北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
上诉人诉称
岑玉上诉请求：撤销一审法院判决，支持岑玉一审全部诉讼请求，驳回徐元要求岑玉腾退房屋的诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。双方对于1701号房屋的法律关系属于典型的借名买房关系。双方当事人在一审时对以下事实不存在争议。1.岑玉持有所有的原始购房手续，包括购房合同发票、收据、契税发票、印花税发票等全部费用的原始单据。2.岑玉自购房以来一直支付1701号房屋的按揭贷款。3.岑玉亲自办理的1701号房屋入住手续。4.岑玉对1701号房屋进行了装修。5.岑玉一直居住在1701号房屋至今。6.岑玉缴纳各项水电气费用。上述无争议事实能够证明岑玉借用徐元的名义购买1701号房屋。岑玉现在具备购房资格，且1701号房屋具备上市条件，徐元应当配合岑玉履行过户义务。岑玉愿意向徐元缴纳人民币114987元的物业费并承担房屋过户的所有税费。
被上诉人辩称
徐元辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应维持原判。
徐元向一审法院起诉请求：1.岑玉立即腾出1701号房屋；2.岑玉给付物业管理费人民币114987元。
岑玉向一审法院反诉请求：判令徐元履行合同约定，为岑玉办理1701号房屋的过户手续。
本院认为
一审法院认为：“借名买房”是指购买人因自身不具备购房资格，或拟购房屋具有特殊属性，无法以自己的名义购买房屋，遂借用他人名义购买房屋，并支付购房款（包括按揭贷款）的法律关系。本案的争议焦点为双方当事人之间是否存在“借名买房”关系，岑玉主张其在2001年准备购买1701号房屋作为与江青的婚房，但因其系香港公民不具备购房资格，遂与徐元商定借用其名义购房，其在缴纳了首付款后，办理了入住手续并居住至今，期间的银行按揭贷款亦由其支付，因此其才是1701号房屋的所有权人。徐元对此明确予以否认，表示涉案房屋是其自行购买，首付款是其前夫刘默缴纳。岑玉办理入住手续、在1701号房屋内居住、逐月向其支付人民币7000余元费用，是因为当时基于岑玉与其前夫之堂姐江青的男女朋友关系，将1701号房屋借与他们作为婚房，条件是岑、江每月替其偿还月供作为房屋使用费用。
鉴于徐元、岑玉之间就房屋性质及归属问题未进行过书面约定，而双方在庭审中关于房屋归属问题的陈述却截然不同，法院将根据双方当事人提交的证据并结合庭审询问情况，对本案予以论述：一、关于首付款，岑玉虽称首付款系其支付，但未能举证证明支付过程及资金来源；法院要求徐元提供其支付首付款的证明及资金来源，徐元前夫刘默已到庭作证，并提交了中国工商银行出具的取款凭条，显示刘默的账户于2010年5月26日提取现金人民币320183.04元。二、关于偿还银行按揭贷款，岑玉提交了汇款凭证，证明其每月向徐元的账户汇款人民币7000余元。徐元认可汇款的事实性，但表示是基于岑玉与其前夫之堂姐江青的男女朋友关系，将涉案房屋借与他们作为婚房，条件是岑、江每月替其偿还月供作为房屋使用费用。三、关于岑玉持有2001年7月10日发票及2001年8月13日发票一节，徐元表示是因为其在东边工作，为便于岑玉、江青办理相关手续，遂将两张发票交与江青处。四、关于首付款付款时间，证人刘默在庭审陈述时明确表示，其是自银行取款后，开车带着岑玉、徐元前往售楼处交款。根据该陈述，刘默交纳首付款的时间应为取款时间即2001年5月26日。岑玉在庭审中表示首付款的付款时间实际上是2001年7月13日，即北京安地房地产开发有限责任公司（以下简称安地房地产公司）开具首付款发票的当日，并申请法院就此向安地房地产公司调查。法院前往涉案小区后，未能找到安地房地产公司，无法就此事予以调查。
