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在借名买房纠纷中，书面协议的缺失往往导致权属争议升级。北京一起姐妹间因房屋代持引发的过户纠纷中，法院通过审查出资证据、产权凭证持有状态及实际居住情况，最终认定双方存在借名买房关系，判决登记权利人协助办理过户手续。
一、案情梳理
（一）当事人信息
原告：林秀（被告姐姐）
被告：林燕（原告妹妹）
第三人：张磊（林燕配偶）
（二）事件经过
林秀与林燕系姐妹关系。2000 年 4 月，林秀从案外人田某处购买一号房屋（朝阳区），支付房款 15 万元。因当时房屋占用土地为集体土地，无法办理过户登记。2012 年，一号房屋具备过户条件，林秀与林燕口头约定将房屋登记在林燕名下。2012 年 5 月 16 日，一号房屋正式登记至林燕名下。
林秀诉至法院称，因自身婚姻问题暂将房屋登记在妹妹名下，双方存在代持关系，现要求林燕配合办理过户手续，但遭拒绝。为证明主张，林秀提交了 2000 年从田某处购房的转让协议书、房款收据、田某证言，以及 2012 年办理产权时的商品房买卖契约、房款发票、契税完税证等全部凭证原件，同时提供了自房屋交付以来的水电、物业、燃气等缴费凭证，证明其长期实际居住。
林燕辩称，一号房屋系由其与配偶张磊及父母共同出资购买，15 万元房款仅是通过林秀转交田某，林秀未实际出资。将房屋登记在自己名下是家庭成员真实意思表示，林秀因经济困难一直居住在此，并非基于代持关系。张磊述称，2012 年办理产权时自己出资 8 万余元用于支付相关费用，不同意林秀的诉讼请求。
经查，1996 年 12 月，林燕作为买方与开发商补签《北京市内销商品房买卖契约》（双方认可该契约为办理产权证补签）。林秀持有所有购房及产权登记相关凭证原件，一号房屋自 2000 年起一直由林秀居住使用，林燕从未主张居住权利。
（三）争议焦点
林秀与林燕之间是否存在借名买房关系？
林秀主张的代持事实是否有充分证据支持？
房屋权属应归登记权利人还是实际出资人？
二、案件分析
（一）借名关系的核心证据审查
法院对关键事实的认定：
出资事实的证明力：林秀提交的 2000 年转让协议书、房款收据及田某证言，形成完整证据链证明其从案外人处购买房屋并支付 15 万元房款。林燕主张房款由其及家人出资，但未提供转账记录、出资协议等直接证据，仅称通过林秀转交，不足以推翻林秀的出资证明。
产权凭证的持有状态：林秀持有《北京市内销商品房买卖契约》《房款发票》《契税完税证》等全部产权登记凭证原件，该事实与借名买房中实际权利人保管关键凭证的交易习惯高度吻合。林燕关于 “凭证存放于房屋内，因林秀居住才由其持有” 的抗辩，未提供证据佐证，可信度较低。
实际占有使用情况：一号房屋自 2000 年交付后一直由林秀居住，水电费、物业费、燃气费等均由其支付，林燕多年未主张居住权或租金收益，符合实际权利人占有使用房屋的特征。林燕主张 “因林秀经济困难同意其居住” 的理由，缺乏证据支持且不符合常理。
（二）代持合意的推定依据
法院对事实关联的审查：
补签契约的合理性解释：1996 年开发商与林燕签订的商品房买卖契约，双方均认可为 2012 年办理产权证时补签，该行为可印证林秀关于 “因客观原因借用妹妹名义登记” 的主张，补签行为本身不能证明真实买卖关系。
婚姻因素的动机合理性：林秀主张因婚姻问题暂不登记在自己名下，具有一定生活合理性。家庭成员间因特殊原因选择借名登记，在无相反证据情况下，结合其他事实可推定代持合意存在。
第三人出资的性质认定：张磊主张 2012 年出资 8 万余元用于办理产权，但该费用属于过户税费而非购房款，即使属实也仅构成债权关系，不能改变房屋原始出资主体及实际权利归属。
（三）举证责任的分配结果
法院对证据效力的评判：
原告的证据优势：林秀提供的出资凭证、产权证件、居住证明等证据相互印证，形成完整证据链，能够证明其为实际权利人。根据 “高度盖然性” 证明标准，其主张的借名事实具有更高可信度。
被告的抗辩不足：林燕否认代持关系但未提供充分反证，其关于出资、登记原因的陈述缺乏证据支持，无法推翻林秀提交的原始证据。
家庭成员关系的影响：姐妹间的借名行为通常缺乏书面协议，法院在审查时更注重实际履行情况，而非形式上的登记外观，本案中实际出资与占有使用事实足以对抗登记效力。
三、裁判结果
法院判决：
一、林秀与林燕之间就购买北京市朝阳区一号房屋形成借名买房合同关系；
二、林燕于判决生效之日起十日内协助林秀办理将北京市朝阳区一号房屋不动产权转移登记至林秀名下的手续；
三、驳回林秀的其他诉讼请求。
四、案件启示
（一）借名买房的风险防范要点
书面协议的必要性：即使是亲属间借名买房，也应签订书面协议，明确借名原因、出资主体、产权归属、过户条件及违约责任，避免口头约定引发争议。协议需注明房屋位置、面积、登记权利人及实际权利人信息。
关键证据的留存：实际出资人需妥善保管购房款转账记录、房款收据、产权证件原件，保留实际居住证明（如缴费凭证、社区证明），定期留存与登记权利人关于房屋权属的沟通记录（微信、短信等）。
亲属间的特殊注意：亲属间借名需警惕关系恶化风险，可在协议中约定第三方见证人，或对协议进行公证，明确各方权利义务，避免因情感因素模糊法律边界。
（二）代持关系的认定证据指引
出资证据：银行转账记录（注明 “购房款”）、现金收据（收款人注明 “代实际出资人 XX 支付购房款”）、卖方证言等，直接证明资金来源。
占有证据：长期居住的水电费单据、物业费发票、装修合同、邻居证言等，证明实际行使房屋权利。
权属证据：产权证件原件、登记手续办理过程中的费用支付凭证、与登记权利人的沟通记录等，形成完整证据链。
（三）登记与实际权利的冲突处理
登记效力的相对性：不动产物权登记具有公示效力，但并非绝对，法院可根据实际出资、占有使用等事实认定真实权利归属，尤其是在亲属间借名等特殊情形。
举证责任的分配：主张借名关系的一方需证明 “借名合意” 和 “实际出资” 两大核心事实，登记权利人反驳需提供相反证据，否则将承担举证不能的后果。
本案判决体现了 “实质重于形式” 的裁判思路，在无书面协议的情况下，通过综合审查出资、占有、凭证持有等事实，确认了借名买房关系的存在。这也提醒公众，借名买房需谨慎，务必通过书面形式固定权利义务，同时注重留存各项证据，才能在权属争议中有效维护自身权益。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
