北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
再审申请人称/抗诉机关称
北京市人民检察院抗诉认为，两份《确认书》均载明北京市朝阳区某号院某号楼某层某单元某室房屋（以下简称涉诉房屋）的实际所有者为何开季，已生效的（2016）京03民终1127号民事判决已认定该两份《确认书》合法有效。因此，无论涉诉房屋的购房款出资来源于何开季还是岑笑，亦无论何开季与岑笑二人在购买房屋事宜上存在的到底系借名买房、借款买房抑或共同出资买房，都不足以否定二人通过《确认书》对涉诉房屋权属的确认。岑笑主张系基于对《确认书》的内容存在误解以及签署《确认书》系受胁迫后作出的赠与表示，均未提交证据证明。岑笑向何开季支付租金的事实与《确认书》内容相符，根据2011年5月17日《确认书》的约定，岑笑应当向何开季每月支付房屋租金1万元，其中除民生银行及物业费等交纳外，实际给何开季交付5000元人民币，而何开季提供的银行流水显示，岑笑确曾于2011年6月至2011年12月每月以银行转账方式向何开季转账5000元，即岑笑以其实际行动履行房屋承租人向所有权人支付租金的义务。根据现有证据，足以认定涉诉房屋的实际所有权人即为何开季。综上，（2014）三中民终字第4215号民事判决在对涉诉房屋权属的认定上存在认定事实和适用法律的错误，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零九条、第二百条第二、六项、第二百零八条第一款的规定，特提出抗诉，请依法再审。
何开季（ENENGE）（以下称何开季）称，有新证据证明何开季是涉诉房屋的所有权人，是诉争房产的实际出资人。已生效的（2016）京03民终1127号民事判决已确认双方分别于2011年5月17日、2012年8月19日签署的两份《确认书》有效，上述确认书记载，涉诉房屋实际所有人是何开季，岑笑有义务协助过户。（2016）京03民终3034号民事判决亦驳回了岑笑要求何开季返还涉诉房屋的诉求。何开季提交的上述生效判决足以支持何开季要求过户的请求。人民法院的审理思路应该是围绕原告的主张是否成立来进行，但原审法院没有审查《确认书》是否属于合同、是否有效、是否应当履行。法院以借名购房合同不成立为由驳回诉求属审判思路审理程序错误。现请求撤销（2014）三中民终字第4215号民事判决，改判岑笑协助将涉诉房屋过户到何开季名下。
再审被申请人辩称
岑笑辩称，（2014）三中民终字第4215号民事判决认可了两份《确认书》的证据效力，但何开季以双方存在借名买房关系而提供的该两份《确认书》，原判是从借名买房关系证据不足的角度对何开季关于其系涉诉房屋所有权人的主张作出难以采信的认定的，判决正确。岑笑已提交证据证明购买涉诉房屋的款项由其支付，何开季对其主张的借名买房关系应承担举证不能的不利后果。（2016）京03民终1127号民事判决虽认定了《确认书》有效，但未判定《确认书》借名买房合同成立有效，二者属于不同概念，是不同的法律关系。如果同一，则（2016）京03民终1127号民事判决就违反了“一事不再理”原则。检察机关抗诉意见中“无论何开季与岑笑二人在购买该房屋事宜上存在的到底系借名买房、借款买房抑或共同出资买房”的说法本身就是对双方法律关系界定不清。《确认书》有七条内容，双方互有权利义务，其中六条与权属无关，且何开季提供的翻译件内容与岑笑所表达的真实意思有很大出入，我方提供的翻译件内容更为精准，对方的义务更为确切。而合同成立应从合同整体条文来考量，相互矛盾的条款，应做合理性的解释。《确认书》约定了房屋出售之前岑笑享有使用权，出售房屋时岑笑协助办理手续，某大厦施工利润6万元在房屋出售时支付给岑笑等内容，综合理解上述内容，原判认定岑笑支付半年租金不合情理，否则会出现何开季将房屋出售给自己的结论。《确认书》是有条件转让合同，何开季取得房屋所有权要有“出售”、付款等条件，何开季不是当然的实际所有者。事实上，双方曾有过工程合作，第一份《确认书》是为最终解决合作的遗留问题而签订，权利义务关系复杂，并非单独的房屋权属问题，而第二份《确认书》系岑笑在卖房时以为系卖房文件误签，我方有证据证明两份《确认书》均系受胁迫所签。何开季提供的《确认书》翻译件内容逻辑混乱，语句不通，内容不真实。岑笑所说“给”何开季绝非“白给”，而是有条件的“给”。何开季在原审时主张系借名买房，但其未尽到举证责任，原判驳回其诉求并无不当，检察机关的抗诉意见不能成立，请求维持原审判决，驳回何开季的诉求。
