北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告秦某聪、吴某佳向本院提出诉讼请求：1.请求确认秦某聪、吴某佳与赵某君之间就北京市海淀区x号房屋存在借名买房关系；2.请求法院判令北京市海淀区x号房屋归秦某聪、吴某佳所有；3.请求判令二被告协助原告办理房屋所有权变更手续，将涉案房屋过户至二原告名下；本案诉讼费由二被告负担。
事实和理由：我们为夫妻关系，林某霞为我们的女儿。林某霞与赵某君于2009年结婚，2013年离婚。2005年至2009年初，我们基于退休后养老便利的考虑，一直在北京挑选合适的养老房屋。后于2009年决定购买。鉴于我们年龄较大，无法获得银行贷款，故决定以女儿林某霞名义购买。项目开盘后，我们先后以林某霞、赵某君的名义参与摇号，后赵某君获得了购房资格。故最终以赵某君的名义购买了房屋。
房屋的首付款由我们交纳，贷款部分以赵某君名义进行偿还。后房屋于2011年5月交房，我们负责装修后进行入住。后我们得知赵某君私自将房屋登记在其名下，且赵某君与林某霞离婚时私下约定涉案房屋归赵某君所有，侵犯了我们的合法权利，故诉至法院。
被告辩称
被告赵某君辩称，我不同意原告的诉讼请求。第一，北京市海淀区x号房屋是我和林某霞为居住购买的夫妻共同财产，我与二原告之间并无任何借名买房的法律关系，我和林某霞在2013年离婚之时对双方共同财产进行了明确分割，涉案房屋由赵某君所有，并由赵某君向林某霞支付相应的补偿款项，其中包含了二原告在林某霞和赵某君购房时出借的款项及相关的利息，上述款项林某霞也表示已经收到，由此可见，涉案房屋为赵某君和林某霞的夫妻共同财产；
第二，二原告主张为合同纠纷，依据合同主张的是债权，应该适用关于债权诉讼时效的规定，本案早已超过三年的诉讼时效；第三，二原告除了向我和林某霞购房时出借相应的款项之外，无任何其他和借名买房相匹配的事实和理由；第四，二原告主张借名买房关系，但双方没有书面借名买房协议，且双方并未就借名买房的意思表示达成一致。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告林某霞辩称，我同意原告的诉讼请求。
法院查明
秦某聪与吴某佳系再婚夫妻关系。林某霞系吴某佳与其前夫所生之女。林某霞与赵某君于2009年1月13日登记结婚。
2009年6月18日，赵某君（买受人）与S公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》约定赵某君购买位于北京市海淀区x号房屋（以下简称x号房屋），房屋总价款1118422元，买受人应于签署合同当日支付首付款228422元（其中5万元为定金），其余房价款89万元以按揭贷款支付。同日，以赵某君名义支付首付款228422元。
2010年1月4日，赵某君（借款人）、林某霞（共同借款人）与某银行（贷款人）签订《个人购房借款合同》，约定贷款金额为89万元。其中林某霞作为共有人及共同借款人签字。上述合同签订后，一直由赵某君的还贷账户偿还房屋贷款。
2011年5月，赵某君办理了入住后续并领取了x号房屋钥匙。后赵某君补交了部分购房款及其他费用。
2012年10月，101房屋登记在赵某君名下。
2013年7月23日，赵某君与林某霞签署离婚协议书，其中财产分割部分约定：“婚后财产……婚后购置房产两套，分别是x号房屋及登记在女方名下的位于河北省C号房屋，其中北京房屋归男方所有，剩余房贷由男方独自偿还，河北C号房屋归女方所有，剩余房贷由女方独自归还。考虑到购买北京房产时，曾向女方母亲借款15万元，用于支付部分首付款，男方自愿支付20万元，用于归还女方母亲借款及收益……考虑到北京河北两地房产价值差异，男方同意另行向女方支付40万元作为补偿，其中20万元用于偿还女方母亲借款及收益（此款已支付），20万元归女方个人所有。”
