北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
赵某兰向本院提出诉讼请求：1.判令杨某洁与宋某坤达成的房屋买卖合同无效；2.判令宋某坤、陈某琳返还房屋并配合办理过户手续至杨某洁名下；3.由被告承担本案诉讼费用。
事实与理由：2005年6月赵某兰与其丈夫王某斌共同出资，以杨某洁的名义购买了位于北京市昌平区一号经济适用房一套。2006年9月颁发的房本就登记在杨某洁名下，暂时不能过户。为防止老人发生意外，子女为房屋发生矛盾，2006年12月27日，杨某洁和王某涛特地做公证遗嘱，都明确该房屋在他们去世后，归儿子王某斌所有。2010年7月王某涛去世，子女间并未发生矛盾。
但2020年2月王某斌生病去世，王某斌的妹妹王某娟便将杨某洁从养老院转移到其他地方居住，既不告诉赵某兰杨某洁的居住地址，也不让赵某兰与杨某洁见面。2021年3月29日下午，赵某兰突然接到王某娟电话，说案涉房屋已经出售给他人，让赵某兰尽快将家具搬出，腾出房屋。赵某兰才通过查询得知，王某娟私自将原本属于赵某兰的房子出售给了宋某坤。
赵某兰认为，杨某洁已经九十高龄，神志不清，在此状态下，作出的出售房屋的举动，已经超出其相应的民事行为能力，所作出的出售房屋的意思表示缺乏真实性，且侵害了赵某兰的权益。故原告诉至法院，望判如所请。
被告辩称
宋某坤、陈某琳辩称，一、宋某坤与杨某洁签订《北京市存量房屋买卖合同》的意思表示真实，约定形式合法，买卖交易公平自愿，依法应认定有效。宋某坤与杨某洁签订的《北京市存量房屋买卖合同》系当事人自愿协商一致。交易双方意思表示真实，合同交易行为符合法律法规的规定，交易对价公平合理，现已实际履行完毕。
宋某坤因家庭居住需要，委托中介公司居间购房，经该公司居间介绍与杨某洁签订房屋买卖合同。买卖双方此前并不相识。签约之前，宋某坤向相关方面询问了解房屋情况，并与居间人员实地核实看房，发现该房屋系无人空置状态且未现异常情况。买卖双方协商一致签约后，出卖方杨某洁实际履行了合同义务，其本人依规现场开立银行账号收取宋某坤购房款，亲赴房屋不动产交易中心办理涉事房屋过户变更登记等法律手续，上述法律行为同时受到有关机关、单位的严格依规审核，有效完成。
此外，合同所涉房屋在完成权属变更登记后，已实际交付，买受方对出卖方的履约行为无异议，合同义务均已经履行完毕。宋某坤据此认为，买卖双方交易行为系平等自愿，既符合法律规定也不悖公序，合同约定亦未违反法律法规强制性规定，且经实际履行完毕，合同目的业已实现。所以，依法应当认定该合同合法有效。
二、无论出卖人与他人是否存在权利纠纷，均与本合同相对人宋某坤无涉。买受人依法定善意取得房屋不动产所有权，应受到法律保护。赵某兰诉称合同出卖方杨某洁无权擅自出售房屋。宋某坤认为出卖方与他人是否有权属纠纷及争议与合同买受方无关。买受人为完成公平交易，依法履行约定，尽到了充分合理审慎义务。对出卖方与他人之间纠纷当时并不知情，也无知情义务。
同时，买受人依约及时充分全面地履行合同义务，完成了交易。故买受人无过错无责任。依据法律规定，买受人宋某坤已经取得涉事房屋的所有权。详述如下：第一，买受人宋某坤取得该房屋系出于善意。购房前，买受方多次协同居间人员核查房屋情况属实，查明原房屋权属登记证书上载明系出卖人杨某洁所有，亦无他人提出异议。购房时，出卖人杨某洁亲身办理物权转移登记，其本人到场签署《北京市存量房屋买卖合同》及房屋权属变更登记法律手续。由此，买受人基于上述诚信行为充分认定卖方有权并切实善意履行完成合同，具备了事实基础与法律依据。
第二，该房产交易总体真实合理且购房款已全部付清。依照各方约定，出卖人杨某洁本人开立并提供银行账户后，买受人依约将购房款通过相关资金监管账户汇付转入出卖人杨某洁的账户，出卖人杨某洁已收讫款项。双方全部结清。
第三，涉事房产已依法完成权属变更登记（过户完毕），买受人宋某坤初始取得《不动产权证书》，依法具有该房屋的不动产所有权。此外，该房也已实际交付，由宋某坤及家庭一直居住使用至令。宋某坤认为：合同买受方出于诚信意愿及合理目的签订购房合同，进而践诺履约实际完成合同交易。在交易过程中也尽到了审慎注意义务，无任何过错或不当，依据《中华人民共和国民法典》三百一十一条之规定，符合“善意取得”之法定要件。
另据《中华人民共和国民法典》第二百零九条、第二百一十六条、二百一十七条等之规定，买受人宋某坤经合法权属登记程序取得的不动产所有权，具备物权公示效力，物权权利状态完整无瑕疵，独立受到法律保护。综上所述，请求法院驳回赵某兰的全部诉讼请求。
