北京房产专业律师靳双权专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
吴某君向一审法院起诉请求：1.判令陈某辉与刘某楠协助吴某君办理位于北京市房山区A室房屋的产权转移登记手续；2.诉讼费由对方承担。
吴某君上诉请求：1.撤销北京市房山区人民法院民事判决，发回重审或改判对方协助办理涉案房屋产权转移登记；2.诉讼费由对方负担。
事实和理由：1.一审判决认定事实错误，基于本案现有证据已经形成了证明双方存在口头借名买房事实的证据逻辑链条，因此一审判决显属错误；2.一审判决适用法律错误，吴某君基于借名买房法律关系而请求陈某辉、刘某楠协助办理涉案房屋产权转移登记，一审判决驳回吴某君的诉讼请求，明显适用法律错误。综上，恳请二审法院撤销一审判决，支持吴某君诉讼请求。
被告辩称
刘某楠辩称，同意一审判决，不同意吴某君的上诉请求。
陈某辉未提出上诉，经本院合法传唤，未到庭应诉。
法院查明
陈某辉与刘某楠系夫妻关系，吴某君系陈某辉之母。2015年3月29日刘某楠（买受人）与案外人林某英（出卖人）签订房屋买卖合同，约定刘某楠购买房山区A室房屋（以下简称“诉争房屋”），总房款1440000元。买受人采取一次性付款方式，于2015年4月30日支付全部购房款1440000元。2015年4月29日买卖双方办理了房屋所有权转移登记，现该房屋登记所有权人为刘某楠、陈某辉，由刘某楠与陈某辉共同共有。
2012年1月7日吴某君转账给刘某楠1250000元；2013年11月26日吴某君转账给刘某楠200000元；2014年12月18日刘某楠之父刘某雄从吴某君的银行账户内取款304320.47元；2015年4月19日吴某君的之夫冯海云转账给陈某辉273000元；2015年4月3日吴某君转账给陈某辉645918.89元。吴某君称上述转账证明诉争房屋的购房款均由其支付。
刘某楠认可上述转账的真实性，但不认可证明目的。刘某楠称诉争房屋的购房款系由陈某辉与刘某楠支付，其中吴某君出资80万元。在陈某辉、刘某楠多次换房过程中，吴某君均有过出资行为。诉争房屋装修后一直由吴某君居住使用，陈某辉与刘某楠曾交纳过水电费。吴某君称因没有购房资格故借用陈某辉与刘某楠名义购买诉争房屋。2017年2月吴某君通过投靠子女的方式将户口迁入北京市。2015年5月4日陈某辉、刘某楠（甲方）与吴某君（乙方）签订《房屋赠与合同》，约定甲方自愿将诉争房产赠与乙方，并在乙方能办理过户手续时积极协助办理。
法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。本案争议焦点为吴某君与陈某辉、刘某楠之间是否存在借名买房合同关系。首先，吴某君主张其与陈某辉、刘某楠之间存在借名买房合同关系需举证证明双方存在借名买房的合意。借名买房的约定既可以是书面形式也可以是口头形式。吴某君称《房屋赠与合同》实质上是对借名买房的约定，对此法院认为《房屋赠与合同》系陈某辉、刘某楠与吴某君之间就赠与诉争房屋相关权利、义务的约定，而不能据此推定双方就借名买房已达成合意。
其次，虽然吴某君对诉争房屋存在出资行为，但该出资行为应认定为吴某君与陈某辉、刘某楠之间存在债权债务关系。吴某君不能基于债权当然获得诉争房屋的物权。再次，虽然吴某君一直在诉争房屋内居住，但考虑到吴某君与陈某辉、刘某楠之间的亲属关系及吴某君投靠子女在京落户的事实情况，不能据此推测双方已形成借名买房合同关系。
总之，吴某君提交的证据仍不足以证明其与陈某辉、刘某楠之间存在借名买房的约定，尚不足以对抗陈某辉、刘某楠所持有的房屋所有权证的公示效力，故法院对吴某君的诉讼请求不予支持
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘某楠为证明其诉讼主张，提交银行账户明细、手机转账截屏等证据。吴某君对上述证据与本案的关联性不予认可。
另查，关于吴某君提交的《房屋赠与合同》，经本院二审询问，刘某楠与吴某君均认可该合同仅一式一份。刘某楠对该合同第一页不予认可，同时主张该合同第二页第十条关于合同生效条件这一条款被事后涂改。郭金认可其在刘某楠签字后对协议第十条进行了涂改，但主张系在陈某辉同意的情况下进行。
裁判结果
驳回吴某君的诉讼请求。
房产律师点评
当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
本案中，吴某君于本案中坚持以借名购房合同关系向陈某辉、刘某楠主张权利，故吴某君应就该主张所依据的事实，即双方之间存在借名购房合同关系，尽到必要的举证责任。所谓借名购房合同，属无名合同，在司法实践中系指当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益的合同。因该种合同关系履行完毕的法律后果，会产生实际房屋权利人与登记物权人不一致的情形,故对于借名购房合同关系成立以及履行情况的认定，应在对当事人合意、出资情况、履行情况等事实进行审查后，再行作出判断。
但根据本案现有证据，尚无法证明双方在购买涉案房屋时，已达成借名购房的一致意思表示。吴某君虽提交《房屋赠与合同》，但该合同文本载明的内容并非借名购房法律关系，且合同文本中关于合同生效条件的重要条款存在人为涂改的情节。故对于双方借名购房关系的认定，尚须结合出资情况及具体履行情况予以审查。而结合吴某君提交的证据及刘某楠自认的事实，仅显示吴某君在购买涉案房屋时存在部分出资行为，而非借名购房合同关系中，由借名人支付全部购房款的典型情形。
而结合当事人之间的身份关系，吴某君对房屋的部分出资及占有使用事实，亦无法得出当事人之间存在借名购房关系的盖然性占优势的结论。在此情况下，法院对吴某君主张的借名购房关系不予采信，并在此基础上对其诉讼请求不予支持，处理并无不当。
