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在执行程序中，案外人对被查封的拆迁安置房提出异议的情况屡见不鲜。北京一起案件中，因开发商拖欠债务导致回迁房被法院查封拍卖，实际居住多年的被拆迁人后代诉至法院要求排除执行，法院结合拆迁安置的特殊性作出了支持判决。
一、案情梳理
（一）当事人信息
原告：林芳
被告：丙公司
第三人：丁开发公司
（二）争议焦点
林芳对九号房屋是否享有足以排除强制执行的权利？
拆迁安置房能否适用一般商品房排除执行的规定？
未办理产权登记是否影响排除执行的认定？
（三）事件经过
2008 年 11 月，林芳之母赵丽（已故）因旧城改造与丁开发公司签订《拆迁安置协议》，约定拆除赵丽原有 203 平方米房屋，回迁安置两套楼房（含九号房屋），赵丽支付房款 1.6 万元。2012 年，林芳接收九号房屋并居住至今，但因丁开发公司原因一直未办理产权登记。
2022 年 11 月，法院判决丁开发公司向丙公司支付合同款 26.92 万元及利息。因丁开发公司未履行义务，丙公司申请强制执行，法院于 2023 年 9 月查封了登记在丁开发公司名下的九号房屋并准备拍卖。林芳提出执行异议被驳回后，提起执行异议之诉，主张九号房屋系拆迁安置房，已由生效调解书确认归其所有，且其已实际居住多年，请求排除执行。
丙公司辩称：林芳并非房屋所有权人，拆迁协议无原件且房号不符，电费单据显示户名为赵丽而非林芳；另案调解书仅约束林芳与案外人，不能对抗强制执行；未办理过户系林芳自身原因，不符合排除执行条件。丁开发公司认可林芳所述属实，同意其诉讼请求。
二、案件分析
（一）排除执行的权利基础审查
法院对权利来源的认定要点：
拆迁安置协议的效力：2008 年赵丽与丁开发公司签订的《拆迁安置协议》虽无原件，但结合回迁安置事实、居住多年的证据及丁开发公司的认可，可认定协议合法有效。九号房屋虽协议记载为二层，实际为三层，系开发商规划调整所致，不影响安置关系的成立。
付款与占有事实：赵丽已按协议支付房款 1.6 万元，林芳自 2012 年起实际占有使用九号房屋，符合 “查封前合法占有且支付全部价款” 的核心要件。电费单据户名问题因未办理过户产生，不能否定实际居住事实。
生效调解书的证明力：2022 年法院调解书确认九号房屋归林芳所有，虽不能直接产生物权变动效力，但可证明林芳对房屋享有合法权利的事实。
（二）拆迁安置房的特殊性考量
法院对法律适用的分析：
法律条款的选择适用：拆迁安置房不同于一般商品房，其承载着被拆迁人的基本居住权益。本案不单纯适用《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条，而是结合《物权法》关于私人财产保护的规定，侧重保护被拆迁人的生存权。
过户障碍的责任认定：未办理产权登记系因丁开发公司股权变更、遗留问题等原因，非林芳自身过错。开发商未完成初始登记导致无法过户，不应由被拆迁人承担不利后果。
权利冲突的平衡：丙公司的债权为普通合同债权，而林芳的权利源于拆迁安置这一特殊物权期待权，涉及基本居住保障，在权利位阶上应优先保护。
（三）抗辩理由的审查
法院对被告主张的回应：
所有权认定异议不成立：拆迁安置协议签订于查封前，实际占有多年且无过错未过户，林芳虽未取得产权证，但享有排除执行的物权期待权，并非普通债权人。
户名不符问题的合理解释：规划调整导致楼层变化、未过户导致户名未变更，均有合理原因，不能据此否定安置事实。丙公司无证据证明协议系伪造，移送公安的主张未被采纳。
三、裁判结果
法院判决：
不得执行北京市某区九号房屋。
四、案件启示
（一）拆迁安置中的权利保护要点
留存完整证据链：被拆迁人应妥善保管拆迁安置协议、付款凭证、入住证明等材料，即使未办理产权登记，这些证据也是主张权利的关键。本案中林芳虽无协议原件，但通过居住事实和开发商认可完成了举证。
及时主张过户权利：发现开发商拖延办理产权登记时，应通过诉讼等方式积极主张权利，固定债权请求权，避免因时间过长导致证据灭失或权利受损。
（二）执行异议的实务操作建议
准确选择法律依据：对拆迁安置房提出异议时，应重点援引拆迁安置的特殊性规定，而非单纯适用商品房买卖的排除执行条款。法院会综合考虑生存权保护、安置政策等因素作出认定。
把握异议提出时机：在查封后、拍卖前及时提出书面异议，异议被驳回后十五日内提起执行异议之诉，避免超过法定期限丧失救济权利。本案林芳在查封后三个月内即启动异议程序，保障了救济时效。
（三）开发商债务对购房者的风险防范
核查房屋权利状态：接收回迁房时应核实房屋是否存在抵押、查封等权利瑕疵，要求开发商提供无权利负担证明，必要时可到不动产登记部门查询。
强化合同违约条款：在拆迁协议中明确约定办理产权登记的期限及违约责任，约定 “如因开发商原因导致房屋被执行，开发商应承担回购责任并赔偿损失”，降低权利受损风险。
本案判决体现了司法对拆迁安置户基本居住权益的优先保护，明确了拆迁安置房排除执行的特殊审查标准，为类似案件的处理提供了参考。被拆迁人在遇到房屋被执行时，应及时通过法律途径主张权利，提供充分证据证明安置事实、占有状态和无过错未过户的理由。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
