北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
赵某鹏、宋某燕向本院提出诉讼请求：1.解除双方签订的借名买房合同；2.判令王某玲、赵某辉返还购房款2108473元、契税63254.19元、专项维修金126507元并赔偿损失8816120元；3.诉讼费由王某玲、赵某辉负担。
事实和理由：赵某鹏、宋某燕系赵某辉之父母，王某玲系赵某鹏、宋某燕之儿媳。2007年，赵某鹏、宋某燕为了买房，当时因为赵某鹏、宋某燕的年龄过大不能在银行贷款，故以赵某辉的名义购房，所有购房款都由赵某鹏、宋某燕支出，且房屋买卖合同上的赵某辉的签字也由赵某鹏所签，当时还签订了《购房说明》，确认该房屋所有权归赵某鹏、宋某燕所有。
后王某玲、赵某辉没有告知赵某鹏、宋某燕，又擅自将该房屋过户至王某玲名下。现赵某鹏、宋某燕没有在京购房资格，无法办理房产过户，双方合同目的已无法实现。
被告辩称
王某玲辩称，不同意赵某鹏、宋某燕的全部诉讼请求，理由是：第一，王某玲不认可借名买房的事实，该房屋购买于2007年，此后王某玲一家均在此居住，十余年期间从未有人对房屋产权提出异议，王某玲也不知道该房屋产权存在争议，也从未听说过借名买房合同的存在；
第二，王某玲的被告主体不适格，按照赵某鹏、宋某燕的主张及相关证据来看，借名买房发生在赵某鹏、宋某燕和赵某辉之间，并没有王某玲；
第三，赵某鹏、宋某燕已依法丧失请求权，赵某鹏、宋某燕主张理由是无在京购房资格导致合同目的无法实现，而北京限购政策实施已经十多年，赵某鹏、宋某燕应该知道该政策，现在起诉超过了一年的解除权行使期限；
第四，即便当时有借名买房，后期赵某鹏、宋某燕也默认赵某辉对涉案房屋有处置权，已经转化为赠与。赵某鹏、宋某燕在明知限购政策后并未及时主张过户，且其知晓赵某辉将涉案房屋过户到王某玲名下，也知道王某玲在用涉案房屋抵押帮助赵某辉贷款，但其也从未对此提出异议。
赵某辉辩称，同意赵某鹏、宋某燕的全部诉讼请求，但现在没有偿还能力。
法院查明
赵某鹏与宋某燕系夫妻关系，赵某辉系二人之子。赵某辉与王某玲系夫妻关系。
2007年9月26日，赵某辉（买受人）与北京C公司（出卖人，以下简称C公司）签订《北京市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》），约定赵某辉购买北京市海淀区一号房屋，房屋总价款为2120626元。
2008年4月1日，赵某辉（买受人）与C公司（出卖人）签订《补充协议》，约定：“第一条：本合同付款方式由工行贷款变更为一次性付款，付款比例由30%变更为100%。第二条：本合同附件五付款方式及期限由在签订本合同三日内缴纳首付房款人民币640626元，余款人民币1480000元使用工行贷款支付变更为在签订本合同三日内缴纳全部房款人民币2120626元。”
2008年11月6日，赵某辉（买受人）与C公司（出卖人）签订《补充协议》，约定：“第一条：该商品房房屋坐落为：海淀一号（以下简称涉案房屋）。……第三条：按照套内建筑面积计算，……原总价款人民币2120626元，结算总价款人民币2108473元，出卖人应向买受人退还房价款人民币12153元。”
涉案房屋现登记在王某玲名下。
赵某鹏、宋某燕现无在京购房资格。
双方对于借名购房的事实存有争议。
赵某鹏、宋某燕向本院提交如下证据：
1、《购房说明》，内容为：“赵某鹏、宋某燕夫妻为了能在北京安度晚年，现特购房壹套。因年龄大不能贷款，固购房人、贷款人均写儿子赵某辉的名字。购房首付款为赵某鹏、宋某燕二人付，贷款也同样由该二人负责偿还，所以所购房屋产权归属于赵某鹏、宋某燕夫妻二人所有。儿子赵某辉只可享受今后北京市对购房人的其他优惠政策。”，该《购房说明》的落款处的“说明人”处分别有“赵某鹏”、“宋某燕”、“赵某辉”、“王某玲”、“苏某杰”、“高某芝”、“赵某君”的手写签字及捺印，落款时间为“二〇〇七年x月x日”。
2、银行交易明细，显示：户名为宋某燕的账号，该账户在2008年3月27日卡存1280000元，在2008年4月1日消费1279000元；账号户名为赵某鹏的账号，该账户在2008年3月31日现存200000元，在2008年4月1日消费201000元。
