北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我予以撤销。)
一、原告诉称
原告刘永向法院起诉请求：1、蓝月协我二人办理×××房屋的产权变更登记手续;2、大红通公司协助配合依次办理房屋过户;3、案件受理费由蓝月负担。
二、被告辩称
被告蓝月反诉请求：要求撤销其与刘永签订的《房屋买卖合同》。
三、审理查明
经审理查明：2016年1月13日，刘永与蓝月签订《房屋买卖合同》一份，约定：蓝月将自有房屋一套出售给刘永。1、房屋基本情况：房屋坐落为×××，房屋建筑面积共125.63平方米;该房屋已设抵押，抵押权人为某银行，抵押登记日期为2013年3月4日，出卖人应于2016年5月12日前办理抵押注销手续。2、房屋价格及付款方式：该房屋的成交价格为每平方米13500元，总价为1696000元;买受人于合同签订后3日内向出卖人支付首期房款，金额为750000元，买受人将购房款存入出卖人密云农行行宫支行银行专用账户划转，账号为×××;出卖人于2013年3月向银行申请按揭贷款830000元，现已偿还至2015年12月，买受人应支付的剩余购房款946000元，首先用于清理剩余银行贷款，银行贷款全部清偿后的剩余房款于买受人取得房屋产权证后10日内付清等内容。同日，刘永(乙方)与蓝月(甲方)、案外人江峰(丙方)签订《协议书》一份，内容为：因甲方欠丙方到期借款64万元未偿还，甲乙双方于2016年1月13日签订《房屋买卖合同》，约定甲方将坐落为×××房屋，以总价款169.6万元出售给乙方，乙方按约定应支付甲方首付款75万元，经丙方提议，达成如下协议：1、乙方按原《房屋买卖合同》约定，向甲方支付首付款75万元，甲方承诺于收到乙方付款当日，将所欠的64万元支付给丙方，用于偿还借款;2、甲乙双方同意，如甲方能够在2016年5月12日前，将首付款75万元全部退还乙方，双方签订的原《房屋买卖合同》自行废止，乙方将所购房屋退还甲方。在2016年5月12日前，乙方应支付的剩余购房款可暂停支付，甲方不能在上述期间内全额退款，原《房屋买卖合同》继续履行，否则甲方应承担违约责任;3、甲乙双方第2条约定，与丙方无关，甲方不得要求丙方退款;4、如甲方收款后未全额将64万元款项偿还给丙方，应按月息3%向丙方支付违约金，甲方不能在2016年5月12日前全额退款，丙方有义务督促甲方履行原《房屋买卖合同》的各项约定;如甲方不履行合同约定义务，丙方应与甲方承担同等的违约责任。签订上述两协议的次日，刘永以转账方式给付蓝月75万元，蓝月在转账回单上注明“已收到房款”。
四、法院判决
1、刘永于判决生效后十日内，代替蓝月解除某银行设定于×××房屋上的抵押权;2、大红通公司在具备办理房屋产权登记条件后七日内，协助蓝月办理×××房屋的产权登记手续;3、蓝月取得产权证后三十日内，协助刘永办理上述房屋的产权变更登记手续;4、驳回蓝月的反诉请求。
五、东城房产律师靳双权点评
本律师认为，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。故本案争议的焦点在于刘永与蓝月签订的《房屋买卖合同》是真实的房屋买卖，还是民间借贷合同的担保。
根据民事诉讼活动“谁主张、谁举证”的原则，当事人对自己提出的主张或事实有责任提供证据，不能提供证据或提供的证据不足以支持自己主张的，要承担对自己不利的法律后果。根据查明的事实，蓝月与江峰之间存在债务关系是毋庸置疑的，为清偿江峰的债务，蓝月与刘永签订了《房屋买卖合同》，三方之间亦存在一个处理蓝月与江峰之间债务的《协议书》。根据《协议书》的内容，蓝月在收到刘永给付的首付款75万元之后，必须首先偿还对于江峰的债务;且该《协议书》亦约定了蓝月终止《房屋买卖合同》的条件，即在2016年5月12日前返还刘永首付款75万元，否则合同继续履行。根据上述两份协议，可以直观的得出蓝月为清偿江峰的债务出售自己房屋的结论，其与刘永之间并不存在直接、明显、确认无疑的民间借贷关系，且在蓝月为刘永出具的收据中亦写明收到的是房款，而非借款，故蓝月认为其签订《房屋买卖合同》是为借款75万元作为担保的答辩意见，无相关证据予以佐证，不应采信。综上，因无法确认蓝月与刘永之间系民间借贷合同关系，本案不适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定。另外需要指出的是，上述规定是为最大限度的保护当事人的合法权益，防止利益失衡而设定的;但在民事活动中，契约精神、诚信原则是民事主体应当遵循的准则，合同必须遵守是这一准则的应有之意。在无相关证据证明当事人的真实意思表示与合同相悖的情况下，行为人应遵守合同约定。
对于蓝月认为其出售的房屋价格过低，要求予以撤销的反诉请求。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第十九条规定：对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价;对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。债务人以明显不合理的高价收购他人财产，人民法院可以根据债权人的申请，参照合同法第七十四条的规定予以撤销。在本案中，涉案房屋的交易单价为13500元，蓝月认为涉案房屋周边房价为19000元至20000元左右，结合《房屋买卖合同》签订时密云区的房屋市场价格计算，该价格并非明显不合理的低价。故蓝月的此项反诉请求，不应支持。
