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农村分家协议是处理家庭财产分配的重要依据，但其效力常因时间久远、房屋翻建等问题引发争议。北京顺义一起案件中，兄弟二人依据 30 年前的分家协议占有使用老宅，弟弟翻建房屋后诉请确认权属，法院结合农村习俗和证据作出了裁判。
一、案情梳理
（一）当事人信息
原告：林伟
被告：林建国、王秀（林伟父母）、林强（林伟兄长）
（二）争议焦点
1993 年的分家协议是否合法有效？
林伟翻建后的房屋权属应如何认定？
宅基地登记在父亲名下是否影响房屋所有权归属？
（三）事件经过
林建国与王秀系夫妻，育有林强、林伟二子。二人在顺义区某镇某村有祖宅两处（南院、北院），1986-1987 年间建成，各有正房五间、厢房三间。1992-1993 年宅基地登记时，两处宅院均登记在林建国名下。
1993 年农历正月，在同村村民见证下，林强与林伟签订分家协议，约定：林强受分北院房屋，林伟受分南院（案涉宅院）房屋；因北院房产价值较高，林强补贴林伟 500 元；父母住房占用两院正房东屋两间，轮住赡养事宜另行约定。协议签订后，兄弟二人分别在受分宅院居住生活。
2022 年 3-4 月，林伟自行出资将南院老房拆除，翻建为二层楼房（上下各四间），另建南房四间。2024 年因赡养纠纷引发矛盾，林建国、王秀主张房屋归其所有，要求林伟支付 150 万元折价款。林伟诉至法院，请求确认南院翻建后房屋归其所有。林强表示不主张权利，由法院依法处理。
二、案件分析
（一）分家协议的效力认定
法院对协议合法性的审查要点：
意思表示真实性：分家协议由代书人起草，有两名见证人签字，林强、林伟作为受分人签字确认，内容明确约定了房屋分配、补贴金额及赡养安排，符合农村分家习俗，体现各方真实意愿。
法律强制性规定审查：协议内容未违反法律、行政法规的强制性规定，不存在欺诈、胁迫等无效情形。虽宅基地登记在林建国名下，但分家协议对地上房屋的分配约定合法有效。
履行情况的佐证：协议签订后 30 余年间，林伟一直占有使用南院房屋，林建国、王秀未提出异议，双方均按协议实际履行，进一步印证协议的有效性。
（二）翻建房屋的权属认定
法院对所有权归属的分析：
原始取得与继受取得的结合：林伟依据分家协议取得南院原有房屋所有权，2022 年自行出资翻建房屋，未使用父母或兄长资金，翻建行为使房屋物权发生变动，林伟作为出资建造人取得新房屋所有权。
房地一体原则的适用：农村宅基地以户为单位，林伟作为本集体经济组织成员，属于宅基地使用权户内成员，分家后实际使用南院宅基地，翻建房屋符合 “房地一体” 原则，有权取得房屋所有权。
登记与实际权利的冲突处理：宅基地登记在林建国名下仅表明其为家庭代表，不能单独作为房屋所有权归属的依据。村委会证明中 “房屋所有权以房产证为准” 的表述，经核实仅指宅基地使用权登记，不涉及翻建后房屋所有权。
（三）抗辩理由的审查
法院对被告主张的回应：
建房补助款的归属：林建国、王秀主张 6.5 万元补助款归其所有，但未提供证据证明该款项与翻建房屋的直接关联，且补助款归属不影响林伟作为出资人的房屋所有权。
赡养居住问题的独立性：老人居住困难与房屋权属认定属不同法律关系，本案仅处理所有权归属，赡养问题可另行通过法律途径解决。
家庭暴力的主张：王秀提出林伟存在殴打行为，但未提交充分证据，且该主张与房屋权属争议无直接关联，法院不予采信。
三、裁判结果
法院判决：
位于北京市顺义区某镇某村某号（对应的集体土地建设用地使用证编号：顺 - 某镇某集建（证）字第某号）宅院内二层楼房上下各四间，南房四间归原告林伟所有。
四、案件启示
（一）分家协议的规范订立
书面形式的必要性：农村分家应签订书面协议，明确房屋分配、赡养义务、财产补偿等核心内容，由家庭成员及无利害关系见证人签字并注明日期，避免口头约定引发后续争议。本案 30 年前的书面协议成为权属认定的关键证据。
内容的明确具体：协议中需清晰记载房屋位置、间数、补贴金额等细节，涉及宅基地分配的应与户内成员资格相匹配，必要时可到村委会备案，增强协议的证明力。
（二）农村房屋翻建的注意事项
保留出资证据：翻建房屋时应留存建材采购票据、施工费用支付凭证、银行转账记录等，证明实际出资情况，作为主张所有权的重要依据。本案林伟因能证明独自出资翻建而获法院支持。
履行告知义务：翻建前应与家庭成员充分沟通，必要时签订书面确认文件，明确翻建后房屋所有权归属，避免因沟通不畅引发纠纷。
（三）宅基地与房屋权利的区分
登记与实际权利的差异：宅基地使用权登记在家庭成员名下，仅代表其为家庭代表，不意味着登记人单独享有房屋所有权。分家协议、实际占有使用、出资建造等事实均可作为房屋权属的认定依据。
房地一体的原则适用：农村房屋所有权与宅基地使用权不可分割，房屋所有权人应具备本集体经济组织成员资格，非本集体成员通过分家取得房屋的，需符合宅基地流转政策规定。
本案判决体现了司法对农村传统分家习俗的尊重，明确了分家协议在房屋权属认定中的核心作用，为农村家庭处理财产分配纠纷提供了参考，也警示家庭成员应遵守分家约定，维护家庭和谐稳定。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
