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商品房交易中，车位交付标准不符约定及退款承诺不兑现的纠纷时有发生。北京一起案件中，业主因所购车位存在重大瑕疵与开发商协商退车位后，遭遇开发商拖延退款，法院结合双方沟通证据和履约事实作出了裁判。
一、案情梳理
（一）当事人信息
原告：周琳
被告：宏远地产（北京）有限公司（以下简称宏远公司）
（二）争议焦点
周琳与宏远公司是否就解除《北京市商品房预售合同》达成一致？
案涉车位存在电缆沟是否构成合同解除的法定或约定事由？
宏远公司应否退还车位款并赔偿相关损失？
（三）事件经过
2020 年 12 月，周琳与宏远公司签订《北京市商品房预售合同》，约定购买该公司开发的某小区内的车位，总价款 330228 元。周琳于 2020 年 12 月支付认购款 2 万元，当月 24 日支付剩余 310228 元（其中 31 万元为贷款支付），合同尾部签字时间为 2021 年 2 月 2 日。
2022 年 10 月 30 日，宏远公司通知交付车位，周琳接收时发现车位地面存在一条用薄钢板覆盖的电缆沟，该活动式覆盖侵占约 50% 车位面积，导致车辆无法正常停放。周琳随即与宏远公司交涉，要求解决问题或退房。
2022 年 12 月 26 日，经多轮沟通后，宏远公司同意办理退车位手续，周琳按要求到售楼处签署《解除北京市共有产权房预售合同协议》《客户退款申请书》等文件，宏远公司工作人员收回车位合同、付款凭证、发票等材料，但未当场加盖公章。周琳保留了沟通聊天记录和录音作为证据。
此后，宏远公司以账上无钱为由拖延退款。2024 年 6 月，宏远公司更换办事人员后否认之前的退车位手续，周琳遂起诉要求解除合同、退还车位款、赔偿损失并支付违约金。
宏远公司辩称未收到解除材料，未协商一致解除合同；车位已竣工验收合格，电缆沟不影响使用；合同约定了送达方式，周琳未按约定送达解除申请，合同应继续履行。
二、案件分析
（一）合同解除的认定
法院对核心事实的审查：
协商解除的成立要件：周琳提交的微信聊天记录、录音等证据显示，宏远公司工作人员明确同意解除合同并办理退车位手续，且实际收取了合同原件、付款凭证等关键材料，该行为构成对解除合同的认可。虽相关文件未加盖公章，但工作人员的职务行为足以代表公司，双方已就解除合同达成一致意思表示。
送达方式的抗辩不成立：宏远公司主张周琳未按合同约定的书面形式送达解除申请，但双方通过实际沟通协商并办理退车位手续的行为，已变更了合同约定的解除程序，故该抗辩理由法院不予采信。
（二）车位交付的合规性审查
法院对履约事实的认定：
交付标准与合同约定的差异：合同明确约定车位地面应坚硬平整，而实际交付的车位存在显著电缆沟且以活动钢板覆盖，侵占大量使用面积导致无法正常停车，显然不符合合同约定的交付标准，宏远公司构成违约。
竣工验收与实际使用的矛盾：虽宏远公司主张车位已通过竣工验收，但竣工验收合格并不免除其向买受人交付符合合同约定标准标的物的义务，客观存在的使用障碍仍构成违约。
特别提示的效力边界：合同附件中 “车位可能存在结构立柱、排水沟等影响设施” 的提示，不能成为开发商免除具体交付义务的理由，尤其在电缆沟严重影响使用的情况下，该格式条款无法对抗业主的合理诉求。
（三）损失赔偿的范围确定
法院对赔偿请求的审查：
资金占用损失的合理性：宏远公司收取退车位材料后长期拖延退款，必然造成周琳的资金占用损失，法院支持按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算损失，结合办理手续的合理周期，确定自 2023 年 1 月 26 日起算。
违约金与贷款利息的不予支持：因车位瑕疵非开发商刻意造成，且未完全丧失使用特性，法院综合考量后对违约金 2 万元及单独的贷款利息损失请求未予支持，已通过资金占用损失弥补周琳的合理损失。
三、裁判结果
法院判决：
解除原告周琳与被告宏远地产（北京）有限公司签署的《北京市商品房预售合同》；
被告宏远地产（北京）有限公司于本判决生效后七日内向原告周琳退还购买车位款 330228 元；
被告宏远地产（北京）有限公司于本判决生效后七日内向原告周琳支付资金占用损失（以 330228 元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准，自 2023 年 1 月 26 日起计算至实际退还之日止）；
驳回原告周琳的其他诉讼请求。
四、案件启示
（一）商品房交易中的证据留存要点
合同及附件的细致审查：购房人应仔细核对合同中关于房屋或车位的具体交付标准、违约责任等条款，特别注意附件中关于 “可能存在影响设施” 的提示，必要时要求开发商明确具体影响范围和程度。
沟通记录的完整保存：与开发商就房屋质量、交付问题的沟通应保留完整记录，包括微信聊天记录、录音、邮件等，尤其对协商解除合同、退款承诺等关键内容要及时固定证据，本案周琳因保留相关记录获法院采信。
手续办理的书面确认：办理退款、解除合同等手续时，应要求开发商出具加盖公章的书面文件，注明材料接收情况和退款时间，若无法当场盖章，需对签署过程录音录像，并索要接收回执。
（二）开发商的履约与退款义务
交付标准的严格遵守：开发商应确保交付的标的物符合合同约定标准，对可能影响使用的设施应在销售时明确告知，不得隐瞒重大瑕疵，否则构成违约需承担相应责任。
退款承诺的诚信履行：与买受人达成退款协议后，应按约定及时履行退款义务，不得以人员变更、资金紧张等理由拖延，否则需承担额外的资金占用损失。
（三）合同解除的法律适用
协商解除的成立条件：当事人协商一致解除合同的，无需特定形式，但需有证据证明双方达成解除合意，实际履行行为（如接收合同原件、办理退款手续）可作为重要佐证。
格式条款的效力限制：开发商提供的格式合同中关于 “送达方式”“特别提示” 等条款，若不合理地限制买受人权利、减轻自身责任，法院可根据实际情况认定该条款对买受人不具有约束力。
（四）损失赔偿的合理主张
损失范围的明确界定：主张损失赔偿时应区分直接损失和间接损失，资金占用损失通常可获支持，但需提供付款凭证和拖延退款的证据；违约金主张需符合合同约定或法定情形，否则可能不被支持。
利息与资金占用损失的选择：贷款利息损失与资金占用损失性质相近，法院一般不会重复支持，当事人可根据实际情况选择主张，本案法院通过支持资金占用损失合理弥补了买受人损失。
本案判决明确了 “协商解除合同的认定标准” 和 “开发商履约瑕疵的责任承担”，警示商品房交易双方应注重合同履行的规范性和证据留存，开发商更应恪守诚信原则，避免因违约和拖延退款承担额外法律责任。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
