北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、原告诉称
原告白石诉称：请求判令解除商品房认购协议;判令被告返还定金70000元;诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年4月17日，原告与被告签订《万濠山庄项目商品房认购协议》及《万濠山庄项目车位认购协议》，约定原告向被告购买涉案房屋，正式签约时间为2017年4月24日前。认购协议签订当天，原告支付定金7万元，但被告未向原告出示任何商品房买卖合同样本。2017年4月23日，原告至被告处准备与其签订商品房买卖合同，但发现该合同有限制原告选择权的条款，且这些条款都是被告单方拟定的，如对于面积差处理方式，原告要求按第2种方式处理，但被告公司人员拒绝修改并称所有合同均是统一格式，故当天未能签订正式合同。由于不可归责于双方当事人的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，被告应当返还定金。现被告拒绝返还定金，故诉至法院。
二、被告辩称
被告四通八达公司辩称，1、原被告签订商品房、车位认购协议，原告支付定金属实。我司在售楼处公示了商品房买卖合同样本及国家规定需公示的文件，认购协议中也确认“甲方签订本协议前，已经向乙方明示了商品房买卖合同样本全部及国家规定需公示的文件，乙方已充分了解并确认无误”。4月23日，原告声称公示的合同样本有限制原告选择权的条款，遭到我司的拒绝。根据认购协议，因原告在约定期限4月24日前拒不签订商品房买卖合同，认购协议已于该日终止，原告诉请解除不能成立;2、原告逾期未签订商品房买卖合同构成违约，诉请返还定金7万元不能成立，并应当承担本案的所有案件受理费。
三、审理查明
经审理查明：1、原告提供的告知函及快递单，被告不予认可。因告知函系打印件，无原件供核对，本院对其真实性不予认可;2、原告提供的2017年4月22日、23日手机录音，被告认为无法确认录音中的人员身份。本院认为，该录音内容完整，结合原被告当庭陈述，与案件事实存在紧密的关联性，能够客观反映事实经过，对该证据予以确认。根据上述证据和原被告庭审陈述，本院确认以下事实：
2017年4月17日，原告白石与被告四通八达公司签订《商品房认购协议》一份、约定白石购买四通八达公司出售的涉案房屋，预测房屋建筑面积为142.94㎡，认购定金合计70000元，正式签约期限为2017年4月24日前。协议中载明：……房屋面积为预测数，如有误差，房价一律按产权登记建筑面积结算，多退少补;……甲方(××)在签订本协议前已向乙方(××)明示了《商品房买卖合同》样本全部及国家规定需公示的文件，乙方已充分了解并确认无误;……乙方逾期未签署《商品方面买卖合同》即被视作违约，乙方无权要求甲方返还已收定金，本协议于签约期限届满之日即告终止无需甲方催告，甲方有权将房屋自行处置。当日，原告支付定金70000元。同年4月23日，原告至被告处协商签订商品房买卖合同，因就面积差异处理方式条款选择无法达成一致等原因，双方未能签订合同。
四、法院判决
1、原告白石与被告四通八达公司2017年4月17日签订的《商品房认购协议》于2017年4月24日终止。
2、被告四通八达公司于本判决生效之日起五日内返还原告白石定金70000元。
五、资深房产律师靳双权点评
本律师认为，原被告签订的认购协议是双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，对原被告双方均具有法律约束力。本案的争议焦点在于，双方未能订立商品房买卖合同，是否属于因原告方的原因并因此适用定金罚则。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，××通过认购、订购、预订等方式向××收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，××应当将定金返还××。本案中，原被告在约定的签约期限内进行了协商，就面积差处理方式的合同条款无法达成一致，致使未能签订商品房买卖合同，双方均非违约，应属不可归责于当事人双方的事由。
被告提出双方已就商品房买卖合同条款达成一致，原告拒绝签订合同应为违约的辩称，不应采信，理由如下：1、认购协议是商品房买卖合同当事人在签署商品房预售或现房买卖契约前所签订的协议，是对双方房屋交易事宜的初步确认。该协议仅对房屋的位置、预测面积、总价及签订商品房买卖合同的期限进行约定，但对具体付款方式、房屋交付、违约责任等《商品房销售管理办法》第十六条规定的合同主要内容未有约定，原被告均有就签订商品房预售合同进行磋商的权利。认购协议中所载“乙方已充分了解并确认无误”，并不能明确推知双方已就合同主要条款达成一致的意思表示，被告据此认为双方已就商品房买卖合同达成一致，与认购协议本身性质不符。2、认购协议载明买房人对《商品房买卖合同》样本全部充分了解并确认无误，该条款系格式合同条款，对原告就商品房买卖合同进一步协商的权利存在限制。根据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第六条之规定，被告作为提供格式条款的一方，应当采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方要求对格式条款予以说明。根据原告提供的录音资料，可以认定签订认购协议时，被告工作人员未向原告方出示《商品房买卖合同》样本。被告亦未能充分举证证明就该条款进行了提示。该条款对原告不具有法律效力，被告据此认为双方已就商品房买卖合同条款达成一致，缺乏事实和法律依据。3、被告辩称认购协议中约定“房价一律按产权登记建筑面积结算”，对协议双方均具有约束力，原告不应以面积差处理条款存在争议为由拒绝签订商品房买卖合同。
本律师认为，根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，出卖人交付使用的房屋建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同没有约定或约定不明确的情况下，面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同的，应予支持。可见，买受人在面积误差较大的情况下，有选择解除合同的权利。被告辩称的该项条款，因存在限制原告权利的情形，被告作为提供格式条款的一方，应当尽到提示、明确说明的义务，被告未能充分举证证明尽到上述义务，该条款对原告不具有法律效力。综上，因不可归责于原被告双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立，被告应当将定金返还原告。关于原告主张解除认购协议的诉请，《中华人民共和国合同法》第九十一条规定，有法律规定或者当事人约定终止的其他情形的，合同的权利义务终止。案涉认购协议约定，××逾期未签署商品房买卖合同的情况下，协议于签约期届满之日即告终止。依据查明的事实，原被告在签约期届满未能签订商品房买卖合同，符合合同约定的终止情形，被告对此亦予以认可，认购协议应于签约期届满之日即2017年4月24日终止，无需另行解除。
