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在房地产交易中，保障性住房因政策限制严禁违规销售，开发商若隐瞒房屋性质对外出售，将导致合同无效并承担相应法律后果。北京一起案例中，法院明确开发商将人才公租房作为商品房销售的合同无效，需返还购房款并赔偿合理损失，为购房者维权提供了重要指引。
一、案情梳理
（一）当事人信息
原告：孙浩（购房者）
被告：丙公司（房地产开发商）
（二）事件经过
2013 年 9 月 30 日，孙浩与丙公司签订《购房合同》，约定购买丙公司开发的位于北京市怀柔区的四号房屋（住宅，预测面积 88.89 平方米，单价 18100 元 / 平方米，总价款 1608909 元），当日支付部分房款，15 日内付清全款，交房时间为 2015 年 7 月 15 日。2015 年 9 月 13 日，双方签订《补充协议》，确认房屋实测面积 91.71 平方米，孙浩需补交面积差价 45937.8 元，并约定案涉房屋因政策调整变更为人才公租房，孙浩接受该变更。
合同签订后，孙浩于 2013 年 9 月支付购房款 1448018.1 元，2015 年 9 月支付面积差价、13 号车库款 360000 元及各项费用共计 428779.8 元，2015 年 9 月实际入住四号房屋。后孙浩得知，四号房屋所在项目为人才公租房（保障性住房），严禁对外销售，且丙公司未取得商品房预售许可证，项目也无取得许可的可能。2023 年 12 月，孙浩按怀柔区住建委要求搬离房屋。
孙浩起诉请求：确认《购房合同》及《补充协议》无效；丙公司返还购房款 1493955.9 元、车库款 360000 元及其他费用 22842 元；支付购房款、车库款及其他费用的资金占用利息（按贷款利率二倍计算）。丙公司辩称合同有效，未实际收回房屋和车库故不应返还费用，且不认可利息请求。
（三）争议焦点
丙公司将人才公租房作为商品房销售，签订的合同是否有效？
孙浩已腾退房屋，丙公司是否应返还购房款及车库款？
资金占用利息及其他费用的返还请求是否应支持？
二、案件分析
（一）合同无效的法定事由
根据《民法典》第一百五十三条，违反法律、行政法规强制性规定的民事法律行为无效。本案中：
案涉房屋所在项目立项为公共租赁住房，后调整为人才公租房，均属保障性住房，根据政策规定严禁销售或变相销售，丙公司的销售行为违反保障性住房管理的强制性规定；
丙公司未取得商品房预售许可证，且项目土地性质未变更为住宅用地，不符合商品房销售的法定条件；
即使《补充协议》中孙浩 “接受变更为人才公租房”，仍不能改变合同违反强制性规定的本质，故《购房合同》及《补充协议》均属无效。
（二）合同无效后的财产返还
根据《民法典》第一百五十七条，合同无效后，因合同取得的财产应予以返还。本案中：
孙浩已按要求腾退四号房屋及 13 号车库，虽未直接交付给丙公司，但腾退行为符合行政监管要求，应视为已完成返还义务；
丙公司作为过错方，无权以 “未按合同相对性交付” 为由拒绝返还购房款 1493955.9 元和车库款 360000 元，该抗辩理由不符合保障性住房监管的政策精神；
孙浩主张返还的维修基金、燃气报装费等 22842 元，因未提供付款凭证，无法证明丙公司实际收取，故法院不予支持。
（三）过错责任与损失赔偿
合同无效后，过错方应赔偿对方因此造成的损失：
丙公司明知房屋为保障性住房仍违规销售，存在主要过错；孙浩在《补充协议》中接受房屋性质变更，对风险存在一定认知，需承担次要责任；
孙浩主张的资金占用利息（按贷款利率二倍计算），法院结合过错程度及实际损失（如房款贬值、再购房成本增加），认定标准合理，予以支持；
车库款利息计算方式与购房款一致，但法院根据丙公司抗辩及车库市场价值变化，酌情按贷款利率（非二倍）支持，平衡了双方利益。
三、裁判结果
法院判决：
确认丙公司与孙浩签订的《购房合同》《补充协议》无效；
丙公司于判决生效后七日内返还孙浩购房款 1493955.9 元、车库款 360000 元，共计 1853955.9 元；
丙公司于判决生效后七日内以 1493955.9 元为基数，按贷款利率二倍赔偿孙浩经济损失；
丙公司于判决生效后七日内以 360000 元为基数，赔偿孙浩经济损失；
驳回孙浩的其他诉讼请求。
四、案件启示
（一）警惕保障性住房的违规销售
购房者应核实房屋性质，通过住建部门查询项目立项信息，确认是否为商品房（需具备预售许可证）。人才公租房、廉租房等保障性住房仅限符合条件者租赁，严禁销售，购买此类房屋易导致合同无效。
（二）合同无效后的权利救济
若不慎购买违规销售的保障性住房，在合同被确认无效后：
需及时腾退房屋，保留腾退证明，避免因 “未返还房屋” 被开发商拒付退款；
要求返还已支付的购房款、车库款等主要费用，需提供转账记录、发票等凭证；
主张资金占用利息时，可按贷款利率倍数计算（通常支持 1-2 倍），弥补房款贬值和再购房损失。
（三）证据留存的重要性
购房过程中需妥善保存合同、付款凭证（转账记录、发票）、交房证明等材料，尤其是维修基金、报装费等小额费用，若无凭证可能无法追回。本案中孙浩因未提供相关单据，导致 22842 元费用未获支持。
（四）开发商的违规成本
开发商违规销售保障性住房，除合同无效需返还房款外，还可能面临行政处罚（如本案中丙公司被罚款 30000 元），并需承担高额利息赔偿，提醒开发商遵守保障性住房管理规定，避免法律风险。
（五）政策风险的预判
购房前需了解房屋土地性质、规划用途等政策限制，对于 “因政策调整可能改变性质” 的房屋，应谨慎购买，避免因政策变动导致合同目的落空。
本案凸显了保障性住房交易的政策红线，也为购房者提供了清晰的维权路径：确认合同无效→返还财产→主张过错赔偿，同时警示交易双方尊重法律规定和政策边界，避免因违规行为遭受损失。
