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交了 192 万元购房款，苦等十年盼来交房，卖家却悄悄办理交付手续拒绝交屋。当回迁房买卖遭遇家庭共有人阻挠，购房者如何凭证据链打赢官司？这起典型案例为你拆解交易合法性与权益保障要点。
一、案情梳理
（一）原告的诉求与缘由
原告陈辉向法院提出诉讼请求：
判令继续履行与周强之间关于一号房屋的买卖协议，由周强交付房屋；
本案诉讼费由周强承担。
陈辉陈述，2013 年 10 月周强的海淀区宅基地房屋腾退，根据协议获得两套安置房。周强将其中一套（一号房屋）以 192 万元转让给陈辉，陈辉于 2014 年 1 月 9 日付清全款。2023 年 9 月楼盘交房后，周强未告知陈辉便自行收房，虽出具《情况说明》承诺配合交房及办证，但始终未履行。陈辉认为双方买卖关系真实有效，周强行为严重损害其权益，故诉至法院。
（二）被告及第三人的抗辩主张
周强辩称：认可房屋买卖事实，确认收到全部购房款，同意向陈辉交付一号房屋。
李芳（周强配偶）、周明（周强之子）述称：
合同无效主张：称陈辉与周强无书面合同，仅有补开的收据和情况说明，怀疑实为借贷关系，以案涉房屋作担保，属虚假意思表示，根据《民法典》第 146 条，买卖合同无效。
无权处分抗辩：指出二人同为腾退安置人，陈辉明知房屋为家庭共有，未经其同意与周强交易，属无权处分，根据《民法典》第 154 条，合同因恶意串通损害第三人利益无效。
利益归属争议：强调拆迁款为家庭共有，房屋交付后由其占有使用，周强无权单独处分。
（三）法院查明的关键事实
腾退安置与交易背景：
2013 年 10 月 29 日，甲公司与周强签订腾退协议，认定安置人口 5 人（周强、李芳、周明、金某 1、陈辉），周强获两套安置房（一号房屋和二号房屋），补偿款扣抵房款后余 314276 元。
陈辉提交《腾退补偿安置协议书》《安置房确认单》，证明其为共居人之一，且周强于 2014 年 1 月 9 日出具收据确认收到 192 万元购房款，2023 年 10 月 13 日书面承诺配合交房及办证。
房屋现状与争议焦点：
2023 年 10 月 7 日，甲公司与周强签订补充协议，已实际交付但未办证。
李芳、周明不认可陈辉共居人身份及买卖关系，称收据为补开、房款用途不明，但未提交反驳证据。
二、案件分析
（一）争议焦点
陈辉与周强的房屋买卖合同是否有效？
周强是否应履行交付房屋的义务？
（二）法律分析
合同效力的三重认定：
真实意思表示：腾退协议将陈辉列为共居人，周强出具的收据和情况说明明确买卖合意及房款支付，双方陈述一致，形成完整证据链，足以证明交易真实合法。
恶意串通不成立：第三人主张 “虚假意思表示”“恶意串通”，但未提供证据证明陈辉与周强存在通谋损害其利益的行为，且陈辉以合理价格购房，符合交易常理。
无权处分不影响合同效力：即使房屋涉及家庭共有，根据《民法典》及司法解释，无权处分不直接导致合同无效，仅影响物权变动。本案中周强作为腾退协议明确的被腾退人，其处分行为不违反法律强制性规定。
合同履行的法律依据：
陈辉已全额支付房款，周强认可交易并承诺履行义务，双方合同合法有效，周强应依约交付房屋。
第三人对房屋的共有权主张，可通过其他途径解决，但不影响本案买卖合同的效力及履行。
三、裁判结果
法院判决：
周强于判决生效后 30 日内，将位于北京市海淀区房屋交付给陈辉。
法院认为，陈辉与周强的买卖合同系真实意思表示，不违反法律规定，陈辉的诉求具有事实和法律依据，予以支持。
四、案件启示
（一）购房者交易 “三必须”
必须核实房屋权属性质：回迁房等政策性房屋交易前，需确认安置协议、共居人信息及是否存在权利限制，避免因共有权争议陷入纠纷。
必须签订书面合同：口头约定风险极高，应明确房款支付、交付时间、办证义务等核心条款，必要时约定违约责任，降低履约风险。
必须留存完整证据链：付款凭证（如收据、转账记录）、沟通记录（如情况说明、短信微信）、官方文件（如腾退协议、补充协议）等需长期保存，关键时刻可作为维权 “利器”。
（二）共有人权益保护要点
及时主张权利：发现家庭共有房产被处分，第一时间收集证据（如拆迁协议、家庭沟通记录），通过律师发函或诉讼确认权利，避免超时效。
区分合同效力与物权变动：无权处分不必然导致合同无效，但共有人可主张损害赔偿，需结合具体案情选择法律路径。
（三）律师专业建议
遇到回迁房、安置房等特殊房屋交易纠纷，需重点审查：
安置协议中是否列明共居人及权利分配；
交易是否取得全部共有人同意（尤其注意配偶、成年子女的权利）；
付款方式是否清晰可追溯，避免现金交易导致举证困难。
本案警示：即使交易存在共有人争议，只要买方能证明真实合意、合理对价及善意购买，法院仍会支持合法权益。遇到类似问题，及时咨询律师梳理证据，是突破维权困境的关键。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
