房产律师-北京房产律师-房地产纠纷专业律师， 靳律师团队专门代理借名买房、房产买卖、遗产继承、离婚分割房产、拆迁析产、共有房产确权分割、居住权案件，为您提供优质法律服务。
房主以 “协议属流押条款” 诉请确认《房产抵债协议书》无效，购房者辩称 “实为房屋买卖，已付款收房”，法院审理后认定 “协议本质是农村房屋买卖合同，购房者非本村集体成员，违反土地管理规定”，最终判决协议无效！近日，北京市大兴区人民法院审结此案，明确 “农村房屋买卖需绑定集体成员身份，非本村成员购房协议无效”，为农村宅基地房屋交易纠纷提供关键裁判思路。
一、案情梳理
（一）案情简介
协议签订与款项支付
2011 年 12 月，周明（原告，胜诉方）与吴磊（被告，败诉方）签订《房产抵债协议书》，载明 “周明因经营借款 400 万元无力偿还，自愿将‘大兴一号房屋’（黄村镇某村 216㎡院落）抵债转让给吴磊，拆迁补偿归吴磊，与周明妻儿无关”，中介人王某、孙某签字见证。
签约当日，吴磊向周明支付 25 万元，周明出具《收条》载明 “收到房款 25 万元”；次日吴磊又转账 50 万元，周明再次出具《收条》载明 “收到房款 50 万元”，两笔款项合计 75 万元。
后续争议与拆迁背景
2024 年，“大兴一号房屋” 被纳入拆迁范围，周明以 “双方实为借贷，协议是流押条款” 诉请确认协议无效；吴磊辩称 “协议是农村房屋买卖合同，因宅基地不能直接写买卖才用‘抵债’名义，已付款 75 万元并收房使用，拆迁后才腾房”。
经查，吴磊非 “大兴一号房屋” 所在地村集体成员，无本村户口；双方均认可协议中 “400 万元借款” 系虚构，周明称 “为匹配房屋价值写 400 万”，吴磊称 “预计拆迁款 400 万，约定补偿归自己”。
关键证据与事实争议
周明提交电费缴费记录、村委会托管证明，主张 “未交房，自己实际管控房屋”；吴磊不认可，称 “农村房屋无法过户，委托周明代缴电费，已收房并出租、修缮”，提交租赁合同、修缮合同、房屋视频佐证，还申请中介人王某出庭（王某证实 “最初谈的是 75 万元买房，协议内容未细看”）。
周明认可《收条》签名真实性，但主张 “内容是吴磊提前写好，为配合抵债协议使用”；吴磊称 “75 万元是购房款，签约当日周明已交钥匙”。
（二）原告诉求与核心事实
原告周明（胜诉方）诉称：
确认与吴磊 2011 年 12 月签订的《房产抵债协议书》无效；
本案诉讼费由吴磊承担（庭审中撤回 “返还房屋” 诉求）。
事实依据：
协议属流押条款，应无效：2011 年因资金周转向吴磊借款，吴磊要求签《房产抵债协议书》作担保，仅实际收到 75 万元借款，未形成 400 万元债务，债务未到期且未结算，协议符合 “流押条款” 特征，违反法律规定；
吴磊非本村成员，无权取得房屋：“大兴一号房屋” 依附农村集体土地，吴磊无本村户口，不是集体成员，协议违反土地管理法强制性规定；
未实际交房，房屋仍归自己管控：虽签协议，但房屋一直由自己占有使用，后交村委会托管，吴磊所述 “收房出租” 无有效证据。
（三）被告答辩理由
被告吴磊（败诉方）辩称：
双方实为房屋买卖，非借贷：2011 年协商以 75 万元买 “大兴一号房屋”，因农村宅基地不能直接写 “房屋买卖”，才按周明建议签《房产抵债协议书》，虚构 400 万元借款是为匹配预期拆迁款；
已履行付款收房义务：75 万元是购房款，签约后周明交付钥匙，自己一直居住或出租，2024 年拆迁才腾房，有租赁合同、修缮合同佐证；
拆迁后周明反悔，违背诚信：周明因拆迁补偿才诉请确认无效，实质是想独占拆迁利益，请求驳回其诉求。
（四）中介人（证人）陈述
中介人王某出庭称：“当时是帮吴磊找买房房源，联系到周明后谈的是 75 万元买房，签协议时没细看内容就签字了，知道吴磊是外村人，周明和吴磊之前不认识，是通过第三方介绍的。”
二、案件分析
（一）争议焦点
《房产抵债协议书》的真实性质是 “以房抵债（借贷担保）” 还是 “房屋买卖合同”？
若为房屋买卖合同，吴磊非本村集体成员，协议是否因违反法律强制性规定而无效？
（二）胜诉关键：法律适用与事实认定
协议本质是农村房屋买卖合同，非借贷担保
依据《合同法》第一百三十条 “买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同”，结合案件事实分析：
