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一、案情介绍
张建国与刘珍系夫妻关系，婚后育有子女三人：长子张磊（原告一）、次子张翔、女儿张敏（原告二）。张建国于 2001 年 11 月因交通事故去世，刘珍于 2018 年 2 月去世，张翔于 2021 年 11 月去世。李强与赵兰系夫妻关系，婚后育有四子：李军（被告一）、李涛（被告二）等，李强于 2009 年 8 月去世，赵兰于 2002 年去世。各方均系北京市通州区向阳村集体经济组织成员。
涉案 1 号院位于北京市通州区向阳村，对应集体土地建设用地使用证登记土地使用者为张建国，用地面积 315.5 平方米，建筑占地 69.6 平方米。2003 年 6 月 8 日，刘珍作为卖方，与买方李强签订《买房契约》，约定刘珍将 1 号院内正房四间、棚子一间、猪圈两个及东南院墙以 1 万元价格出售给李强，协议经村委会主任作为中人、两名见证人见证，各方签字摁印。
2022 年，张磊以法定继承纠纷诉至法院，取得 A 号民事调解书，确认 1 号院内正房四间由其继承所有。2023 年，李军、李涛以第三人撤销之诉诉至法院，法院作出 B 号民事判决书，查明 1 号院已由刘珍出售给李强的事实，认定此前的继承调解书侵害了李强继承人的合法权利，判决撤销该调解书。
张磊、张敏诉至法院，主张刘珍在未告知其他继承人的情况下，无权处分张建国的遗产房屋，且其直至 2023 年第三人撤销之诉中才知晓《买房契约》的存在，李强及其继承人未办理产权变更登记，故请求确认《买房契约》无效。李军、李涛辩称，刘珍因生活所迫卖房，协议系双方真实意思表示，张磊作为本村煤气配送员，与刘珍住处邻近，不可能不知情，且其已对房屋进行加固扩建，故不同意原告诉求。
二、裁判结果
北京市通州区人民法院作出判决：驳回原告张磊、张敏的全部诉讼请求。
三、法院说理
法律适用认定：本案合同签订、履行及争议发生均在民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释规定。
合同效力审查：根据《中华人民共和国合同法》规定，依法成立的合同自成立时生效，无效合同需具备法定情形。首先，刘珍与李强均系涉案村庄集体经济组织成员，李强具备受让本村宅基地及附属设施的主体资格；其次，《买房契约》经中人、见证人见证，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，亦无证据证明存在欺诈、胁迫、恶意串通等无效情形；最后，无权处分不影响合同效力，1 号院系张建国与刘珍夫妻共同财产，张建国去世后，刘珍未经其他继承人同意处分房屋的行为属于债权行为，其处分权瑕疵不导致合同无效。
原告诉求依据不足：张磊、张敏主张对卖房事宜不知情，但未提供充分证据佐证，且其提交的证据无法证明刘珍与李强存在恶意串通损害第三人利益的情形，故其要求确认合同无效的诉求缺乏事实与法律依据，法院不予支持。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以上案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
