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在商品房交易中，退房退款纠纷时有发生。北京一起案件中，购房者与开发商协商解除购房合同并签订退房协议后，开发商长期拖欠退款，购房者诉至法院索要全款及赔偿。法院结合合同约定和举证情况，最终判决开发商返还扣除违约金后的剩余房款并支付利息。
一、案情梳理
（一）当事人信息
原告：马涛
被告：丙房地产开发有限公司
（二）事件经过
2016 年 8 月 12 日，马涛与丙房地产开发有限公司签订《北京市商品房预售合同》，约定马涛购买位于大兴区九号房屋（下称 "涉案房屋"），建筑面积 57.46 平方米，单价 59030.11 元 / 平方米，总房款 2445027 元。
合同约定：马涛应于签约当日支付首付款 1225027 元，剩余 1220000 元于项目取得竣工验收备案表后 30 日内通过按揭贷款支付。如因非开发商原因导致贷款未获批，马涛需在 7 日内书面申请解除合同并承担总房款 10% 的违约金，否则视为同意变更为一次性付款，逾期未补足视为违约。
签约当日，马涛支付首付款 1225027 元，丙公司出具相应发票。马涛另向丁房地产经纪有限公司支付电商服务费 110000 元，向戊房地产经纪有限公司支付电商服务费 10000 元。
2020 年 7 月 20 日，因银行未能批贷，双方协商解除合同，马涛填写《退房申请表》，载明：已付金额 1225027 元，扣除金额 244503 元，实际退还金额 980524 元，退款原因注明 "银行无法批贷，无法支付尾款"。马涛及丙公司销售顾问、总监签字确认。
后丙公司未按约定退款，2021 年 2 月 4 日，马涛通过微信询问销售经理张海峰，对方回复 "总经理已批，等着退款吧"，但始终未实际退款。2024 年 10 月 30 日，马涛诉至法院，请求：确认合同于 2020 年 7 月 20 日解除；返还购房款 1225027 元；支付自 2024 年 10 月 30 日起的资金占用费；承担诉讼费、保全费、保险保函费 1550 元。
丙公司辩称：同意解除合同及解除时间，但应按《退房申请表》扣除 244503 元违约金，实际退还 980524 元；马涛主张已过诉讼时效；保险保函费无合同依据不应支持。
（三）争议焦点
退房时应否扣除 244503 元违约金？马涛主张全额返还购房款能否成立？
马涛的诉讼请求是否超过法定诉讼时效？
资金占用费、保险保函费等主张应否支持？
二、案件分析
（一）合同解除及退款金额的认定
法院对退款金额的审查：
解除协议的效力：双方通过《退房申请表》协商一致解除合同，该申请表系当事人真实意思表示，合法有效。申请表明确记载因银行无法批贷导致退房，扣除金额 244503 元，实际退还 980524 元，马涛签字确认，对双方具有约束力。
违约金扣除的合法性：根据合同附件五约定，因买受人原因导致贷款未获批的，买受人应承担总房款 10% 的违约金（2445027×10%=244502.7 元），与申请表扣除金额一致，符合合同约定。
反悔主张的审查：马涛称 "迫于无奈同意扣除违约金" 但未提供证据证明存在欺诈、胁迫等可撤销情形，事后以开发商未退款为由主张全额返还，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。
（二）诉讼时效的审查
法院对时效问题的认定：
诉讼时效的起算：双方未约定退款履行期限，根据《民法典》第 511 条，债务人可以随时履行，债权人也可以随时请求履行。马涛 2021 年 2 月催款后，丙公司承诺退款，时效中断并重新计算。
时效中断的证据：微信聊天记录显示马涛在诉讼时效期间内主张权利，丙公司未明确拒绝履行，直至 2024 年 10 月起诉未超过 3 年诉讼时效，丙公司关于时效届满的抗辩不成立。
（三）损失赔偿的审查
法院对赔偿请求的认定：
资金占用费的合理性：丙公司长期未退款构成违约，马涛主张自起诉之日起按 LPR 计算利息，符合《民法典》第 585 条关于逾期付款损失的规定，法院予以支持，但计算基数应为扣除违约金后的 980524 元。
保险保函费的承担：双方合同未约定该费用由违约方承担，且该费用非主张权利的必要支出，根据 "无约定从法定" 原则，法院不予支持。
电商服务费的处理：马涛向丁、戊经纪公司支付的服务费，因收款主体非丙公司，且合同相对性原则，该部分费用不应向丙公司主张。
三、裁判结果
法院判决：
一、确认马涛与丙房地产开发有限公司于 2016 年 8 月 12 日签订的《北京市商品房预售合同》于 2020 年 7 月 20 日解除；
二、丙房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还马涛购房款 980524 元并支付利息（以 980524 元为基数，自 2024 年 10 月 30 日起至实际还清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）；
三、驳回马涛的其他诉讼请求。
四、案件启示
（一）退房协议签订的注意事项
明确退款条件与金额：协商退房时应在书面协议中明确退款金额、扣除款项性质（如违约金、手续费）、支付期限及逾期责任，避免模糊表述引发争议。本案《退房申请表》的明确约定成为裁判关键依据。
审慎签署处分性文件：对协议中违约金扣除等不利条款，需充分考虑后再签字确认，一旦签署即产生法律效力，事后以 "被迫签署" 主张无效难以得到支持。
保留协商过程证据：签订退房协议时，应留存沟通记录、对方承诺等证据，特别是对扣除款项的解释说明，避免后续产生理解分歧。
（二）开发商违约的应对策略
及时主张权利：发现开发商未按约定退款时，应通过书面催告、微信 / 短信沟通等方式定期主张权利，并留存证据，避免因超过诉讼时效丧失胜诉权。
申请财产保全：如开发商存在资金风险，可在诉讼中申请财产保全，查封涉案房屋或其他财产，确保判决生效后能够顺利执行。
合理主张损失赔偿：除本金外，可按合同约定或法律规定主张利息损失，但需注意保全保险费等额外支出需有合同约定或法律规定才能得到支持。
（三）合同条款的重要性
违约责任的明确约定：购房合同中应详细约定退房条件、违约金计算方式、退款期限等条款，为后续纠纷解决提供明确依据，本案合同中 "贷款未获批需承担 10% 违约金" 的约定得到法院认可。
争议解决方式的约定：可在合同中约定发生纠纷时的合理维权费用承担方式，明确违约方需承担守约方为维权支出的费用，降低自身维权成本。
履行期限的明确化：对退款等履行事项应约定明确期限，避免 "随时履行" 的模糊表述，便于及时主张权利和计算逾期利息。
（四）证据留存的关键作用
核心证据的保存：妥善保管购房合同、付款凭证、退房协议、沟通记录等关键证据，这些是证明合同关系、付款事实、协商过程的重要依据。
电子证据的固定：微信聊天记录、电子邮件等电子证据需完整留存原始载体，必要时进行公证，确保其真实性和关联性得到法院认可。
费用支出的举证：主张保全费等支出时，需提供相关凭证、发票等完整证据链，证明费用实际发生且与本案相关。
本案判决体现了对合同意思自治原则的尊重，既支持了购房者合理的退款请求，也维护了合同约定的违约金条款效力。购房者在签订退房协议时应审慎审查条款内容，开发商则应信守承诺及时履行退款义务，双方共同维护商品房交易秩序的稳定。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