另查，x号房屋现由赵某君对外出租。
对双方争议的事实和证据，本院认定如下：
庭审中，秦某聪、吴某佳主张其二人为x号房屋的实际所有权人，最初购房系为了在北京养老，但因年龄较大贷款额度低故与林某霞、赵某君口头协商用林某霞的名义进行购买并贷款，房屋全部费用由秦某聪、吴某佳承担，赵某君与林某霞均表示同意。且为了增加中签几率，同时用了赵某君的名字进行摇号购房，后赵某君的名字中签，且开发商要求不能更改姓名，故借用了赵某君名字进行购房并贷款。林某霞对秦某聪、赵某君之主张予以认可。
赵某君对上述主张不予认可，称不存在借名买房的事实，双方从未就借名买房协商并达成一致意见，x号房屋为其和林某霞为了婚后居住而购买的房屋。为此，秦某聪、吴某佳申请x号房屋销售人员出庭作证。其表示，最初看房时，是秦某聪、吴某佳、赵某君和林某霞一同前往，当时秦某聪、吴某佳提出以林某霞的名义购买，但后来赵某君中签，故只能以赵某君的名义购买。赵某君、林某霞均认可证人陈述的看房办理手续的过程,但赵某君主张上述证人证言不能证明双方存在借名买房的关系。
关于首付款的支付，秦某聪、吴某佳主张全部由其二人支付。为此，其提交了支付首付款108422元、2万元诚意金的相关凭证。关于其余部分，秦某聪、吴某佳主张其向亲戚、朋友借款，后上述借款打入林某霞账户，由林某霞账户进行支付。赵某君认可秦某聪、吴某佳支付首付款108422元之事实，但主张上述款项系其与林某霞为购房向秦某聪、吴某佳的借款。关于其余首付款，赵某君主张系其与林某霞向亲戚、朋友借款，后将上述借款均放入林某霞名下账户进行支付。林某霞认可首付款全部由秦某聪、吴某佳支付之事实。
关于房屋贷款的偿还情况，赵某君主张从其名下账户进行扣款，现剩余40多万元尚未偿还。秦某聪、吴某佳主张2011年9月之前系其二人进行还款，具体还款方式为将现金不定期交给林某霞或向林某霞转款，后由林某霞存入还贷账户中。2011年9月之后，因赵某君与林某霞感情出现纠纷，故不再支付贷款款项。
秦某聪、吴某佳另主张2013年赵某君将房屋出租，租金用于偿还贷款，租金权益应当归属他们，故亦应当视为他们进行了还款。赵某君对上述主张不予认可。林某霞认可秦某聪、吴某佳上述主张，称赵某君在国外工作期间，还贷卡在其手中，故其将父母支付的款项用于偿还贷款。
关于收房及装修情况，秦某聪、吴某佳、林某霞均主张赵某君在未告知其三人之情形下办理了收房手续。赵某君对此不予认可，称办理收房手续时林某霞曾一同前往。关于装修，秦某聪、吴某佳主张系其负责装修事宜，并出了大部分装修款。林某霞认可上述事实。赵某君主张当时其在国外，具体谁负责装修不太清楚，但装修的全部出资系由其出资。林某霞认可赵某君出资进行了装修，但出资多少其表示记不清楚了。
关于房屋居住使用情况，秦某聪、吴某佳主张自2011年9月装修完毕后，陆续在x号房屋内居住。直至2013年8月，门锁被赵某君更换。赵某君主张其一直在国外工作，故平时x号房屋由林某霞居住。2013年7月，双方协议离婚，x号房屋归其所有，故其将房屋门锁进行了更换。林某霞认可秦某聪、吴某佳之主张。关于x号房屋的物业费、供暖费等费用负担情况，秦某聪、吴某佳、林某霞主张大部分由林某霞支付，赵某君主张大部分由其支付。
关于赵某君与林某霞签署的离婚协议之内容，秦某聪、吴某佳表示其二人并不知情，得知x号房屋换锁后才知晓其二人离婚并已签署离婚协议之事实。林某霞主张其不认可离婚协议中约定的内容，其系在精神恍惚的状态下签字确认的。赵某君则主张离婚协议内容是双方协商一致的结果，是双方的真实意思表示。
