（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以上案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
一、案情介绍
2023年10月15日，刘建国、李秀英（卖方）与赵志强、陈敏（买方）通过甲公司居间，签订《北京市存量房屋买卖合同》及多份补充协议，约定以565万元出售其名下一号房屋（建筑面积59.53㎡）。
合同关键约定：
买方支付定金40万元（已付20万元）；
卖方应于2024年3月26日前办理解除140万元银行抵押；
双方最晚于2024年4月12日前完成过户；
若因买方原因导致无法过户，卖方有权解除合同，并按**总房款20%（113万元）**主张违约金。
签约当日，双方还签署了一份《购房资格补充协议》，载明：买方暂无购房资格，承诺于2024年4月5日前取得，否则承担违约责任。虽双方称未收到该协议，但均认可签名真实。
此后，因赵志强夫妇始终未取得购房资格，过户无法推进。卖方多次催促无果，于2024年4月20日送达《解约通知函》，并起诉要求：
确认合同已于2024年4月20日解除；
支付违约金93万元（定金20万折抵）；
赔偿评估费1.4万余元。
买方辩称：卖方未按时解抵押构成违约在先，且违约金过高，应按《补充协议》仅付5%（28.25万元）。
二、裁判结果
确认双方就一号房屋签订的全部合同于2024年4月20日解除；
买方支付卖方违约金73.45万元（已付20万元定金直接抵扣）；
买方赔偿卖方评估费14,214元；
注：法院未支持113万或28.25万任一主张，而是结合实际损失酌定73.45万元。
三、法院说理
买方无购房资格是根本违约
《购房资格补充协议》合法有效，买方承诺2024年4月5日前取得资格，但至解约日仍未取得；
其自身不具备交易主体资格，导致合同目的无法实现，构成根本违约。
卖方未解抵押不构成免责理由
虽未在3月26日前解押，但已预约4月22日办理，主观无恶意；
更重要的是，在买方无购房资格前提下，解押与否不影响合同无法履行的结果；
故不能以此抗辩免除买方违约责任。
违约金按实际损失调整
卖方申请评估，一号房屋在2024年4月20日市场价为468.56万元，较合同价下跌近97万元；
法院认为：卖方签约时已知买方无资格，自身亦有风险预判不足之责；
综合过错比例，将违约金从113万调减至73.45万元。
四、律师提示
明知对方无购房资格仍签约？风险自担！
本案卖方因贪图快速成交，接受“先签约后等资格”模式，最终被法院认定“自担部分风险”，违约金被大幅调减。切勿轻信“很快就能搞定资格”的口头承诺。
《购房资格补充协议》是双刃剑
虽可锁定买方责任，但一旦签署即视为卖方“知情同意”，未来主张全额违约金将受限制。建议设置更严格的履约保证金或缩短资格取得期限。
违约金不是写多少就赔多少
即使合同约定20%，法院仍会结合实际房价跌幅、双方过错、履约准备情况综合调整。保留评估报告、沟通记录等损失证据至关重要。
未解抵押≠违约在先
若因对方原因（如无资格、不付款）导致交易停滞，己方未完成附随义务（如解押）通常不构成根本违约。重点证明“你已准备履约，是他拖累全局”。
本文由北京房产律师靳双权团队整理，旨在警示买卖双方：购房资格是交易前提，任何“先签后补”操作都蕴含巨大法律风险。建议在签约前务必核实资格、设置合理退出机制，避免陷入“房没卖成、钱也难追”的被动局面。