当事人对自己提出的主张负有提举证据的义务，未能举证的，应承担相应不利的法律后果。岑玉就其支付首付款及徐元对于首付款时间陈述错误的事实，未能提交证据加以证明，且徐元已提交证据证明其资金来源，故法院对于岑玉提出的由其支付首付款的主张不予采信。关于岑玉向徐元账户汇款一节，法院认为，首先款项本身不具有属性，应结合相关证据对其加以认定，岑玉主张是支付银行按揭贷款，但并未提交相关证据予以佐证；其次，徐元对此亦作出了相对合理的解释，结合涉案房屋的面积及市场租金标准，每月人民币7000余元作为房屋使用费用完全正常。关于岑玉持有两张付款发票一节，徐元表示是为了便于岑玉、江青办理相关手续，对此法院认为，付款发票是重要凭证，一般情况下不会交由他人保管，即便是交由岑玉办理相关手续，事后也应及时收回，故徐元该项解释确实存有疑点。但仅凭该项疑点，既不能推导出徐元与岑玉之间存在借名买房的意思表示，亦不能认定岑玉已支付了包括首付款在内的全部房款。同时也应指出，岑玉对于其与徐元未就房屋归属签订书面协议的解释为基于信任关系，但岑玉与徐元并非血亲或姻亲关系，在2004年与江青结束恋爱关系后，以及2010年徐元取得《房屋所有权证》后，岑玉均未向徐元提出主张，而是在徐元提起返还原物之诉后方在反诉中对涉案房屋的权属提出主张，亦存在较大疑点。
综上，本案所涉房屋目前的市场价值已过千万，而双方对于房屋归属的陈述却截然相反，法院对本案持谨慎态度，在双方没有书面协议的情况下，意图通过法庭询问及调查取证，为此历经六次庭审，曾两次前往银行调取相关凭证，前往今日家园拟向安地房地产公司调查核实案情，并多次试图与江青取得联系。截止本案庭审结束之时，法院在现有证据情况下，综合分析案件实际情况后认为，岑玉所提交的证据尚不足以认定其与徐元之间就涉案房屋存在借名买房关系，故法院对岑玉提出的反诉请求不予支持。
关于徐元在本诉中提出的第一项诉讼请求，法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。徐元自2010年5月4日取得涉案房屋的《房屋所有权证》后，即为涉案房屋的所有权人，依法享有占有、使用、收益、处分的权利。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条的规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。岑玉所提出的其为涉案房屋所有权人的主张未经法院支持，在此情况下，徐元作为权利人，有权要求岑玉将涉案房屋腾空后返还。考虑到岑玉已在涉案房屋内居住较长时间，法院将给予岑玉一定的腾退时间。关于徐元提出的第二项请求，因双方之间就物业费的支付并无明确约定，故法院对徐元的第二项诉讼请求不予支持。据此，依据《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条之规定，判决：一、岑玉自本判决生效之日起九十日内，将一七〇一房屋腾空后交还徐元；二、驳回徐元的其他诉讼请求；三、驳回岑玉的全部反诉请求。
二审裁判结果
本院经审理查明：2001年5月26日，徐元（买受人）与安地房地产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定徐元购买1701号房屋，建筑面积267.08平方米；价款总计人民币1188506元。2010年5月4日，该房屋登记为徐元单独所有，房屋性质为经济适用房。2017年8月24日，本案承办人与书记员在北京市海淀区不动产登记中心查询了该房屋的抵押权，查询结果是该房屋上设立了一个抵押权登记，抵押权人为中国工商银行股份有限公司北京新街口支行。
