（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以上案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
一、案情介绍
2020年8月14日，李文涛向王建国转账260万元。当日，双方签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定王建国将一号房屋以360万元出售给李文涛，并办理了最高额抵押登记，担保债权260万元。
但蹊跷的是：
合同约定“2021年才付清房款”，但李文涛当天就付了260万元；
双方同时签了抵押合同，却未办理过户；
王建国在三个月后（2020年11月）主动提出“不卖房了”。
2021年5月，双方签署《协议书》，明确：
原房屋买卖合同解除；
260万元购房款转为借款，年利率24%；
王建国已支付前三个月利息15.6万元；
若违约，还需承担律师费等维权费用。
此后，王建国再未还款。李文涛遂起诉，请求：
返还本金260万元及利息（按LPR四倍，即年化15.4%）；
支付律师费10万元；
确认对一号房屋享有抵押权，可优先受偿；
王建国妻子承担连带责任。
王建国辩称：一开始就是借钱，买房只是形式担保，且因另案被他人申请执行，自己不应重复还款。
其妻未出庭。
二、裁判结果
法院作出判决：
确认双方实为民间借贷关系，非房屋买卖；
借款本金调整为2,539,780元（因前期利息超标，超付部分抵扣本金）；
利息自2020年11月15日起按年利率13.8%计算（非15.4%）；
李文涛对一号房屋享有合法抵押权，可优先受偿；
王建国支付律师费10万元；
驳回对王建国妻子的全部诉求，不构成夫妻共同债务。
注：若王建国后续代李文涛向第三方清偿债务，可在执行中相应扣减。
三、法院说理
“名为买卖，实为借贷”如何认定？
当天付款260万却约定半年后过户，不合常理；
同步签订抵押合同并办登记，明显是为借款担保；
双方事后《协议书》也印证“转为借贷”。
→ 法院采信“实为借贷”主张。
前期利息超标，多付部分抵扣本金
2020年8月14日至11月14日按24%计息，超出当时司法保护上限；
法院核算合法利息应为95,780元，多付的60,220元冲抵本金。
抵押权合法有效，买方构成善意取得
一号房屋登记在王建国个人名下；
抵押已依法登记，担保范围包括本金和利息；
即使属夫妻共有，李文涛不知情且已尽合理审查义务，善意取得抵押权。
妻子不承担连带责任
无证据证明其知情或签字同意借款；
借款未用于家庭共同生活或经营；
《同意出售证明》系中介代签，无效。
律师费有合同依据，予以支持
《协议书》明确约定由违约方承担；
李文涛提供委托合同、付款凭证、发票，金额合理。
四、律师提示
“买卖+抵押”可能是变相借贷，风险极高
此类操作常被用于规避民间借贷监管，一旦发生纠纷，法院将穿透表面合同，按真实法律关系处理。
利率不能只看约定，要看司法保护上限
2020年8月20日后，LPR四倍是红线（本案为13.8%），超过部分不仅无效，还可能抵扣本金。
抵押登记≠万事大吉，但能保底优先受偿
即使主合同被认定为借贷，只要抵押合法设立，债权人仍可就房产拍卖款优先受偿，这是最大保障。
想让配偶担责？必须证明“共债共签”或“用于家庭”
仅凭夫妻关系不能推定共同债务，需有签字、追认或资金流向家庭用途的证据。
律师费要写进协议，且保留完整支付凭证
本案因《协议书》明确约定+发票齐全，10万元获全额支持。口头承诺或无票据，法院不予认可。
本文由北京房产律师靳双权团队整理，旨在揭示“名为买卖实为借贷”交易的法律风险，指导债权人如何通过抵押登记保障权益，并提醒借款人警惕高息陷阱。如遇类似纠纷，建议尽早咨询专业律师，避免因合同性质认定错误导致败诉。
