北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、原告诉称
原告胡林诉称：1.要求王英协助胡林办理位于北京市朝阳区将台路乙×号房屋的贷款转移手续;2.要求王英协助胡林办理位于北京市朝阳区将台路乙×号房屋的所有权转移登记手续。事实和理由：2007年5月16日，胡林与王英签订了《二手房买卖合同》，约定王英将其所有的位于北京市朝阳区涉诉房屋出卖给胡林，该房屋的建筑面积为125.74平方米，房屋价款为人民币137万元。合同签订后，胡林依约将购房首付款给付王英，王英亦将涉诉房屋交付给胡林占有使用，但王英在收到胡林首付款后，拒不协助胡林到银行办理一次性还清剩余贷款的义务，致使胡林不得不以王英的名义，代王英向银行支付房屋贷款本息，至今还贷已经达122万元。此举导致胡林产生60余万元利息的损失。现为维护胡林的合法权益，故将王英诉至法院。
二、被告辩称
被告于航辩称：不同意胡林的请求。胡林不是善意取得的购买人，基于胡林与王英的不正当关系，2007年胡林从监狱出来与王英同居时，胡林知道王英有妻女，王英一直欺骗于航说其在外工作，房子对外出租，于航通过本案诉讼才知道王英与胡林的不正当关系。胡林不是善意取得。
被告王英辩称：不同意胡林的请求。
三、审理查明
经审理查明：本案中诉争的房屋位于北京市朝阳区的涉诉房屋。王英与于航系夫妻关系，二人于1992年10月30日结婚。2002年，王英购买了涉诉房屋，并向银行申请了购房贷款。
胡林就其主张向法院提交了如下证据：1.胡林与王英签署的未显示有签订时间的《二手房买卖合同》;2.股票账户结算明细说明;3.个人住房贷款借款合同;4.涉诉房屋的房屋所有权证、国有土地使用证、购房发票;5.王英名下中信实业银行的银行卡和活期存折;6.胡林名下招商银行2008年3月21日至2014年5月31日期间的历史交易明细;7.胡林名下招商银行2014年5月31日至2016年3月23日期间的历史交易明细;8.胡林的母亲郭某名下招商银行历史交易明细;9.户主为郭某的户口本复印件;10.胡林的母亲郭某书写的声明及身份证。
王英对证据1的真实性、关联性均不认可;对证据2的真实性认可，但对证明目的不认可，并称对于该证据中的第2页下方的一句话不认可，王英所提交证据中并没有该内容;对证据3的真实性认可，但称该证据材料以及与涉诉房屋有关的文件均在涉诉房屋中，是胡林自行拿走的，而不是王英给胡林的;对证据4和5的真实性认可，但对证明目的不认可，并称王英与胡林在涉诉房屋中同居生活，所以胡林很容易取得这些证件材料，并非王英给胡林的，而是胡林自行拿走的;对证据6至8的真实性认可，证明目的不认可，并称这些款项并非胡林自有的，而是通过对涉诉房屋对外出租，获取的租金得来的，王英只是委托胡林将涉诉房屋对外出租，用租金来偿还贷款，还款由胡林来办理;对证据9的真实性不予认可，未见到该证据的原件;对证据10的真实性、关联性、合法性均不认可，且没有证明力。于航对胡林提交证据的质证意见为：对证据1的真实性不认可;对证据2的真实性及关联性均不清楚;对证据3至5的真实性认可，但对证明目的不认可;对证据6至10的情况均不清楚，故无法对真实性发表意见。
另，胡林所提交的《二手房买卖合同》中约定：乙方(即胡林)同意购买甲方(即王英)拥有的涉诉房屋，建筑面积125.74平方米;交易价格为，单价人民币10800元/平方米，总价人民币137万元，本合同签订之日，乙方向甲方支付人民币66万元，作为首付款;甲乙双方同意以乙方付给甲方首付款和趸付银行按揭方式付款，并约定在2007年5月16日交纳首付款(含定金)人民币陆拾陆万元整给甲方，剩余房款人民币71万元整以乙方替甲方趸付银行贷款方式缴纳;甲方应于收到乙方全额首付款之日起10日内将交易的房产全部交付给乙方使用，并应在交房当日将费用结清;……;由于暂不办理过户手续，甲方已将该套房屋的相关文件(房产证、土地使用证、发票等)原件，交给乙方保留，待过户时使用。