1701号房屋购买起因。徐元及其前夫刘默陈述：1.徐元前夫刘默在一审中陈述，刘默与徐元在2000年认识，2001年要结婚就考虑买房，看中了本案诉争房屋。鉴于贷款较多且岑玉与刘默之姐江青在北京没有房屋，江青与岑玉商量，能否先由岑玉居住，等到刘默与徐元想住的时候再住。徐元与刘默考虑到其在北京还有其他房屋，就同意由岑玉与江青先住着。2.徐元认可买房时其刚毕业，没有能力支付后期之月供。岑玉陈述：1.徐元与刘默在2001年时刚刚认识；2.岑玉家庭在北京有两套房，不可能没房住。岑玉只可能是买房，不可能是借房；3、该房屋为经济适用房，必须有北京户口方可购买，所以就借用了徐元的户口。当时岑玉打算与江青结婚，但无法用江青的名字购买，所以才用徐元的名义购买。
1701号房屋购买过程。徐元及其前夫刘默陈述：1.刘默陈述，刘默在支付首付款当天（2001年5月）从工商银行团结湖支行其账户中提取的现金，岑玉开车和其一起去的。2.刘默在庭审中陈述房屋后期购买过程为徐元本人办理。庭审中，岑玉要求刘默对上述陈述进行确认时，刘默称其不清楚了，工作忙、经常出差就都交给徐元了，不清楚房屋后续手续为何人办理。3.在房屋具体是谁选择时，刘默主张是其自己选择的，但选房过程记不清楚了。4.徐元陈述，需要交钱时，刘默和江青还是岑玉去交的钱，徐元签的合同。徐元称缴纳首付款的时间以刘默的陈述为准。岑玉陈述：1.徐元虽指认其中两张票据（律师费和代收抵押金）为其签字，但时间是在房屋交付之前，与徐元所述房屋交付之后缴纳的费用并不一致。2.首付款缴纳时间是在2001年7月10日，而非2001年5月。3.首付款是岑玉支付，当时其从西安带的现金到北京。
1701号房屋交易相关票据及证件的持有情况。徐元向法庭提交了《商品房买卖合同》及购房发票、1701号房屋的《房屋所有权证书》、《房屋公共维修基金专用收据》（金额23686元，填发时间2005年3月7日）及《契税专用税收缴款书》。岑玉向法庭提交了《商品房买卖合同》，房款发票，支付房贷的还款存折，《今日家园准住证》，《今日家园入伙手续书》，《今日家园钥匙保管协议书》，《今日家园房屋使用、管理、维修公约承诺书》，《今日家园应收（退）房款结算清单》，《华泰财产保险股份有限公司保险费专用发票》，《代理费、代办产权证发票》，《代收抵押登记费收据》，《律师费收据》，《代收印花费收据》，《公共维修基金收据》（金额23685.58元，填发时间2001年8月13日），《代收费用、物管费》收据。徐元在一审中认可首付款发票原件为岑玉持有。
岑玉以持有前述票据原件来主张其与徐元形成了借名买房关系。对于徐元持有《房屋公共维修基金专用收据》原件是否能够证明徐元缴纳了公共维修基金，岑玉以持有《公共维修基金收据》为由不予认可，主张公共维修基金系其缴纳。关于徐元持有《契税专用税收缴款书》原件，岑玉主张办理房产证书时才需要缴纳契税。关于徐元持有的《商品房买卖合同》，岑玉主张徐元持有的《商品房买卖合同》系为了办理房产证的存档合同。
对于岑玉持有上述票据原件的原因，徐元主张：签完合同之后，东西就在他们手里。当时是期房，办理入住手续等又特别复杂，自己在东边有工作，不可能老往西边跑。当时就问了物业，物业答复，房主不到其他人也可以代办。于是就把相关票据都交到了对方手上。