何开季向一审法院起诉请求：岑笑协助办理涉诉房屋的权属转移登记手续。一审法院认定事实：岑笑与北京某房地产开发有限公司签订房屋买卖合同，购买涉诉房屋，房屋登记在其名下。2011年5月17日，何开季与岑笑签订《确认书》载明，1.给涉诉房屋的实际所有者何开季，每月支付10000元人民币，其中除民生银行及物业费等交纳金外，实际给何开季交付5000元人民币。（2011年5月17日以前的银行交纳金，已由何开季全部支付。）2.房屋出售之前的出租使用权，属于岑笑。3.房屋进行出售时，应给何开季办理所有手续，并尽全力协助。4.需要银行担保，如贷款150万元人民币时，应尽全力协助。5.某大厦施工30%的利润约6万元，在房屋出售时支付。6.北京某装饰公司沈阳分公司和北京某科技有限公司的所有问题和特别是经济问题，全部由何开季负责。7.需要公证时，双方都必须协助办理。2012年8月19日，双方签订第二份《确认书》，载明：涉诉房屋实际房主何开季，要把房屋买卖款405万元汇入中国建设银行××××-××××-××××-××××-×××。特此确认！庭审中，岑笑提交发票、收据、银行账户流水明细及《还清证明》，用以证明其支付涉诉房屋购房款，另以贷款方式支付了购房款、契税、公共维修基金，涉诉房屋贷款均由其偿还，全部贷款已于2012年8月27日还清。何开季对上述证据的真实性均不持异议，但称贷款系其本人偿还。岑笑提交营业执照，显示北京某科技有限公司法定代表人为岑笑，何开季对真实性不持异议，但表示系其借用岑笑名义开办公司，并就此提交林宇歌的书面证言载明：“本人2002年在沈阳进入某公司工作担任设计师工作，公司的社长为何开季，岑笑为公司出纳经理。在望京某号楼某单元某、某是北京办公室的地址也是由公司设计施工的，由公司出资。”岑笑表示证人未出庭作证，对该证言不予认可。何开季提交北京市通州某装饰公司出具的《证明》载明：北京市通州某装饰公司沈阳分公司的全部资金均由何开季投入，其享有该公司全部财产所有权和经营权，岑笑是该公司出纳员和文件管理业务。岑笑对此不予认可，并表示北京市通州某装饰公司沈阳分公司的负责人亦系岑笑。经询，岑笑表示涉诉房屋所有房款均由其支付，贷款亦由其偿还。何开季表示房款均系由北京某科技有限公司支付，而该公司事实上由其经营，故房款亦系由其支出。双方均未就付款提交其他证据。岑笑表示涉诉房屋自开发商交房后一直由其占有使用，直至2012年10月何开季强行入住，现在房屋由何开季占有。何开季表示涉诉房屋自交房后前三年由北京某科技有限公司及北京市通州某装饰公司沈阳分公司使用，后由岑笑开设家庭旅馆，岑笑称2012年10月不再经营，涉诉房屋现由何开季占有使用。一审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任。而本案中，两份《确认书》均不能证明双方之间存在借名购买涉诉房屋的合同关系，何开季亦未能举证证明购买涉诉房屋的所有款项均系由其出资，涉诉房屋自交付后一直由其占有使用。因此，在不能认定合同关系成立的前提下，何开季要求岑笑协助办理涉诉房屋的权属转移登记手续没有依据，法院不予支持。综上，一审法院于2013年11月判决：驳回何开季（ENENGE）全部诉讼请求。
何开季不服一审判决，上诉请求依法改判确认何开季对涉诉房屋享有所有权，岑笑协助办理涉诉房屋的权属转移登记。二审法院认定事实：除一审认定事实外，何开季另申请法院调取岑笑及其配偶乔一宇向其汇款的记录。二审法院经审理认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。何开季主张其系借用岑笑名义购买涉诉房屋，其系涉诉房屋的实际所有权人，并向法院提交了两份确认书为证。对此，法院认为，两份确认书虽载有何开季系涉诉房屋所有权人等内容，但何开季并未向法院提交证据证明购买涉诉房屋的所有款项均系由其出资、涉诉房屋自交付后一直由其占有使用等情况，故法院对其关于其系涉诉房屋的实际所有权人的主张难以采信，对其据此要求岑笑协助办理涉诉房屋的权属转移登记手续的请求不予支持。二审中，何开季申请法院调取岑笑及其配偶乔一宇向其汇款的记录。对此，法院认为，何开季并未在法定的期间提出此项申请，且即使存在岑笑曾向其汇款的情况，亦难以证明何开季的主张，故对何开季的此项申请不予准许。综上，二审法院于2014年7月判决：驳回上诉，维持原判。
