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原告 1995 年将农村宅院卖给非本集体成员，后法院判决买卖合同无效、被告需腾退，被告拒不履行还两次违建，被告去世后其保姆以 “事实婚姻 + 遗嘱有权居住” 为由继续占用，原告起诉 “要求腾退房屋、支付每月 1000 元占有费”，法院最终判决 “保姆 7 日内腾退 + 支付占有费”！近日，北京市顺义区人民法院审理此案，明确 “生效判决已确认原告物权，保姆无合法占有依据，需腾退并付费”，为 “农村宅院确权后腾退” 纠纷提供关键裁判指引。
一、案情梳理
（一）案情简介
宅院买卖与合同无效认定
陈峰（原告，胜诉方）系北京市顺义区李桥镇某村集体经济组织成员，“顺义一号宅院”（集体土地建设用地使用权登记在陈峰名下）内有北正房五间。1995 年 10 月 3 日，陈峰以 9000 元将该宅院及北正房五间卖给赵刚（已故，非本村村民），赵刚支付房款后入住，未办理宅基地变更登记。
2006 年 4 月，顺义法院作出 A 号民事判决书，认定 “农村住宅不得转让给非本集体成员，买卖合同无效”；北京二中院 B 号判决书（2006 年 7 月）维持原判。2006 年 12 月，顺义法院 C 号判决书进一步判决 “陈峰返还赵刚房屋折价款 2.7841 万元，赵刚 10 日内腾退宅院及房屋”，北京二中院 D 号判决书（2007 年 3 月）维持该判决，至此 “陈峰为宅院合法权利人” 已由生效判决确认。
赵刚拒不腾退与违建纠纷
判决生效后，陈峰于 2009 年 2 月将 2.7841 万元交至法院执行庭，但赵刚拒绝领取、拒不腾退，还多次违建：
2010 年 10 月，赵刚未经陈峰同意，在宅院南半段新建北房五间，顺义法院 E 号判决书（2011 年 6 月）判令 “拆除违建、支付 2009 年 2 月 - 2011 年 6 月占有费 2.8 万元”；
2013 年法院强制执行拆除违建后，2019 年 3 月赵刚再次在原地新建北房五间，顺义法院 F 号判决书（2019 年 6 月）判令 “拆除违建、支付 2011 年 6 月 - 2019 年 3 月占有费 9.3 万元”；
2020 年 4 月，因 “旧房有安全隐患，拆除违建条件不足”，法院终结本次执行，但赵刚仍占用宅院直至 2023 年 10 月 3 日去世。
保姆占用与原告诉求
王丽（被告，赵刚生前保姆）在赵刚去世后，以 “与赵刚 1995 年起事实婚姻，赵刚遗嘱载明自己有权长期居住” 为由，继续占用 “顺义一号宅院”，还将其中一间以 250 元 / 月出租。陈峰多次要求王丽腾退无果，2024 年起诉：① 判令王丽腾退 “顺义一号宅院” 及地上房屋；② 判令王丽按 1000 元 / 月支付 2023 年 10 月 20 日至实际腾退日的占有费。
（二）原告诉求与被告答辩
原告陈峰诉求
① 判令王丽 7 日内腾退 “顺义一号宅院” 及地上房屋（含北侧原北正房五间、南侧 2019 年违建北房五间、彩钢棚子、石棉瓦棚子）；
② 判令王丽按 1000 元 / 月支付 2023 年 10 月 20 日至实际腾退日的占有使用费；
③ 本案诉讼费由王丽承担。
被告王丽答辩
① 辩称 “与赵刚 1995 年相识同居，虽未登记但属事实婚姻，赵刚 2023 年遗嘱载明‘前院有长期居住权’，有权继续居住”；
② 主张 “陈峰明知赵刚非本村村民仍卖房，对合同无效有主要过错，若腾退需补偿赵刚新建房屋价值，自己北京无其他住房、年老无收入，无力支付占有费”；
③ 认为 “赵刚新建房屋经村委会、镇政府同意，属紧急避险，陈峰对违建无所有权，无权要求腾退”。
（三）法院查明关键事实
多份生效判决已确认：① 陈峰与赵刚的房屋买卖合同无效；② 陈峰是 “顺义一号宅院” 合法权利人，赵刚需腾退；③ 赵刚 2010 年、2019 年违建均属违法，需拆除；
王丽与赵刚 1995 年年底同居，晚于 1994 年 2 月 1 日《婚姻登记管理条例》实施时间，且未补办结婚登记，不符合 “事实婚姻” 认定条件，仅属同居关系；
赵刚遗嘱中 “处分宅院房屋” 的内容无效：北侧原北正房五间需按生效判决腾退给陈峰，南侧 2019 年违建需拆除，赵刚无处分权，王丽无权依据遗嘱居住；
王丽自认 “赵刚去世后实际占用宅院，还出租一间”，无证据证明 “占用有合法依据”，且陈峰主张的 “1000 元 / 月占有费” 符合当地农村房屋租赁市场价。
二、案件分析
（一）争议焦点
王丽主张 “与赵刚属事实婚姻、依据遗嘱有权居住” 是否成立？
陈峰要求王丽腾退宅院并支付占有费的诉求是否应支持？
（二）胜诉关键：法律适用与事实认定
本案核心依据《民法典》第二百三十五条（无权占有返还）、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》第七条（事实婚姻认定）、生效判决既判力，从两方面突破争议：