购房相关费用的缴纳情况。岑玉主张首付款人民币238506元系岑玉支付的现金。徐元前夫刘默的工商银行卡取款凭条显示签订《商品房买卖合同》当日刘默账户取款人民币320183.04元，余额0元。徐元主张其与刘默2000年开始谈朋友，感情挺好，2001年时与刘默尚未结婚。徐元主张，房屋首付款系徐元支付。岑玉主张支付首付款的真实时间为2001年7月10日，且刘默将账户内所有款项提取完毕的行为属清户行为。岑玉主张徐元与刘默2001年时候刚刚认识。岑玉以其持有的相关费用凭证为由主张相应的费用均由其缴纳。一审中，法官询问徐元，哪些由岑玉持有的票据原件系徐元签字，徐元主张岑玉持有的《律师费收据》和《代收抵押登记费收据》为其签字。当事人均认可1701号房屋的月供由岑玉支付。岑玉主张其支付月供印证了双方的借名买房关系，徐元则主张岑玉支付的月供是对徐元的补偿和感谢。
1701号房屋的居住情况。1.双方当事人均认可1701号房屋交付后由岑玉装修并居住至今。2.徐元陈述其知道江青与岑玉于2004年到2005年间分手。考虑到再怎么说他们也是亲属关系，其当时与刘默关系又很好，直到其与刘默离婚后认为应当把房子要回来，才在2015年起诉腾房。
离婚时为何未分割诉争房屋。刘默陈述当时说好了房屋给徐元，所以在民政局离婚时未分割诉争房屋。对于为何未在离婚协议书中写明房屋的分割情况，刘默陈述离婚这个事情更多责任在刘默，所以就没有提。岑玉认为刘默之陈述有违常理。
庭审中，双方当事人均认可对房屋性质及归属问题没有进行过书面约定。岑玉表示，如果法院认为借名买房关系成立，其愿意偿还该房屋的全部贷款以消除抵押权。
本院认为：双方当事人对于借名买房事宜没有书面约定，本案之争议焦点在于探究双方当事人是否有借名买房的口头约定。双方存有借名买房的口头约定时，由于被借名人要向借名人履行过户义务，故能够从买房事前、事后的迹象推断出借名人（岑玉）有房屋归其所有的意思，亦能够从买房事前、事后的迹象推断出被借名人（徐元）没有房屋归其所有的意思。当然，借名买房中借名人如果自己能够购买房屋，则不存在借名买房之必要。借名人还需要提供借名买房的合理理由。由此，是否存在借名买房的约定可以从三个方面予以判断：1.从买房事前、事后的迹象可以推断出借名人（岑玉）有房屋归其所有的意思；2.从买房事前、事后的迹象可以推断出被借名人（徐元）没有房屋归其所有的意思；3.借名买房有合理事由。上述三个方面的条件具备时，应该认为双方当事人存有借名买房的口头约定。
是否有借名买房的合理事由。本案中，1701号房屋为经济适用房，购买价款较相同地段的其他房屋便宜，而岑玉在当时不具备购买1701号房屋的资格。应当认定，岑玉提供了借名买房的合理事由。
结合以下线索，可以认定岑玉有1701号房屋归其所有的意思。1.岑玉办理了房屋入住手续，在房屋交付后对房屋进行装修并居住至今。2.岑玉持有还款银行存折的原件且陆续支付月供直至一审判决作出。徐元关于岑玉支付的月供系租金之主张存有如下漏洞，本院不予采信。在租金与月供大致相等且当事人完全有能力支付房屋的首付款时，当事人选择租赁房屋却不选择购买房屋之做法不符合理性经济人的选择。3.岑玉持有《商品房买卖合同》，购房发票，1701号房屋入住时的文件，保险费专用发票，代理费、代办产权费发票，代收抵押登记费收据，律师费收据，代收印花税收据，公共维修基金收据，代收费用、物管费收据。徐元以办理入住手续特别复杂，自己在东边有工作不可能老往西边跑，故其委托岑玉与江青办理为由否认其与岑玉之间有借名买房关系，但该解释存有如下疑点：（1）即使存有徐元工作在东边而诉争房屋在西边等因素，房屋入住手续几个来回就能办理完毕。办理入住手续并没有复杂到需要将票据均交岑玉或江青之程度；（2）即使确存入住手续复杂，委托他人办理之情形，徐元在事后也应当及时收回购房相关票据，而直至诉讼中相关票据仍为岑玉持有。徐元之解释存有上述疑点，本院不予采信。
