北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
陈某芳向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告于2014年签订的《借名购房协议书》真实有效；2.判令孙某旭协助原告将位于房山区F号房屋过户至原告名下；
事实与理由：原告系被告的母亲，第三人系被告的配偶。2014年，原告在北京市房山区看好一套楼房，但是原告不能贷款，遂用自己儿子的名义进行贷款购买。因原告有3名子女，一子两女，为了避免将来因借名购房发生争议，原告与被告在2014年10月1日签订《借名购房协议书》，约定原告以被告名义购房，即现位于房山区F号房产，所有全部款项均为原告支付，被告仅为借名人。原告支付了购买房产的首付款及按期偿还贷款，为避免将来因为房产问题发生争议，原告特诉至法院。
被告辩称
孙某旭辩称，我没有意见，认可原告的陈述和诉讼请求。
吴某丹述称，一、之前判决书已对原告所诉案件内容作出终审判决。二、房产所有权确认标准，以不动产登记机构的登记为准。三、涉案房屋自收房起一直由我和孙某旭居住，该房屋本是2014年孙某旭送我的也作为二人的婚房。那天，我与孙某旭带着10万元现金前往售楼处购房，为了省钱想跟开发商多要些折扣，后孙某旭的母亲陈某芳说有个建委的朋友能帮忙优惠，故当天没有购房。没想到后来却是陈某芳和孙某旭背着我用孙某旭的名字把婚房买了。
后来收房要交的印花税、契税等都是我和孙某旭去银行和开发商处办理的，所有发票原件一直在我手里。房子交房后，一直是我和孙某旭居住，后来有了孩子就是一家三口居住在涉案房屋，直到2019年9月孙某旭与我闹离婚，我被赶出家门。陈某芳与孙某旭签订的《借名购房协议书》纯属伪造。陈某芳完全可以用自己的名字购买涉案房屋，当时其银行存款完全可以全款购房，且全款购房折扣还多，无需借孙某旭之名贷款购房。
四、虽然购买涉案房屋的定金和首付款是刷的陈某芳的卡，但钱是孙某旭的钱。刷首付款的签名及房子契税、印花税等票据都是孙某旭的签字。孙某旭与我结婚前的收入都是放在母亲陈某芳那的，所以孙某旭的婚房、家具，包括婚前买车都是刷的陈某芳的卡。房产证原件、发票原件等都是在我手里，如果是借名买房，这么重要的东西应该在陈某芳手里才对。
因为是孙某旭结婚买房，所以必须是孙某旭银行卡还贷，孙某旭把存放在母亲陈某芳卡里的钱转到自己卡还款实属日常操作。由于前期办理贷款是陈某芳协助的，所以婚后孙某旭会将部分收入给陈某芳帮忙还贷，多数为现金。我和孙某旭把结婚时的份子钱50多万元、孩子宴收的20多万元也给了陈某芳。2019年9月，孙某旭要跟我离婚，不想让我分共同财产，才与母亲陈某芳一起编造了根本不存在的借名买房。
法院查明
2014年10月21日，孙某旭（买受人）与北京M公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》，约定：该商品房房屋坐落为房山区F号的房屋；总价款2418863元整；买受人采取商业贷款方式付款，买受人可以首期支付购房总价款的30.13%，其余价款可以向银行借款支付等。
同日，孙某旭与某银行签订《个人一手住房贷款合同》，约定：本合同项下个人住房贷款金额为1690000元，孙某旭于12月27日在涉案房屋的《交付使用通知书》上签字。后涉案房屋登记在孙某旭名下。
庭审中，陈某芳（乙方）提交其与孙某旭（甲方）于2014年签订的《借名购房协议书》一份，约定：乙方因故不便以自己的名义购买新的住房，现委托甲方以甲方名义购买位于房山区房产一套；甲方接受乙方的委托，以甲方名义签订房屋买卖合同，但实际购房款及相关费用全都由乙方支付，乙方是实际出资人和房屋的实际所有人；该房登记在甲方名下，包括房屋及将来的相关装修及相关附属设施，其实际所有权归乙方所有，……。孙某旭对此予以认可。吴某丹不予认可，并称其之前完全不知情，该协议系其与孙某旭产生纠纷后，孙某旭与陈某芳私自签订的。
陈某芳提交其名下银行卡交易明细清单，拟证明其支付了涉案房屋的定金和首付款。该清单显示，陈某芳于2014年10月3日消费100000元，于10月21日消费628863元。陈某芳提交孙某旭名下尾号为0728的中国银行的银行卡明细清单，拟证明其每月向孙某旭转账支付涉案房屋的贷款。该清单显示，陈某芳自2015年4月至2022年5月期间，几乎每月给孙某旭上述银行卡转账13000元左右，孙某旭的该银行卡用于贷款还贷，前期为每月12000余元，后逐渐减少至每月9000余元。孙某旭均表示认可。
吴某丹对上述证据的真实性认可，但不认可证明目的，并称涉案房屋系其与孙某旭的婚房，孙某旭婚前的收入都交给了陈某芳，前期买房手续是孙某旭委托陈某芳办理，后续的手续都是其与孙某旭办理，后期的发票、收据、房产证都在其手里。陈某芳不认可涉案房屋系婚房，称涉案房屋系在吴某丹生孩子后，其才提供给他们居住，并不能说明涉案房屋是送给他们了。
