还规定，每宗宅基地能够获得40平方米安置房购买面积，该面积由宅基地使用权人所有。
经核实，蒋某保、张某秀均系居民，户口地与身份证记载地址一致。蒋某生、宋某芬、蒋某柳系B村居民，经询问，其表示其原系本村村民，后因农转非转居。经询问，蒋某生、蒋某柳、宋某芬表示不要求对其各自享有的拆迁利益进行分割。
裁判结果
一、协议《昌平区B村宅基地房屋自主腾退补偿、安置协议1》确定的腾退补偿、补助及奖励总额4082483元中，由蒋某保、张某秀分得428412元，蒋某生、宋某芬、蒋某柳于本判决生效后十日内给付蒋某保、张某秀；
二、协议《昌平区B村宅基地房屋自主腾退补偿、安置协议1》确定的腾退补偿、补助及奖励总额4082483元中，由蒋某生、宋某芬、蒋某柳分得3654071元，扣除其应当负担的认购安置面积所需支出的购房款888700元后，余款2765371元；
三、全村签约率达到100%给予的资助腾退奖100000元，对在预签约期按约定时间签约的每一宗宅基地给予12万元的促签奖励及按约定时间交房、拆除房屋的给予3万元的提前交房奖励归蒋某生、宋某芬、蒋某柳所有；
四、协议《昌平区B村宅基地房屋自主腾退补偿、安置协议1》确定的安置房认购面积170平方米归蒋某生、宋某芬、蒋某柳享有；
五、驳回蒋某保、张某秀的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
蒋某保、张某秀于2003年在北京市昌平区B村F号院内建北侧二层楼房一栋，该房屋虽未经审批修建，但在2021年腾退中亦未被认定为违章建筑，故蒋某保、张某秀就其修建的房屋有权主张相关补偿。关于蒋某保、张某秀主张二十平米安置房认购面积的诉讼请求，依照实施方案的规定，每宗宅基地能够获得40平米安置房购买面积，该面积应当由宅基地使用权人所有，故对蒋某保、张某秀的该项诉讼请求，法院不予支持。
蒋某生在签订腾退补偿、安置协议时选择弃房方式，虽在协议中未约定房屋及装修物补偿价款，但该部分款项以合理利用宅基地补助和节约装修补助的形式进行了体现。因此法院依照蒋某保、张某秀所建房屋占该宗宅基地内全部房屋的比例，折算了蒋某保、张某秀所能获得的房屋补偿。
关于其他补偿款部分，农村宅基地系为保障村集体成员居住利益而在一定条件下分配给本村集体成员使用的，基于该保障功能，因宅基地拆迁腾退产生的补偿价款应由宅基地使用权人获得。本案中，蒋某生系宅基地使用权人。蒋某保、张某秀虽在该院内建房，但并非本村农民，其建房行为并不能使其取得宅基地使用权人的身份，故其无权主张分割F号院拆迁时与宅基地有关的补偿或向针对被腾退人的宅基地使用权人的奖励款项。