综合以下疑点，可以认定徐元无1701号房屋归其所有的意思。1.购买1701号房屋时，徐元之经济能力负担不了本房屋之月供。徐元选择购买自己负担不了月供的房屋，并非理性经济人所为。2.除缴纳首付款外，徐元、刘默无法陈述购买房屋之过程。（1）刘默虽主张选房是自己办理，但选房过程记不清楚。房屋购买为人生之重大事项，即使不能完全记清也应有相对模糊之印象并结合该模糊印象就地点过程等作出相应陈述，而不能以记不清楚来搪塞。（2）刘默先陈述房屋后期购买过程为徐元本人办理，在岑玉要求其确认时，刘默又陈述记不清楚了，不知道房屋后续手续为何人办理。上述陈述存在矛盾。3.徐元与刘默离婚时，离婚协议中未涉及1701号房屋权益的分割事宜。刘默与徐元婚姻期间，房屋已经有了很大幅度的升值，刘默有权利要求取得1701号房屋的部分利益，但刘默没有主张分割，该情形不符合理性经济人之选择。刘默虽辩解离婚主要责任在自己，所以没有分割1701号房屋的权益。如果离婚责任在刘默，离婚协议更应当说明刘默放弃1701号房屋的权益，但双方之离婚协议对此并未涉及。4.徐元在岑玉入住1701号房屋十多年之后才主张岑玉腾退。江青是连接岑玉与徐元的纽带，而江青与岑玉早已于2004年至2005年期间分手。在情感上而言，江青与岑玉分手后徐元应及时索回诉争房屋，但徐元直至2015年才以起诉的方式追索。在经济上而言，在此期间，1701号房屋的租金已经发生了很大幅度的上涨，徐元却一直不追索诉争房屋，并不符合理性经济人的选择。徐元迟迟未追索诉争房屋之行为于情于理均有漏洞。5.徐元虽依据《北京市住宅公共维修基金专用收据》主张公共维修基金为其缴纳，但该收据形成时间为2005年3月7日，与购买房屋时间相隔较远。考虑到购买房屋时就需要缴纳公共维修基金，填发时间为2001年8月13日《公共维修基金收据》为岑玉持有，而该时点距离房屋的购买时间很近，故应当认定公共维修基金为岑玉缴纳。徐元对此进行了不实陈述，应不予采信。
由此，在案证据已经可以证明岑玉与徐元存有借名买房的口头约定。该约定系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人应依据合同履行自己的义务。徐元应配合岑玉办理1701号房屋的转移登记手续，将房屋转移登记至岑玉名下。办理转移登记前，岑玉应向中国工商银行股份有限公司北京新街口支行偿还剩余贷款，以涤除抵押权，徐元应当予以配合。考虑到岑玉愿意偿还剩余贷款，抵押权人之利益并无任何损失，本院不再追加中国工商银行股份有限公司北京新街口支行作为第三人参加诉讼。同时，无证据表明双方对于办理转移登记的税费进行了任何约定，且借名买房关系中岑玉为纯收益人，故办理转移登记过程中的一切税费由岑玉负担为宜。
徐元要求岑玉腾退1701号房屋之请求缺乏事实及法律依据，应不予支持。徐元要求岑玉支付物业管理费人民币114987元，岑玉同意支付，本院对此不持异议。
综上所述，原判认定事实错误，本院予以纠正。依据《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
裁判结果
一、撤销北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第16627号民事判决；
二、岑玉于本判决生效后七日内将1701号房屋的剩余贷款向中国工商银行股份有限公司北京新街口支行偿还完毕,徐元予以协助；
三、岑玉将本判决第二项内容履行完毕后五日内，徐元配合岑玉办理1701号房屋的抵押权注销手续；
四、岑玉履行完本判决第三项义务后五日内，徐元协助岑玉办理1701号房屋的转移登记手续，办理转移登记过程中的税费均由岑玉负担；
五、岑玉于本判决生效后七日内支付徐元物业管理费人民币十一万四千九百八十七元；
六、驳回徐元的其他诉讼请求。
