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在不动产执行案件中，案外人以房屋权属存在错误登记为由提出执行异议的情况时有发生。北京一起因伪造文书过户房屋引发的执行异议之诉中，法院经审理认定案外人系房屋真正权利人，最终判决停止对涉案房屋的执行。
一、案情梳理
（一）当事人信息
原告（案外人）：林建国
被告（申请执行人）：郑海涛
被告（被执行人）：赵磊、孙倩
（二）事件经过
林建国系涉案一号房屋原登记所有权人。其孙子林伟（2021 年 7 月去世）通过伪造公证书，谎称林建国及其父林大明已去世，以代位继承为由将一号房屋变更登记至自己名下。2019 年 6 月 4 日，林伟与赵磊签订《北京市存量房屋买卖合同》，将一号房屋以 153 万元价格 “出售” 给赵磊，次日完成过户登记。同日，林伟与赵磊签订《北京市房屋贷款背户协议》，约定以赵磊名义办理贷款。
2019 年 6 月 25 日，赵磊与甲公司签订《抵押合同》，以一号房屋作抵押借款 334 万元并办理抵押权登记。后因林伟未实际取得贷款，林建国发现房屋被非法过户，遂提起系列诉讼：2022 年 4 月，法院判决林伟与赵磊签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效；2022 年 7 月，法院判决撤销林伟、赵磊名下的一号房屋不动产登记；2022 年 9 月，法院判决停止对一号房屋的执行；2023 年 11 月，法院判决甲公司对一号房屋的抵押权消灭，赵磊及甲公司需协助办理抵押权涂销手续。
另查明，郑海涛与孙倩、赵磊民间借贷纠纷一案，法院判决孙倩偿还借款 10 万元及利息，赵磊承担连带保证责任。郑海涛申请强制执行后，法院于 2022 年 8 月 18 日查封一号房屋。林建国提出执行异议被驳回后，提起本案执行异议之诉，请求停止对一号房屋的执行。
（三）争议焦点
林建国是否为一号房屋真正权利人？
林建国对一号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益？
法院是否应停止对一号房屋的执行？
二、案件分析
（一）房屋权属的实质审查
法院对权属关系的审查：
原始权利的基础：一号房屋最初登记在林建国名下，其依法享有房屋所有权，该原始权利具有合法基础。
过户登记的违法性：林伟通过伪造公证书骗取过户登记，赵磊基于虚假买卖合同取得的登记均已被法院生效判决撤销，违法登记行为自始不具有法律效力。
合同无效的溯及力：林伟与赵磊签订的房屋买卖合同被确认无效，根据法律规定，合同无效自始无效，房屋权属应恢复至原始状态，即归林建国所有。
抵押权的消灭后果：生效判决已确认甲公司对一号房屋的抵押权消灭，且需办理抵押权涂销手续，消除了房屋上的权利负担。
（二）执行异议成立的条件认定
法院对排除执行权益的审查：
权利来源的合法性：林建国的所有权来源于原始登记，而非基于后续交易取得，其权利产生时间早于法院查封及抵押登记时间。
过错程度的考量：林建国对房屋被非法过户不存在过错，系因林伟伪造文书导致权利受损，属于善意权利人。
查封前的权利状态：在法院 2022 年 8 月查封一号房屋前，林建国已通过诉讼启动权利救济程序，且相关判决已确认买卖合同无效及登记违法，足以证明其在查封前已主张权利。
权利的排他性：现有证据足以排除郑海涛基于普通债权对一号房屋享有的执行权益，因郑海涛的债权并非基于对房屋的合法交易产生。
（三）法律适用的关键要点
法院对裁判依据的分析：
执行异议之诉的审查标准：根据《民事诉讼法司法解释》第三百一十条，案外人需证明对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。本案中林建国提供的系列生效判决已形成完整证据链。
物权登记与真实权利的冲突：不动产物权登记具有公示效力，但并非绝对，当登记与真实权利不一致时，应保护真实权利人的合法权益，本案即属于登记错误情形。
系列判决的既判力：前诉已确认买卖合同无效、登记行为违法及抵押权消灭，上述生效裁判所认定的事实具有法律约束力，法院在本案中应予以尊重。
三、裁判结果
法院判决：
不得执行北京市西城区房屋（即本案一号房屋）。
四、案件启示
（一）不动产权利人的风险防范
权属证书的保管：妥善保管房屋所有权证、身份证等重要证件，避免他人冒用或伪造；发现证件遗失应立即挂失并补办，防止被用于非法交易。
权利变动的警惕性：定期查询房屋登记信息（可通过不动产登记中心或线上平台），及时发现异常过户、抵押等情况，本案林建国若早发现可避免损失扩大。
家庭内部的权利保护：对近亲属提出的房屋过户请求保持审慎，明确交易目的和方式，必要时咨询专业律师，避免因亲情疏忽导致权利受损。
（二）执行异议之诉的实务要点
起诉时机的把握：对执行标的提出异议被驳回后，应在法定期限内提起执行异议之诉，逾期将丧失救济权利；本案林建国在异议被驳回后及时起诉符合程序要求。
证据材料的准备：需提供证明权属的原始证据（如购房合同、产权证）、登记错误的证据（如生效判决）、异议理由的法律依据等，形成完整证据链。
诉讼请求的明确：应明确提出停止执行的请求，必要时可一并提出确认权利的请求，便于法院在判决中一并处理。
（三）不动产登记错误的救济途径
行政纠错程序：发现登记错误可先向不动产登记机构申请更正登记，对不予更正的可提起行政诉讼请求撤销错误登记，本案林建国通过行政诉讼实现了登记撤销。
民事侵权诉讼：对伪造文书、非法过户的行为人可提起侵权诉讼，主张赔偿损失；若涉及刑事犯罪，可向公安机关报案追究刑事责任。
执行异议与执行异议之诉：在房屋被查封后，应先提出执行异议，对异议结果不服的再提起执行异议之诉，通过司法程序阻止房屋被执行。
（四）交易安全的风险警示
房屋买卖的审慎核查：购买二手房时应核实卖方身份、产权证明真实性，通过正规渠道交易，避免参与 “背户贷款” 等规避法律的行为，本案赵磊因参与虚假交易最终承担不利后果。
抵押权人的审查义务：金融机构办理房屋抵押时，应严格审查抵押人权利来源的合法性，核实房屋权属是否清晰，避免接受存在权利瑕疵的抵押物。
法律风险的提前规避：涉及不动产交易、抵押等行为时，建议咨询专业律师并进行尽职调查，必要时办理公证，降低法律风险。
本案判决体现了法院在处理登记错误情形下执行异议的裁判思路，既维护了物权登记的公示效力，又注重保护真实权利人的合法权益，为类似不动产执行异议案件提供了明确的裁判指引。同时也警示市场主体应遵守法律规定，通过合法途径取得不动产权利，避免因参与非法交易导致权益受损。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