吴某丹提交其2018年至2019年期间交纳涉案房屋水电费、宽带费等的支付凭证，拟证明其与孙某旭实际居住在涉案房屋。陈某芳、孙某旭认可真实性，不认可证明目的。陈某芳称吴某丹只是在共同居住期间交纳了部分费用，大部分费用不是她交的。吴某丹提交其与陈某芳2016年9月、10月、12月的微信聊天截屏，拟证明陈某芳未居住在涉案房屋。该截屏显示，陈某芳与吴某丹未居住在一起。吴某丹提交其与孙某旭2019年4月的微信聊天截屏，拟证明二人曾协商卖掉涉案房屋。陈某芳与孙某旭对上述聊天截屏的真实性认可，但不认可证明目的，陈某芳称聊天截屏里未显示涉案房屋属于孙某旭或吴某丹。
本案审理过程中，双方均认可，涉案房屋的购房发票、税费发票、原房产证原件均在吴某丹处，后孙某旭又补办了房产证；涉案房屋于2014年底收房，收房手续在陈某芳处，房屋系精装修。陈某芳、孙某旭称发票和房产证原件是吴某丹在孩子上幼儿园时拿走的。吴某丹称孩子上幼儿园不需要发票，收房时其与孙某旭未结婚，故收房手续都是孙某旭让陈某芳代办的。
陈某芳称借名系因为以自己名义贷款年限、金额太低，又是二套，涉案协议系在其自己的公司里签的。吴某丹称借名买房不合理，陈某芳完全可以全款买房，不需要贷款，且借名也可以借其未婚女儿的名义。
双方均认可，吴某丹与孙某旭离婚纠纷一案在二审审理过程中，离婚案件中未处理涉案房屋。吴某丹称陈某芳名下有一家公司，虽陈某芳系法定代表人和股东，但孙某旭为实际控制人，负责公司所有业务，所有钱都是孙某旭赚的，孙某旭的收入都放在陈某芳那，孙某旭称其自毕业即在母亲陈某芳的公司打工，每月工资只有5000元，其没有能力购房。
另查，2019年，陈某芳曾以民间借贷纠纷为由，将孙某旭、吴某丹诉至法院，北京市房山区人民法院判决孙某旭、吴某丹偿还陈某芳借款270万元及利息。后经北京市第二中级人民法院出具调解书，确认孙某旭、吴某丹偿还陈某芳借款260万元等。后因吴某丹、孙某旭未履行上述调解书确定的给付义务，陈某芳向法院申请执行，执行过程中，法院查封了孙某旭名下的涉案房屋。
2021年3月，陈某芳针对执行标的提出书面异议，被驳回。后陈某芳提起执行异议之诉，经一审法院判决驳回其诉讼请求后，陈某芳上诉，北京市第二中级人民法院判决驳回上诉、维持原判。
裁判结果
驳回陈某芳的诉讼请求。
房产律师靳双权点评
当事人对自己提出的主张，有责任提供证据；当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据予以证明，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
本案的争议焦点为，陈某芳与孙某旭是否成立借名买房合同关系。借名买房，一般是指一方当事人与他人约定，借用他人名义购买房屋并将房屋登记在他人名下，但由该当事人实际享有房屋权益，他人在符合约定条件时将房屋转移登记的合同。要认定是否存在借名买卖合同关系，需要考察双方关系、出资主体、房屋使用、证件资料保管情况及双方陈述的合理性等因素。根据证据规则，应当由主张借名买房合同关系存在的当事人承担举证证明责任，且在证明标准上，应当达到具有高度可能性的程度。因此，现陈某芳主张与孙某旭成立借名买房合同关系，应当由其承担相应举证证明责任。
本案中，陈某芳虽基于其与孙某旭签订有书面协议，且对涉案房屋有出资行为、曾经控制涉案房屋而主张双方成立借名买房合同关系，但法院认为在案证据尚未达到具有高度可能性的证明标准。具体而言：第一，虽陈某芳与孙某旭签订了借名买房的书面协议，但基于双方的母子关系及签订协议时无第三人佐证的情况，法院难以直接以该协议认定双方存在借名买房的合同关系；
第二，虽购房首付款由陈某芳账户直接支付，但鉴于购房时间、孙某旭与吴某丹结婚时间及各方关系，法院难以认定该出资行为系为履行其主张的借名买房合同下的付款义务；
第三，陈某芳认可其未一直实际控制涉案房屋，涉案房屋曾由孙某旭、吴某丹居住使用，吴某丹亦支付部分涉案房屋的生活费用，且陈某芳未举证证明其支付过涉案房屋的生活费用，该事实不符合一般的借名买房合同关系的特点；
第四，涉案房屋原房产证原件、购房发票及税费原件由吴某丹保管，虽陈某芳主张系吴某丹为孩子上幼儿园取走，但未就此提交证据，法院难以采信；
第五，虽陈某芳长期按月给孙某旭转账相对固定金额，但因孙某旭在陈某芳公司工作，故法院难以认定该转账系陈某芳为履行借名买房合同下的付款义务。
综上，陈某芳提交的证据尚不足以使待证事实达到高度可能性的程度，应由其承担不利后果，故法院对陈某芳主张的与孙某旭存在借名买房合同关系及以此要求孙某旭协助其将涉案房屋过户的请求，均难以支持。