杨某洁、王某娟辩称，一、关于涉案房屋权属问题。涉案房屋系杨某洁夫妇于2005年5月购买，产权登记在杨某洁名下，房屋产权系杨某洁夫妇所有。2006年12月27日，赵某兰夫妇等人将75岁的杨某洁夫妇强行带至公证处进行遗嘱公证（该公证遗嘱针对房屋权属亦进行了确认即涉案房屋系杨某洁夫妇所有）。至于遗嘱内容称在老人去世后房产遗留给王某斌的意思表示并非杨某洁夫妇的真实意思表示，系赵某兰夫妇强迫所致。由此可推出，赵某兰夫妇在杨某洁夫妇购买房屋之后所进行的一系列行为，均系为侵占杨某洁夫妇房产而为之。
二、关于《北京市存量房屋买卖合同》的效力问题。杨某洁系完全民事行为能力人，其出卖房屋系真实意思表示，买卖双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》合法有效。具体如下：1.杨某洁为完全民事行为能力人。首先，杨某洁在出卖房屋时亲自去不动产登记中心现场办理的相关手续。作为经过严格培训上岗的专业工作人员在面对完全民事行为能力人的杨某洁并未提出任何异议。由此便可推出，杨某洁为完全民事行为能力人。
其次，作为买方的宋某坤在购买房屋时，是存在很强的风险防范意识的（其曾主动询问中介人员杨某洁的行为状态）。买卖交易过程中，宋某坤本人在经过仔细观察并确认杨某洁为完全民事行为能力人之后，才进行了后续的打款行为。换句话说，如果杨某洁的民事行为能力有任何异常，宋某坤就不可能以高昂的市场价格购买一个有风险的房屋。由此更可推出，杨某洁为完全民事行为能力人。
2.杨某洁有权出卖自己所属房屋。此外，王某娟不是本案的适格主体，杨某洁系完全民事行为能力人，在其出卖案涉房屋时，委托王某娟代为办理相关房屋买卖事宜，委托事项亦是杨某洁的真实意思表示。
综上，杨某洁作为完全民事行为能力人将所属房屋出卖给完全民事行为能力人宋某坤的行为合法有效，双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》亦合法有效。故请求法院驳回赵某兰的全部诉讼请求。
中介公司辩称，不同意赵某兰的诉讼请求。案涉房屋买卖合同合法有效。
法院查明
杨某洁与王某涛系夫妻关系，婚后生育二子二女，长女王某娟、长子王某斌。王某斌与赵某兰1993年1月20日登记结婚。王某涛于2010年7月去世，王某斌于2020年2月6日去世。
2005年6月30日，杨某洁（买受人）与F公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》。合同约定，出卖人将案涉房屋出售给买受人，房屋价款为385045元。2006年9月案涉房屋登记至杨某洁名下。
2005年12月20日，杨某洁、王某涛出具《证明》，载明：天一号（以下简称一号房屋）是我儿子王某斌以我的名字购买经济适用房一套，购房款、装修款和全部家俱电器等全部由王某斌和儿媳赵某兰付款。以后房子产权是我儿子王某斌和儿媳赵某兰所有。
2006年12月25日，王某涛、杨某洁前往北京市某公证处进行遗嘱公证。王某涛的遗嘱内容为：一号房屋（房产的产权系我和妻子杨某洁二人共同所有（房屋所有权证执证人为杨某洁）。现上述房产均未设定抵押、担保，我个人亦无债务负担。为防止我去世后，因上述房产发生纠纷，我自愿立遗嘱如下：将一号房屋房产中属于我的产权份额，在我去世后，遗留给我的儿子王某斌个人所有。杨某洁的遗嘱内容与王某涛的遗嘱内容一致。北京市某公证处据此作出公证书。
2019年9月20日，杨某洁书写《遗嘱》，主要内容为一号房屋之前在公证处做过一份公证遗嘱，该遗嘱中将一号房屋赠与我子王某斌，现考虑到我长子的身体状态，如长子先于我去世，我决定将遗嘱变更为，在我去世后，将一号房屋赠与遗留给我的长儿媳赵某兰。
2020年2月7日，杨某洁书写《遗嘱》一份，内容为：本人申明，本人长子王某斌名下所有财产，其中法定由本人继承的份额，在本人去世后全部赠与遗留给本人长儿媳赵某兰继承。
2021年3月5日，杨某洁（出卖人）与宋某坤（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定出卖人将一号房屋出售给买受人；房屋成交价格188万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备作价297万元；双方同意自本合同签订之日起36日内，共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记手续。该合同还对其他内容进行了约定。合同签章处出卖人由王某娟代杨某洁签字确认。
