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在商品房买卖中，开发商协助办理产权登记是核心义务。北京通州区一起案件中，购房者支付全款及税费十年后仍未取得房产证，开发商以 “需走历史遗留程序”“购房者未提供资质” 为由推诿，法院最终判决开发商限期协助办证并全额退还代收税费。
一、案情梳理
（一）当事人信息
原告：张健
被告：乙开发公司
（二）争议焦点
乙开发公司是否应协助张健办理房屋产权登记？
乙开发公司收取的契税、印花税等费用是否应当退还？
（三）事件经过
2014 年 12 月，张健与乙开发公司签订《北京市商品房预售合同》，购买三号房屋（通州区），约定 2015 年 8 月交房，开发商需在交房后 720 日内协助办理产权登记。合同签订后，张健支付全额购房款，并向乙开发公司缴纳契税 26.17 万元、印花税 4767.31 元、代办产权登记费 550 元、手续费 1000 元，开发商出具收据并交付房屋。
然而，直至 2024 年，张健仍未取得房产证。乙开发公司辩称，案涉房屋 2021 年已被纳入历史遗留项目，具备办证条件，但张健未提供购房资质核验资料，也未签署授权委托书，导致无法协助办证。张健则表示自身具备购房资格，多次要求办证遭拒后起诉，要求开发商协助办证并退还代收税费。
二、案件分析
（一）合同义务与办证责任的核心认定
法院支持办证请求的关键依据：
开发商负法定协助义务：《预售合同》明确约定 “买受人委托出卖人办理权属转移登记”，乙开发公司收取代办费用后，即负有向登记机关提交材料、协助办证的合同义务。即便项目被纳入历史遗留问题，也不能免除其基本协助责任。
购房者资质抗辩不成立：乙开发公司主张张健未提供购房资质材料，但未举证证明曾书面催告其提交，且张健当庭表示具备资质并自愿承担资格问题后果。根据 “谁主张谁举证” 原则，开发商未能证明办证受阻系购房者原因，应承担举证不能的责任。
（二）税费返还的裁判逻辑
法院判决退费的审查要点：
代收款项未实际缴纳：乙开发公司认可收取了契税等共计 26.8 万余元，但未提供证据证明已将款项上缴税务部门或存入政府监管账户。在未完成代缴义务的情况下，继续占有款项缺乏合法依据，应全额退还。
合同义务未履行的必然结果：因开发商未在约定期限内协助办证，其代收税费的合同目的未实现，购房者有权要求返还已支付的代办费用及税费，符合公平原则。
（三）历史遗留项目的特殊处理规则
法院对遗留问题的裁判思路：
项目性质不影响合同效力：案涉房屋被认定为历史遗留项目，仅涉及办证流程调整，不能改变开发商的合同义务。乙开发公司以 “需通过专班程序办理” 为由拒绝协助，属于规避责任，法院不予支持。
合理期限内的履行要求：考虑到历史遗留项目办证可能涉及额外流程，法院判决开发商在 7 日内履行协助义务，既保障购房者权利，也为实际操作留有余地。
三、裁判结果
法院判决：
乙开发公司于判决生效后 7 日内，协助张健办理三号房屋的权属登记手续；
乙开发公司于判决生效后 7 日内，退还张健契税、印花税、登记费及手续费共计 268056.15 元。
四、案件启示
（一）商品房交易中的风险防范
明确办证期限与责任条款：购房合同应细化产权登记流程，明确开发商提交材料、代缴税费的具体时限，约定逾期办证的违约金计算标准，避免模糊表述导致推诿。
留存费用缴纳凭证：购房者需妥善保管契税、印花税等费用的缴纳收据，注明款项性质及代缴约定，作为日后主张返还的关键证据。本案中张健的收据成为法院认定退费的直接依据。
（二）开发商履约的注意事项
及时履行代缴义务：开发商代收税费后，应在合理期限内上缴相关部门，并向购房者提供缴税凭证。对于历史遗留项目，需主动对接政府专班，及时通知购房者配合办证，避免因流程延误承担责任。
避免滥用抗辩理由：以购房者资质、项目问题为由拒绝办证时，需提供书面催告记录、政策依据等证据，否则将承担不利后果。本案开发商因举证不足导致抗辩失败。
（三）历史遗留项目的维权要点
主动了解办证政策：购房者可通过政府官网查询历史遗留项目名单及办证流程，要求开发商提供专班联系方式，必要时可自行向登记部门申请，减少对开发商的依赖。
及时诉讼主张权利：对于逾期办证超过合理期限（如本案十年未办）的情况，应尽早通过诉讼固定权利，避免因诉讼时效或证据灭失影响维权效果。
本案判决明确了开发商在产权登记中的核心义务，警示房企不得以历史遗留问题为由规避责任，同时提醒购房者重视合同条款审查和证据留存，依法维护自身产权权益。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
