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农村房屋买卖因涉及宅基地使用权流转限制，效力认定一直是司法实践中的难点。北京通州一起案件中，一套农村房屋经过三次转手后，现买家起诉要求确认合同有效并确认房屋所有权，法院经审理支持了买家的诉讼请求。
一、案情梳理
（一）当事人信息
原告：孙浩（北京市通州区Y村村民）
被告：李娟
第三人：张力、张丽、张威（原房主子女）；刘平、刘洋、刘芳、刘强（第二任房主子女）
（二）争议焦点
孙浩与李娟签订的《房屋买卖协议书》是否有效？
案涉房屋是否真实存在？
农村房屋经过多次转手后，现买家能否取得房屋所有权？
（三）事件经过
案涉房屋位于北京市通州区Y村十一号院，集体土地建设用地使用证登记在张建国（已故）名下。张建国与周兰（已故）育有张力、张丽、张威三子女。
1999 年 5 月，张建国与刘军（已故）签订《房屋买卖协议》，将十一号院北房 4 间以 9600 元价格卖给刘军，房屋交付后由刘军使用。2010 年 7 月，刘军与李娟签订《房屋买卖协议》，以 33 万元价格将房屋转卖给李娟，双方完成房款支付和房屋交接。
2023 年 9 月 27 日，李娟与孙浩签订《房屋买卖协议书》，约定李娟将十一号院北房 4 间及院内设施以 91 万元价格卖给孙浩，孙浩当日支付 50 万元，20 万元由见证人保管，余款 21 万元待法院确权后支付。协议签订后，李娟将房屋交付孙浩。
孙浩起诉要求确认协议有效并确认北房 4 间归其所有。李娟表示同意。张力、张丽、张威辩称房屋不存在，属虚假交易。刘平、刘洋、刘芳、刘强（刘军子女）主张合同无效，认为 2010 年协议并非其父签字。
二、案件分析
（一）合同效力的核心审查
法院对协议有效性的认定要点：
主体资格合规性：孙浩系南仪阁村集体经济组织成员，符合农村房屋买卖中 “同一集体经济组织成员” 的身份要求，不违反宅基地使用权流转的限制性规定。
意思表示真实性：三次买卖均签订书面协议，每次交易均有房款支付和房屋交接事实，李娟与孙浩的协议还约定了确权后支付余款的条款，体现双方真实交易意愿。
法律强制性规定审查：案涉房屋买卖未违反《土地管理法》等法律法规的强制性规定，现有证据无法证明存在恶意串通、虚假交易等导致合同无效的情形。
（二）房屋真实性的认定
法院对标的物存在性的审查：
证据链的形成：孙浩提交的房屋照片显示院内存在具有门窗、墙体、顶棚的构筑物，符合房屋基本构造；历任房主的交接事实和居住使用陈述相互印证，证明房屋真实存在。
抗辩理由的否定：张力等人主张房屋不存在，但未提供充分证据反驳，其单纯否认不能对抗照片等客观证据，法院对该抗辩理由不予采纳。
（三）多次转手的效力延续性
法院对流转合法性的分析：
前手交易的有效性：1999 年张建国与刘军的买卖、2010 年刘军与李娟的买卖，虽未办理宅基地使用权变更登记，但均系双方真实意思表示，且刘军子女认可其父知情并同意卖房，前手交易合法有效。
权利流转的连续性：李娟通过有效买卖取得房屋占有使用权后，再转让给孙浩的行为具有权利基础，孙浩作为本村村民，依法取得房屋所有权。
登记与占有冲突的处理：农村房屋产权登记不规范较为普遍，不能仅以宅基地使用权未变更登记否定买卖效力，实际交付占有结合合法协议可作为所有权确认的依据。
三、裁判结果
法院判决：
确认孙浩与李娟于 2023 年 9 月 27 日签订的《房屋买卖协议书》有效；
位于北京市通州区Y村十一号院内的北房 4 间归孙浩所有。
四、案件启示
（一）农村房屋买卖的合规要点
严格审查主体资格：买家必须为房屋所在地集体经济组织成员，非本村村民购买农村房屋可能导致合同无效，本案孙浩的本村村民身份是胜诉关键。
完善书面交易凭证：需签订规范的房屋买卖协议，明确房屋位置、面积、价款、交付时间等要素，留存房款支付凭证（如银行转账记录、收条），避免口头约定引发争议。
（二）多次流转的风险防范
核查权利来源链条：购买经过多次转手的农村房屋时，应要求卖家提供完整的前手买卖协议、付款凭证，核实房屋历次流转的合法性，必要时可要求前手权利人出具确认声明。
明确瑕疵担保责任：协议中应约定卖家对房屋权属无争议的担保条款，如因权属问题导致合同无效或无法取得所有权，卖家需承担返还房款及赔偿损失的责任。
（三）权属确认的主动措施
及时办理权属变更：虽农村房屋产权登记不完善，但可在买卖后及时到村委会备案，申请办理宅基地使用权变更登记手续，降低权属争议风险。
通过诉讼确权固化权利：对于历史遗留的多次转手房屋，现权利人可通过诉讼确认合同效力和所有权，如本案孙浩在协议中约定 “确权后支付余款”，通过司法裁判明确权利归属。
本案判决体现了司法对农村房屋买卖中 “尊重历史、照顾现实” 原则的遵循，明确了同一集体经济组织成员间的农村房屋买卖协议效力及多次流转的合法性认定标准，为农村房屋交易的规范化提供了指引。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