合同签订后，宋某坤交纳了全部购房款并于2021年3月17日取得一号房屋的不动产权证书，该证书记载，权利人为宋某坤，共有情况为单独所有。2021年4月21日，宋某坤对一号房屋的权利人进行了变更，并取得新的不动产权证书。该证书记载，权利人为宋某坤、陈某琳，共有情况为按份共有，各占50%。陈某琳持有的房屋所有权证。
关于案涉《北京市存量房屋买卖合同》的效力问题，赵某兰以杨某洁系无民事行为能力人为由主张其与宋某坤签订的房屋买卖合同无效。为证明上述目的，赵某兰向本院提交微信聊天记录及北京C公司于2020年5月11日出具的《北京市老年人能力等级评估结果告知书》，评估结论为认知失智评估一级（重度失能）。宋某坤、陈某琳、王某娟、杨某洁对均上述证据的证明目的不予认可。
赵某兰为证明杨某洁在签订案涉房屋买卖合同时系无民事行为能力人，向本院申请对杨某洁在2021年3月1日至3月30日期间的民事行为能力进行鉴定。并提交杨某洁在北京市昌平区不动产登记事务中心办理房屋过户登记过程中的视频资料作为鉴定材料。但由于鉴定材料不完整、不充分，根据《司法鉴定程序通则》第十五条之规定，鉴定机构决定不受理该鉴定委托，特此说明。
宋某坤、陈某琳、杨某洁为证明其在房屋买卖过程中系完全民事行为能力人，均向本院提交了视频。赵某兰对上述视频的真实性认可，但认为不能由此证明杨某洁系完全民事行为能力人，且杨某洁痴呆以后怎么产生卖房的念头不排除他人唆使，在房屋买卖过程中的操作也是有业务员或者亲人的指导，不能反映杨某洁的真实意思。
诉讼过程中，赵某兰向本院提交银联刷卡凭条、工商银行个人业务凭证、银行存款回单，上述单据上签有“王某斌”“赵某兰”，证明案涉房屋系由王某斌、赵某兰出资购买，系借用杨某洁的名字。宋某坤、陈某琳对上述证据的真实性予以认可，但对其证明目的不予认可。
宋某坤、陈某琳陈述，款项流动和房屋交易没有直接关联，如果像赵某兰所述系借名买房，那么借名买房在法律上应经过司法认定，该事实并非是本案所应当处理的；购房合同和收据等明确载明都是杨某洁，该证据亦能证明杨某洁是案涉房屋的实际所有人，有权买卖房屋。王某娟、杨某洁对上述证据的真实性予以认可，但陈述称，杨某洁夫妇年纪较大，让儿子或者孙子代为办理房屋买卖的相关事宜符合常理，赵某兰不能以此将杨某洁夫妇购买房屋的事实进行篡改。
为此，杨某洁向本院提交申请起诉书一份，证明案涉房屋系杨某洁夫妇购买，后期出现遭遇赵某兰夫妇强行霸占并将杨某洁夫妇从案涉房屋驱赶出去的事实；杨某洁夫妇作出的公证遗嘱系赵某兰夫妇强迫所致，王某涛在该份证据中亦因为赵某兰夫妇的行为作出了公证遗嘱作废的意思表示。
赵某兰对该份申请起诉书的真实性不予认可。
裁判结果
驳回赵某兰的全部诉讼请求。
房产律师靳双权点评
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
《中华人民共和国民法典》第一百四十三条规定，具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。第三百一十一条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
本案中，赵某兰以杨某洁签订案涉房屋买卖合同时系无民事行为能力人为由主张合同无效，根据“谁主张谁举证”的原则，赵某兰应当举证证明杨某洁在出卖案涉房屋时不具备民事行为能力，但现有证据不足以证明其主张，其应当承担举证不利的法律后果。诉讼过程中，赵某兰要求法院对杨某洁目前的民事行为能力进行鉴定，但该鉴定与杨某洁在2021年3月份出售房屋时的行为能力无直接关系，故法院不予准许。
此外，赵某兰主张案涉房屋是王某斌、赵某兰借用杨某洁名字购买的意见，但即使杨某洁无权处分该房屋，根据审理查明的事实，宋某坤、陈某琳购买案涉房屋时明确询问了中介公司关于案涉房屋的权属情况、杨某洁的授权情况，支付了合理的房价款，且案涉房屋已经登记至宋某坤、陈某琳名下。由此可见，宋某坤、陈某琳已经尽到了善意购买人的义务，且不存在导致案涉房屋买卖无效的法定事由。故赵某兰要求确认杨某洁与宋某坤签订的房屋买卖合同无效、返还案涉房屋并配合办理过户手续至杨某洁名下的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。