另经本院询问，林某霞表示其未就上述离婚协议提起过撤销之诉。关于离婚协议内容的履行，赵某君主张已履行了约定的支付林某霞40万元的义务。林某霞认可收到赵某君支付的40万元，但主张该40万元系赵某君给其的补偿，并非履行离婚协议中约定的义务。
关于房屋所有权证、相关发票、房屋买卖合同原件等资料的持有情况，双方均认可由赵某君持有。秦某聪、吴某佳主张曾向赵某君索取，但赵某君拒绝，赵某君对上述主张不予认可。
赵某君另主张秦某聪、吴某佳起诉已超过诉讼时效。秦某聪、吴某佳主张应当自他们知道x号房屋登记在赵某君名下开始计算，其最初向法院提起诉讼的时间为2015年3月，故并未超过诉讼时效。
裁判结果
驳回原告秦某聪、吴某佳的全部诉讼请求。
房产律师靳双权点评
本案中，秦某聪、吴某佳主张其与赵某君之间存在借名买房的合意，其二人系x号房屋的实际权利人。对此，针对本案双方当事人争议的焦点，将逐一进行分析：首先，依据物权公示公信原则，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当以不动产登记为准。不动产登记薄是物权归属和内容的根据。本案中，x号房屋登记在赵某君名下，故赵某君为x号房屋的登记权利人。
其次，依据规定，当事人有证据证明不动产登记薄的记载与真实权利状态不符，其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。当事人对自己所主张的事实，应当提供证据加以证明，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，应当承担举证不能的法律后果。本案中，秦某聪、吴某佳主张其与赵某君之间存在借名买房的合意，其二人系x号房屋的实际权利人。关于是否存在借名买房的关系，需结合双方之间是否存在借名买房的合意、房屋款项的支付、房屋的使用以及相关合同、证件、收据等资料原件的持有情况综合判定。
秦某聪、吴某佳虽主张曾与赵某君之间存在借名买房的口头协议，未得到赵某君之认可，秦某聪、吴某佳并未就其上述主张向法院充分举证。另结合法院查明的其他事实来看，x号房屋部分款项确由秦某聪、吴某佳支付，但赵某君与林某霞离婚协议中明确约定秦某聪、吴某佳的上述出资系对其二人的借款，且赵某君亦依据协议已向林某霞支付了相应款项。林某霞虽否认离婚协议约定的内容，但其并未主张撤销或无效，故法院对林某霞之上述抗辩意见不予采信。
另即便秦某聪、吴某佳的出资并非借款，其仅出资的事实尚不足以证明其二人与赵某君之间存在借名买房的合意。另房屋购买后秦某聪、吴某佳、林某霞、赵某君均曾居住在x号房屋内，且房屋买卖合同、房屋所有权证书等资料的原件均由赵某君持有。综上，秦某聪、吴某佳所提交的证据不足以证明其二人与赵某君之间存在借名买房之约定，亦不足以否定不动产登记薄之证明力，其应当承担举证不能的法律后果，故法院对秦某聪、吴某佳要求确认其与赵某君之间存在借名买房关系并要求赵某君、林某霞协助办理房屋过户手续，缺乏事实及法律依据，法院不予支持。
关于秦某聪、吴某佳要求确认x号房屋归其所有，对此，法院认为，本案的案由为合同关系，而秦某聪、吴某佳所主张的上述诉请请求权基础为物权关系，当事人不能依据双方之间的债权关系而直接要求确认物权的归属。故其该项诉请缺乏事实及法律依据，法院亦不予支持。
关于赵某君提出的诉讼时效抗辩，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算，但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。本案中，秦某聪、吴某佳要求办理房屋所有权登记并确认x号房屋归其所有之诉请具有物权性质，故秦某聪、吴某佳提起本案诉讼并未超过诉讼时效，法院对赵某君主张的诉讼时效抗辩意见不予采信。