3、购房发票，显示：C公司在2007年9月28日开具房款发票，金额为320000元；在2008年4月18日开具房款发票，金额为1480000元；在2008年11月5日开具房款发票，金额为308473元。
4、《专项维修资金交款通知》及《北京市住宅专项维修资金专用收据》，显示：涉案房屋的专项维修资金为42169元。
5、《契税专用税收缴款书》，显示：涉案房屋的契税为63254.19元，填发日期为2010年9月10日。
6、银行交易明细，显示：户名为赵某君，该账户在2010年9月29日转支63254.19元。
7，《北京市家庭居室装饰装修工程施工合同》，显示：赵某君作为发包人于2009年10月8日签订，装修工程地点为涉案房屋，装修款为40521.02元。
8，《某园业主收楼入住记录表》，显示：赵某君于2009年10月11日验收涉案房屋。
9，《居住证明》，显示：北京天鸿宝地物业管理经营有限公司某园物业服务中心于2021年7月15日开具，证明赵某鹏、宋某燕在一号居住。
10，《证明》，内容为：“就赵某鹏、宋某燕购买北京市海淀区一号房屋一套，实属夫妻二人全款购买。此证明及购房说明真实有效，如有不实我们愿意承担法律责任。本人苏某杰，男，……本人高某芝，女……”，落款处有“苏某杰”和“高某芝”的手写签名及捺印，落款时间为2022年x月x日。
《存量房屋买卖合同》，显示：杨某江（出卖人）与宋某燕（买受人）于2011年5月27日签订，约定出售房屋坐落为海淀区a号（以下简称a号房屋）。
《存量房屋买卖合同》，显示：钱某达（出卖人）与赵某君（买受人）于2009年11月17日签订，约定出售房屋坐落为海淀区B号（以下简称B号房屋）。
《北京市存量房屋买卖合同》，显示：赵某君（出卖人）与陈某涵（买受人）于2008年6月12日签订，约定出售房屋坐落为朝阳区C号（以下简称C号房屋），成交价为59万元。
经质证，王某玲的质证意见为：对证据真实性、关联性均不认可：第一，2007年12月，王某玲在山东，很长一段时间都没有在北京，根本不可能签字，也不记得签过这个说明。该说明没有具体指向涉案房屋，因购房在前，则说明中应说明具体门牌号码。第四，涉案房屋购买后，赵某鹏、宋某燕就打算在同一小区也购买一套，后来也确实购买了一套。第五，该说明内容是借赵某辉的名，出名人没有王某玲。
从宋某燕的明细来看，该卡于2008年3月27日开卡，可见该卡是为了支付购房款所开，但不能证明128万元真实来源是宋某燕。从赵某鹏的明细来看，也只能证明用赵某鹏的卡支付，但不能证明20万元是赵某鹏存入；上述交易没有交易对方，不能证明是支付涉案房屋房款；房价总计2120626元，但证据显示总计148万元，没有说明首付款640626是谁出资。
发票的付款单位是赵某辉，本案纠纷起因是赵某辉与王某玲离婚，该发票不能排除是赵某辉提供给赵某鹏、宋某燕。赵某鹏、宋某燕没有提供付款凭证，不能证明该费用由其支付；
当时赵某君同时期在同小区也购买了一套房产，所以由其出面装修，不能证明是替赵某鹏、宋某燕支付及办理。证明内容，赵某鹏、宋某燕与赵某辉一家一直共同在该房屋居住，相关费用由赵某鹏支付也与本案是不是借名买房没有关系。证人没有出庭作证。不能推翻此前的《购房说明》没有具体指向的问题，且即便涉案房屋由赵某鹏、宋某燕出资，也是给赵某辉购房的可能性大，赵某鹏、宋某燕的儿女中只有赵某君和赵某辉在北京，先给儿子买房，再给女儿买房，再给自己买房，更符合中国父母的做事方式。
王某玲向本院提交如下证据：1、暂住人口信息，显示：王某玲、赵某辉的暂住地址为涉案房屋，首次申请时间为2017年2月15日。
2、《离婚协议书》，显示：王某玲与赵某辉于2017年8月7日签订，其中约定：“男方名下北京市海淀区一号房产壹套过户于女方作为女儿抚养费。”
经质证，赵某鹏、宋某燕的质证意见为：对证据1，真实性认可，但不认可证明内容，王某玲、赵某辉确实在涉案房屋中居住过一段时间，但早已经搬走了。对证据2，真实性、关联性和证明内容均不认可，赵某鹏、宋某燕不清楚王某玲和赵某辉的离婚情况；
