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一、案情介绍
王建国与妻子李秀兰育有两女：长女王丽、次女王芳。王芳之女张婷（外孙女）长期照顾王建国晚年生活。
位于北京市的一套房改房（以下简称“一号房屋”）系王建国与李秀兰婚姻关系存续期间，使用双方工龄优惠、以成本价购买，2006年登记在王建国一人名下。李秀兰于2007年去世，未留遗嘱。
2023年7月3日，王建国与外孙女张婷签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定将一号房屋以1145万元“出售”给张婷，并当日完成过户。但张婷从未支付购房款，合同也未约定交房时间、违约责任等关键条款。
两天后（7月5日），张婷又将房屋20%份额“赠与”回王建国，使房屋变为二人按份共有（张婷80%、王建国20%）。2024年3月，王建国去世。
长女王丽作为法定继承人发现此事后，认为：
一号房屋是父母夫妻共同财产，母亲去世后，她依法享有1/6产权份额。父亲无权擅自处分整套房产，且张婷明知房屋有共有性质仍配合过户，属于恶意串通，买卖合同应属无效。
张婷辩称：
双方实为“名为买卖、实为赠与”，因王建国晚年由其照料，老人自愿将房赠予她；且她已将20%份额还给王建国，相当于补回了王丽应得的继承份额，愿意按1/6比例支付折价款。
二、裁判结果
法院判决：
确认王建国与张婷于2023年7月3日签订的《房屋买卖合同》中，涉及一号房屋二分之一所有权份额的部分无效；
驳回王丽其他诉讼请求。
三、法院说理要点
一号房屋是夫妻共同财产，非父亲个人财产
房屋虽登记在王建国名下，但系婚姻期间用双方工龄+共同积蓄购得，属于夫妻共同财产。李秀兰去世后，其享有的50%份额成为遗产，由王建国、王丽、王芳三人法定继承（各1/6）。因此，王建国仅对房屋2/3份额（自有1/2 + 继承1/6）拥有处分权。
“买卖”实为“赠与”，但仅限父亲自有份额有效
法院认定：双方无真实买卖意思，购房款未付、无交房约定，结合王建国所立遗嘱及视频，实质是赠与行为。王建国有权处分自己名下的2/3份额，该部分赠与有效；但无权处分李秀兰遗产对应的1/3份额（即王丽、王芳各1/6）。
外孙女非善意第三人，构成恶意串通
张婷作为家庭成员，明知外婆李秀兰已去世、房屋存在继承问题，却未征得王丽同意即办理过户，不属于善意取得。其后续“返还20%”的行为不能溯及既往否定此前侵权事实。
合同部分无效，不影响其余部分效力
根据《民法典》第156条，民事法律行为部分无效，不影响其他部分效力。故仅涉及遗产份额的部分无效，王建国自有份额的赠与仍有效。
四、律师提示
房改房≠个人财产：即使登记一人名下，只要用了配偶工龄或婚后资金购买，就是夫妻共同财产。
“买卖过户”不等于真实交易：无付款、无交房、无违约条款，法院会穿透审查真实意图。
继承开始后，未经分割的遗产属于共有人共有，任何一方擅自处分均可能无效。
外孙子女不是法定继承人，除非通过遗赠+公证接受，否则无权直接取得遗产。
补登记不改变产权性质：老人去世多年后补交房款、换新证，不能将夫妻财产“洗白”为个人财产。
本文由北京房产律师靳双权团队整理
温馨提示：如您遇到父母房产被“低价买卖”“过户给外人”“兄弟姐妹私自处分”等纠纷，务必在知道或应当知道权益受损之日起三年内主张权利，避免丧失胜诉权。