款项性质为购房款：周明两次出具的《收条》均明确 “收到房款”，虽辩称 “内容是提前写的”，但未提供证据反驳，且签名真实，应认定款项是购房款而非借款；
协议内容符合买卖合同特征：协议约定 “房屋归属吴磊、拆迁补偿归吴磊、周明配合办理拆迁手续”，未约定借款金额、利息、还款期限等借贷核心条款，反而包含房屋产权转移、风险承担等买卖要素；
虚构借款无借贷事实：双方均认可 “400 万元借款” 是假，吴磊 “因宅基地不能写买卖才用抵债名义” 的解释更符合农村房屋交易惯例，周明 “流押条款” 主张无借贷事实支撑，不成立。
非本村集体成员购房，协议因违法而无效
依据《土地管理法》第六十二条 “农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准；农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准”，及《合同法》第五十二条 “违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”：
农村房屋与宅基地使用权不可分割：农村房屋买卖的核心是宅基地使用权转让，而宅基地使用权是村集体成员专属权利，与特定身份绑定，禁止向非集体成员转让；
吴磊不具备购房资格：吴磊非 “大兴一号房屋” 所在村集体成员，无本村户口，不符合宅基地使用权受让条件，其与周明的房屋买卖行为违反土地管理强制性规定，协议应属无效。
三、裁判结果
确认原告周明与被告吴磊于 2011 年 12 月 4 日签订的《房产抵债协议书》无效；本案诉讼费由被告吴磊承担。
四、案件启示
（一）农村房屋出卖人：交易需守 “身份红线”，避免后续纠纷
明确交易性质，不搞 “名义变通”
农村房屋买卖不可用 “以房抵债”“以租代买” 等名义规避法律规定，协议中需明确 “房屋位置、价款、付款方式”，同时核实买受人是否为村集体成员（要求提供户口本、村委会证明），避免因 “名义虚假” 被认定合同性质争议（本案中吴磊以 “抵债” 名义掩盖买卖，仍被法院识破）。
保留 “非成员购房” 证据，为无效主张留依据
若买受人非本村成员，需留存其户口信息、非本村居住证明等，一旦后续因拆迁、房价上涨引发纠纷，可凭此主张 “协议违反土地规定”，维护自身权益（本案中周明虽未提前留存，但法院查明吴磊非本村成员，成为胜诉关键）。
（二）农村房屋买受人：认清 “资格限制”，不碰法律禁区
购房前核查 “集体成员身份”，不存侥幸心理
购买农村房屋前，必须确认自己是否为房屋所在地村集体成员（向村委会核实），若不是，即使签订协议、付款收房，协议仍可能被认定无效，面临 “房钱两空” 风险（本案中吴磊付款 75 万元并使用房屋多年，仍因非成员身份导致协议无效）。
避免 “虚构条款”，留存交易凭证
不参与 “虚构借款”“虚高房价” 等规避法律的操作，付款时要求出卖人出具载明 “购房款” 的收据，留存转账记录、收房确认书、装修 / 修缮合同等，若协议被认定无效，可凭此主张 “返还购房款及利息损失”（本案中吴磊虽败诉，但可另案主张周明返还 75 万元房款）。
（三）中介 / 见证方：明确交易合法性，不盲目签字
农村房屋交易中介或见证方，需先核查 “买受人是否为村集体成员”，确认交易不违反土地管理规定后再参与，签字前务必细看协议内容，避免因 “不知情” 卷入纠纷（本案中中介人王某虽无责任，但出庭作证仍需配合法院调查，增加时间成本）。
（四）核心提醒：农村房屋交易 “身份是前提，合法是底线”
本案中周明胜诉的核心，在于 “法院认定协议是买卖合同，且吴磊非本村成员”；吴磊败诉的关键，在于 “忽视农村房屋买卖的身份限制，用虚假条款规避法律”。这警示所有参与者：
✅ 出卖人需坚守 “非本村成员不售房” 原则，不搞名义变通；
❌ 买受人勿轻信 “可通过特殊协议规避限制”，认清资格红线；
⚠️ 农村宅基地房屋交易涉及集体土地权益，务必提前咨询律师，确认交易合法性，避免因 “不懂法” 导致权益受损。
农村房屋承载着集体成员的基本居住保障，其交易受法律严格限制，唯有遵守 “身份绑定” 原则，才能减少纠纷，维护农村土地管理秩序和集体成员合法权益。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