赵某辉的质证意见为：对证据1，真实性认可，确实在涉案房屋里居住过；对证据2，真实性认可，但不认可关联性和证明内容，赵某鹏、宋某燕对王某玲、赵某辉的这次离婚确实不知道；
另庭审中，赵某鹏、宋某燕表示《预售合同》中的“赵某辉”均由赵某鹏代签，同时其对于涉案房屋的购房款支付解释为：《预售合同》签约前现金支付定金2万元，《预售合同》签约后现金支付32万元，再于2007年11月13日刷卡支付320626元，当时没有开发票，再于2008年4月1日刷卡支付148万元，再后来因面积退费12153元，开发商在2008年11月5日开了一张退费后的发票，金额为308473元；其148万元的款项来源于出售C号房屋，该房屋虽登记在赵某君名下，但实际归赵某鹏、宋某燕所有。
另诉讼中，各方一致确认涉案房屋的现值为11114354.19元。
裁判结果
一、确认赵某鹏、宋某燕与王某玲、赵某辉之间的借名买房合同解除；
二、王某玲、赵某辉于本判决生效后六十日内向赵某鹏、宋某燕返还购房款2108473元、契税63254.19元、专项维修金126507元，并赔偿损失8816120元。
房产律师靳双权点评
依法成立的合同受法律保护。本案中，结合各方诉辩内容，分别评述如下：
一、关于赵某鹏、宋某燕和王某玲、赵某辉是否就涉案房屋存在借名买房合同一节，法院认为：第一，根据法律规定，赵某鹏、宋某燕作为主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任，证明标准为高度可能性。第二，本案的核心证据为《购房说明》，其一，王某玲虽不认可《购房说明》中的“王某玲”的签字及捺印的真实性，但未充分说明其异议的合理性，不足以导致该待证事实真伪不明，法院认定相关签名及捺印的真实性；
其二，该《购房说明》中虽未注明涉案房屋的信息，但从本案查明的事实及赵某鹏、宋某燕提交的其他证据来看，《购房说明》的签署时间晚于购买涉案房屋的《预售合同》的签署时间，赵某鹏、宋某燕的相关款项支付时间、金额亦能与《预售合同》涉及的款项时间、金额相匹配，且与涉案房屋同小区的a号房屋的合同签约购买人为赵某君，a号房屋的合同签约购买人为宋某燕，均与《购房说明》所涉及的合同签约购房人不一致，故赵某鹏、宋某燕所提交的证据能够证明《购房说明》指向涉案房屋；
其三，王某玲虽主张赵某鹏、宋某燕所支付的款项可能来源于赵某辉，但其未提交相应证据予以证明，且根据赵某鹏、宋某燕所提交的证据，虽然显示C号房屋的出售人、出售时间、出售价格与赵某鹏、宋某燕不具有直接关联性，但鉴于所提交的为网签合同，从二手房交易习惯来看，网签合同所显示的成交价与实际成交价往往不相符，且网签行为也通常晚于实际成交行为，故赵某鹏、宋某燕的相关解释具有合理性，能够初步证明其款项来源；
其四，王某玲虽主张赵某鹏、宋某燕已通过默认行为将借名行为转化为赠与行为，但一方面王某玲所提交的证据不足以证明赵某鹏、宋某燕对王某玲与赵某辉的离婚、涉案房屋的过户、涉案房屋的贷款等事实明知，另一方面即便赵某鹏、宋某燕在提起本次诉讼之前未向王某玲、赵某辉就涉案房屋提出过权利主张，但该默示行为不能得出其赠与的意思表示；
其五，鉴于王某玲与赵某辉系夫妻关系，其对以赵某辉名义所购房屋享有法定权利，且王某玲已签署《购房说明》，故王某玲属于合同相对方，其被告主体适格。因此，法院认定赵某鹏、宋某燕和王某玲、赵某辉之间存在借名买房合同关系。
二、关于借名买房合同能否解除一节。法院认为：首先，赵某鹏、宋某燕现无在京购房资格，无法完成过户手续，双方合同目的已无法实现；其次，鉴于在京购房资格属于动态变化过程，王某玲主张赵某鹏、宋某燕已过一年解除权行使期限，缺乏事实依据。因此，双方的借名买房合同关系应予以解除。
三、关于借名买房合同解除的法律后果一节。法院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。本案中，在借名买房合同解除后，赵某鹏、宋某燕将无法取得涉案房屋，王某玲、赵某辉应当将涉案房屋的利益向赵某鹏、宋某燕返还，故赵某鹏、宋某燕提出的返还购房款、契税、专项维修金及赔偿损失的主张，实质属于补救措施范围，符合法律规定，法院均予以采信。
