北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、原告诉称
原告任强诉称：2016年8月23日，我与初告郭达签订二手房买卖合同，约定由被告将其所有的北京市密云区某某号的楼房(涉诉房屋)出售给我，总房款272万元，其中定金72万元。签订合同后，我按约向被告支付定金72万元，其中签订合同当日支付5万元，次日通过银行转帐支付67万元。2016年9月12日，我得知因被告的债务问题，上述楼房被法院查封，导致合同已无法正常履行。我要求被告退还定金，但遭到拒绝。故我诉至法院，请求判令：1、解除我与被告签订的二手房买卖合同;2、被告适用定金罚则，双倍返还144万元;3、案件受理费由被告负担。
二、被告辩称
被告郭达辩称：我与原告任强签订二手房买卖合同属实，收取72万元属实，该72万元同意返还。但我现在没有经济能力，需要将房屋出卖后再行返还，而且合同定金为5万元，其余67万元为购房首付，故不同意原告的其他诉讼请求。
三、审理查明
经审理查明：2016年8月23日，经宋梅介绍，被告郭达(甲方)与原告任强(乙方)签订《二手房买卖合同》，约定：乙方同意购买涉诉房屋，建筑面积为164.58平方米;上述房产的交易价格为272万元。签订合同当日，原告任强给付被告郭达5万元，次日通过银行转帐方式给付67万元。
在本案审理过程中，原、被告均向本院提交了两份落款时间为2016年8月23日的书面合同。其中，第一页无更改痕迹的合同(以下简称合同一)约定：1、乙方同意购买甲方拥有的涉诉房屋，建筑面积为164.58平方米;2、房产的交易价格为人民币272万元，本合同签订当日，乙方向甲方支付人民币72万元，作为购房定金加首付款;3、双方约定在8月23日支付人民币房款定金5万元整给甲方，剩余首付房款人民币67万元于2016年8月24日交付给甲方，剩余房款200万元于2016年9月25日付清。第一页有更改痕迹的合同(以下简称合同二)约定：1、乙方同意购买涉诉房屋，建筑面积为164.58平方米;2、房产的交易价格为人民币272万元，本合同签订当日，乙方向甲方支付人民币72万元，作为购房定金;3、双方约定在8月23日支付人民币房款定金5万元整给甲方，剩余房款定金(此处定金两字为后加并捺有手印)人民币67万元于2016年8月24日交付给甲方，剩余房款200万元于2016年9月25日付清……乙方到期不付，属于乙方中途违约，甲方概不退还已交的定金(72万元)，甲方将此房收回，如甲方不配合乙方过户，应书面通知乙方，并自违约之日起7日内应以乙方所付定金的双倍及已付款返还给乙方等内容。任强、郭达均在以上两份合同上签字按手印。针对上述两份合同，被告郭达认为合同一是2016年8月23日签订的，合同二是2016年9月12日签订的;原告任强及中间人宋梅认为合同二是2016年8月23日签订的，合同一是2016年9月12日签订的。宋梅出庭作证时陈述，其系任强与郭达房屋买卖关系的介绍人，两份合同均是由其书写，在合同二出具后，任强的儿媳认为合同有瑕疵，进行了更改;后因为郭达之子郭沫被羁押，任强恐合同不能履行且认为合同二不严谨，故于2016年9月12日组织双方另签一次合同即合同一，此合同未经更改。宋梅一并陈述其为双方介绍时，双方约定定金为72万元，当天任强随身携带有5万元，故先予以了收取，第二日又给付定金67万元。对于原告任强认为定金为72万元，要求双倍返还的诉讼请求，经本院向其释明定金不得超过总价款的20%之法律规定后，任强同意按54.4万元计算定金，其余17.6万元按房款计算。
此外，原告任强向本院提交了两份均为被告郭达出具的、落款时间为2016年8月24日的收条复印件，一份由被告郭达出具的、落款时间为2016年8月24日的借据。第一份收条(以下简称收条一)的内容为：今收到任强房款定金及首付款72万元，2016年8月23日收到定金现金5万元，2016年8月24日通过银行转入67万元首付款。第二份收条(以下简称收条二)的内容为：今收到任强购买涉诉房屋房款定金72万元，2016年8月23日收到现金5万元，2016年8月24日通过银行转入人民币67万元。借据的内容为：今借到任强现金72万元(备注：72万元现金是收任强买房的定金，因现在没有办房本过户，等房本过户后，此条收回)。被告郭达对上述两份收据、一份收条的真实性均与认可。对于两份收条的来历，被告郭达认为在收条二出具后，因其子郭沫被羁押，原告任强要求其重新出具，故于9月12日重新出具了收条一;任强对此说法予以认可。另外，双方均承认相互之间实际不存在借贷关系。
另外，经本院向不动产登记中心查询，涉诉房屋上于2016年2月27日设立了抵押权，抵押权人为殷红;进行过两个财产保全，保全日期分别为2016年9月8日、10月17日。
上述事实，有双方当事人陈述、两份二手房买卖合同、两份收条复印件、借据复印件等证据材料在案佐证。
四、法院判决
1、解除原告任强与被告郭达签订的二手房买卖合同。
2、被告郭达双倍返还原告任强购房定金一百零八万八千元及购房款十七万六千元，以上共计一百二十六万四千元(限本判决生效之日起十日内付清)。
五、北京房产律师靳双权点评
本律师认为，本案争议的焦点在以下两点。
1、由于原、被告双方当事人签订二手房买卖合同时，被告郭达的房屋存在抵押权，且双方签订合同后，被告郭达的房屋又被查封，致使合同无继续履行之可能，且被告郭达亦同意解除合同，故原告任强要求解除合同的诉讼请求，理由正当，证据充分，应当予以支持。
2、于双方签订合同时，约定的定金是5万元还是72万元。在本案中，原告任强与被告郭达于2016年8月23日签订二手房买卖合同后，原告任强分两次向被告郭达支付72万元，被告郭达于2016年8月24日为原告任强出具了72万元的收条，收条中记载72万元为定金。后因被告郭达之子郭沫被羁押，双方于2016年9月12日再次进行协商，并重新签订一份二手房买卖合同。被告郭达另行为原告任强出具收条一份，虽然此收条中注明的定金为5万元，另外67万元系首付款，但在郭达为原告任强出具的借款条中又注明72万元为买房定金，考量双方签订的两个二手房买卖合同中约定的承担违约责任的方式，并综合双方提交的证据材料，可认定原告任强向被告郭达交付的72万元为定金。对于原告任强要求双倍返还定金及购房款的诉讼请求，因原、被告双方约定的房屋买卖购房款总额为272万元，72万元定金的约定超出了合同总额的20%，经本院向原告释明法律规定后，原告任强同意按定金54.4万元的标准双倍返还，剩余17.6万元按房款返还，此诉讼请求符合法律规定，应当支持。