胡林就其诉讼请求的依据表述为依据其与王英签订的《二手房买卖合同》，以及对涉诉房屋的实际占有使用，且王英已经将相关的权利凭证均转移给了胡林。另外，胡林表示其认可王英与于航系夫妻关系，但称在王英与其签订《二手房买卖合同》时其不清楚王英是否结婚或离婚。
关于《二手房买卖合同》中约定的首付款的支付一节，胡林表示，在签约当天，股票结算后，王英将50万元自行扣除作为购房的首付款;根据股票结算明细说明的约定2万元美金确实没有给，但王英是以向胡林借款10万元的债务折抵的购房首付款。王英对此不予认可，并称胡林并未向其支付过购房首付款，胡林所述的50万元确实扣除了，但是后来又返还给胡林了，关于2万美元，确实没有收到过。关于房屋的交付一节，胡林主张在签订《二手房买卖合同》当天王英就将房屋交付给胡林了，但未办理过交接手续。王英对此不予认可，并称从未将房屋交付给胡林，二人只是在涉诉房屋内一起居住。关于涉诉房屋的贷款偿还一节，胡林表示自2007年5月16日之后，就是由胡林出资以王英的名义来偿还涉诉房屋的贷款。王英对此不予认可，并称其系委托胡林将房屋对外出租，用租金偿还涉诉房屋的贷款，而且也是通过王英的账户进行还款。胡林表示涉诉房屋从未对外出租，其一直在此居住，未向王英或于航交纳过租金或使用费。关于胡林为何于2016年才以本案案由起诉王英一节，胡林表示此前一直找王英要求过户，但王英并未履行合同义务。王英对此不予认可，并称其找过胡林，但此前始终找不到，胡林也未来主张过相关的权益。
四、法院判决：
驳回胡林的全部诉讼请求。
五、房产买卖纠纷律师靳双权点评
本律师认为，胡林与王英所签订的《二手房买卖合同》系当事人的真实意思，且不违反法律行政法规的强制性规定，故对该合同的真实性合法性予以确认。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。因此，王英应当依法履行其合同义务。但是王英所出售的涉诉房屋并非其个人财产，系王英与于航在婚姻关系存续期间所共同出资购买，且未有证据证明王英与于航就涉诉房屋的归属有特别约定，故应当确认涉诉房屋属于夫妻共同财产。王英在与胡林签订《二手房买卖合同》时未取得于航的同意，私自处分夫妻共同财产，其行为已经构成了无权处分。关于胡林要求王英协助其办理涉诉房屋的贷款转移手续、所有权转移登记手续的诉讼请求，因存在侵犯于航的财产权益，故导致《二手房买卖合同》在履行过程中存在客观不能的情况，据此，对胡林的上述诉讼请求不应支持。关于胡林所称其已经构成了善意取得的主张，因胡林在与王英签订《二手房买卖合同》时明知王英已经有子女，但未进一步核实王英的婚姻状况，明显存在过错，且在签订《二手房买卖合同》后，胡林并未与王英办理房屋的登记过户手续，即便胡林已经实际使用涉诉房屋，其亦不构成善意取得。关于胡林所称其与王英签订的《二手房买卖合同》时间是在《中华人民共和国物权法》颁布之前，对于共有人处分共有物，如果第三人善意取得的，应该保护取得人的权利，是否善意取得的举证责任在王英和于航的主张一节。首先，胡林和王英签订的《二手房买卖合同》并未显示有合同的签订时间;其次，即便《二手房买卖合同》签订的时间在《中华人民共和国物权法》颁布实施之前，但双方的纠纷是发生在《中华人民共和国物权法》实施期间，且胡林在长达九年多的时间内均未主张其权益;第三，无论依据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》，还是《中华人民共和国物权法》的规定，胡林均不构成善意取得且其诉讼请求均无法得到支持。另，办理银行贷款手续，不仅具有合同的相对性，且具有特殊的人身专有属性，现胡林要求王英协助其办理涉诉房屋的贷款转移手续，不具有客观可执行的依据，因此不应支持。若胡林认为王英构成了违约，应当变更诉讼请求或者可以另行解决。