王丽无合法占有依据，“事实婚姻 + 遗嘱居住权” 主张不成立
依据《婚姻家庭编解释（一）》第七条 “1994 年 2 月 1 日后同居未登记，不构成事实婚姻”：
王丽与赵刚 1995 年同居，晚于 1994 年 2 月 1 日，且未补办结婚登记，仅属同居关系，不构成事实婚姻，王丽非赵刚法定继承人；
赵刚遗嘱中 “处分宅院房屋” 无效：北侧原北正房五间需按生效判决腾退给陈峰，南侧 2019 年违建需拆除，赵刚对宅院无合法处分权，遗嘱内容不能对抗生效判决，王丽无权依据遗嘱居住。
陈峰是合法权利人，王丽需腾退并支付占有费
依据《民法典》第二百三十五条 “无权占有不动产，权利人可请求返还原物” 及第二百三十八条 “侵害物权需赔偿损失”：
多份生效判决已确认陈峰是 “顺义一号宅院” 合法权利人，赵刚生前拒不腾退已属违法，王丽在赵刚去世后继续占用，无任何合法依据，构成无权占有，需腾退；
王丽占用期间（2023 年 10 月 20 日起）给陈峰造成损失，陈峰主张 “1000 元 / 月占有费” 符合当地农村房屋租赁市场价，且有此前生效判决（E 号、F 号）确认的 “1000 元 / 月标准” 佐证，应予支持；
王丽称 “北京无住房、无收入” 属客观困难，但不能对抗陈峰的合法物权，不构成拒绝腾退、拒付费用的理由。
三、裁判结果
一、被告王丽于本判决生效之日起 7 日内，将位于北京市顺义区李桥镇 “顺义一号宅院” 及地上房屋（含北侧北正房五间、南侧 2019 年新建北房五间、彩钢棚子、石棉瓦棚子）腾退返还给原告陈峰；
二、被告王丽于本判决生效之日起 7 日内，按 1000 元 / 月的标准，向原告陈峰支付 2023 年 10 月 20 日起至实际腾退之日止的占有使用费；
本案诉讼费由被告王丽承担。
四、案件启示
（一）农村宅院权利人：确权后腾退 “三要点”
及时固定生效裁判，明确物权归属
农村宅院买卖若因 “非本集体成员” 被认定合同无效，需及时起诉 “确认合同无效 + 返还房屋”，获取生效判决书（如本案陈峰的 A-F 号判决），明确自己的合法物权，为后续腾退、索赔奠定基础；
对方拒不腾退 / 违建，及时起诉维权
若对方拒不履行腾退判决，或擅自违建，需在法定期限内起诉 “排除妨害 + 赔偿占有费”，留存对方占用、违建的证据（如照片、视频、邻居证言），避免因 “拖延维权” 导致损失扩大（如本案陈峰多次起诉，每次均获占有费支持）；
第三方占用时，直接主张物权排除
原占用人去世后，若第三方（如保姆、远亲）以 “继承、居住权” 为由占用，可直接依据生效判决起诉 “腾退 + 占有费”，无需认可第三方与原占用人的关系，重点举证 “第三方无合法占有依据”。
（二）农村宅院买受人：知晓法律风险 “两不要”
不要购买非本集体成员的农村宅院
农村宅院转让受 “本集体成员” 限制，非本集体成员购买，合同大概率被认定无效，最终需腾退房屋，还可能承担占用费（如本案赵刚不仅腾退，还累计支付 12.1 万元占有费）；
不要拒不履行生效判决，避免额外损失
若合同被认定无效，需按判决履行腾退义务，不可擅自违建或长期占用，否则将面临 “拆除违建 + 支付高额占有费” 的后果（如本案赵刚两次违建，均被判决拆除，还支付 12.1 万元占有费）。
（三）占用第三方：警惕 “无依据占有” 风险
不盲目相信 “事实婚姻”“遗嘱”，核查权利基础
与他人同居或受赠房屋前，需核查房屋权属：若房屋已被生效判决确认归他人所有，即使有 “事实婚姻”“遗嘱”，也无法对抗合法物权，不可擅自占用（如本案王丽因未核查权属，最终需腾退并付费）；
客观困难不能对抗合法物权，及时协商解决方案
若确因 “无住房、无收入” 难以腾退，可与权利人协商 “宽限腾退时间 + 分期支付占有费”，不可直接拒绝腾退，否则可能面临强制执行，还需承担额外诉讼费、执行费。
（四）核心提醒：农村宅院纠纷 “生效判决是铁证，物权优先于债权 / 居住主张”
本案中陈峰胜诉的核心，在于 “多份生效判决确认物权，王丽无任何合法占有依据”；王丽败诉的关键，在于 “混淆同居与事实婚姻，误信无效遗嘱，忽视生效判决的既判力”。这警示所有参与者：
✅ 权利人需 “及时确权、留存判决、积极维权”，用法律手段保障物权；
❌ 买受人 / 占用方不可 “无视法律限制、拒不履行判决”，否则将承担多重损失；
⚠️ 涉及农村宅院，建议提前咨询律师，明确 “买卖合法性、权属归属”，避免因 “不懂政策” 陷入长期纠纷。
农村宅院的物权归属与腾退，需严格遵循法律规定与生效裁判，唯有 “尊重物权、依法履行”，才能减少纠纷，维护农村集体土地房屋的正常秩序。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