围绕当事人的再审请求，本院再审认定如下：双方对原二审判决查明的事实均无异议，本院予以认定。
岑笑另提供：证据1.某某国际翻译（北京）有限公司对2011年5月17日《确认书》的翻译件，内容如下：地址：朝阳区某号某家园某室（162平方）。1.给上述不动产实际所有者何开季，每月支付10000元人民币，其中除民生银行及物业费等缴纳金外，实际给何开季交付5000元人民币。（2011年5月17日以前的银行缴纳金，已由何开季全部支付）2.朝阳区某号某家园某室，房屋出售之前，岑笑拥有该房屋的使用权。3.上述房产进行出售时，应给何开季办理所有手续，并尽全力协助。4.需要银行担保，如贷款150万元人民币时，应尽全力协助。5.某大厦施工30%的利润约6万元，在房屋出售时支付。6.北京某装饰公司沈阳分公司和北京某科技有限公司的所有问题，尤其所发生经济相关问题，由何开季负责支付。7.如需公证，则甲乙双方必须协助办理。证据2.某某国际翻译（北京）有限公司对2012年8月19日《确认书》的翻译件，内容如下：某家园某号楼某单元某室所有者将不动产交易金额共计四百零五万元人民币（4050000）将汇至中国建设银行（何开季）×××××××××××××××××××特此确认。证据3.证人金乐出庭作证：何开季之前来过好多次，总是不欢而散，后来有一次，他们吵得非常厉害，我看到何开季要打岑笑，这样的情节有很多次，我后来发现关系到签字的问题，一边不同意一边让签字。证据4.证人张默出庭作证：2012年何开季开始威胁我，折磨我，让我惶恐不安，威胁我说“你如果不协助我的话，你姐姐会出事的”，听到这些话我非常害怕，我开始开导我姐，不要因为这些事情影响到家庭安全。另何开季向法庭提供的5月17日《确认书》不是真实的。何开季对岑笑提供的上述证据质证称，《确认书》翻译件不是新的证据，此前诉讼中，岑笑认可我方《确认书》翻译件，这次提交《确认书》新的翻译件没有意义。证人金乐、张默均是岑笑的近亲属，证言没有法律效力，和本案没有关联性。另张默2003年就去了韩国，《确认书》发生在她去韩国之后，她不了解真实情况。
本院认为
本院再审认为，人民法院审理案件，应围绕当事人主张的法律关系是否存在、提出的诉讼请求及其事实理由是否合法有据、主张权利的构成要件是否具备以及对方当事人的抗辩意见是否成立等进行审理。本案中，何开季在原审中以双方系借名买房关系为由，要求岑笑协助办理涉诉房屋的权属转移登记手续，而原判经审理认定何开季所主张的借名买房关系证据不足，据此驳回何开季的诉求并无不当。尽管何开季在原审中亦提供了《确认书》，但其证明目的是证明双方之间存在借名买房关系，而从《确认书》的权利义务内容看，除关于涉诉房屋的权属约定外，另有更为复杂的权利义务关系，与何开季所主张的借名买房关系不符。在此情形下，法院不能仅凭《确认书》中关于涉诉房屋的权属约定，无视《确认书》的其他内容以及相互之间的内在关系，判决支持何开季的诉求，如此则剥夺了岑笑基于《确认书》的其他内容所享有的抗辩权。如若将《确认书》其他内容纳入审理范围，则超出了何开季主张的借名买房关系所确定的审理范围。在何开季主张的双方借名买房关系证据不足的情况下，对于“无论涉诉房屋的购房款出资来源于何开季还是岑笑，亦无论何开季与岑笑二人在购买房屋事宜上存在的到底系借名买房、借款买房抑或共同出资买房，都不足以否定二人通过《确认书》对涉诉房屋权属的确认”，抛开《确认书》的其他内容，认为岑笑应协助办理涉诉房屋权属转移登记手续的意见，本院实难采信。
综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本案应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
再审裁判结果
维持本院（2014）三中民终字第4215号民事判决。
