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在房屋买卖中，买方签了合同、付了房款，甚至住进了房子，合同就一定有效吗？北京一起案例给出了否定答案：因卖方无权处分、交易存在明显不合常理之处，法院最终认定合同无效，为购房者敲响了警钟。
一、案情梳理
（一）当事人信息
原告：赵鹏（购房者）
被告：孙浩、周敏（孙浩系孙伟之子，周敏系孙伟之母，孙伟已去世）
关联人物：
孙伟（出卖人，孙浩之父，周敏之子，2023 年去世）
孙强（孙伟之父，2019 年去世）
钱阳（赵鹏之兄）
吴丽（见证人）
郑娜（案外人，涉及转账）
（二）事件经过
2009 年，北京市某区某镇某村拆迁，被拆迁人为孙强，家庭人口包括周敏、孙伟、孙浩等 16 人。2017 年 7 月，八号房屋（回迁安置房）的《回迁安置房确认书》载明产权人为孙浩，建筑面积 86.63 平方米，购房指标占用孙浩和周敏的份额。
孙浩通过自己的银行账户支付了八号房屋的购房款 228370 元及物业费、取暖费等费用，并于 2017 年 10 月将房屋出租给丁公司，租期至 2023 年 10 月，租金每年 42000 元。
2021 年 12 月，孙伟与赵鹏签订《借款协议》，约定孙动向赵鹏借款 100 万元，用八号房屋作为抵押，借款期限至 2022 年 5 月 30 日。赵鹏称通过其兄钱阳向吴丽转账 70 万元，吴丽存入 30 万元现金后，向郑娜转账 100 万元，以此完成借款交付，但双方均不认识郑娜。
2022 年 9 月 3 日，孙伟与赵鹏签订《北京市房屋买卖合同》，约定：孙伟将八号房屋以 155 万元出售给赵鹏；签订合同时支付定金 100 万元（赵鹏称用 2021 年的 100 万元借款冲抵），2022 年 10 月 15 日前支付 40 万元，产权变更后支付 15 万元；孙伟应于 2022 年 10 月 15 日前交房。当日双方还签订补充协议，出卖人处打印有孙浩名字，但孙浩未签名，孙伟、赵鹏及见证人吴丽签字。
2022 年 12 月 1 日，赵鹏向孙伟转账 40 万元，附言 “八号房屋购房款”；同日孙伟向赵鹏转账 18000 元，赵鹏称是 “房租（押一付三）”。2023 年 4 月，孙伟病重期间，赵鹏强行更换八号房屋门锁并居住至今。
2023 年 5 月孙伟去世，其法定继承人为母亲周敏和儿子孙浩。赵鹏起诉请求：1. 确认与孙伟签订的《北京市房屋买卖合同》有效；2. 诉讼费由孙浩、周敏承担。
孙浩、周敏辩称：八号房屋产权归孙浩所有，孙伟无权处分；合同约定与实际不符，交易不真实，请求驳回赵鹏的诉讼请求。
（三）争议焦点
孙伟与赵鹏签订的《北京市房屋买卖合同》是否是双方真实意思表示？
孙伟对八号房屋是否有处分权？
该房屋买卖合同是否有效？
二、案件分析
（一）交易真实性存疑
根据《民法典》第一百四十六条，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。本案中：
赵鹏与孙伟先签订《借款协议》，约定用八号房屋抵押，后将借款冲抵购房款，存在 “以买卖之名掩盖借贷之实” 的嫌疑；
合同载明房屋建筑面积 97 平方米，与实际面积 86.63 平方米差距较大，赵鹏作为购房者未核实房屋基本信息，不符合常理；
赵鹏未查看八号房屋的安置材料和产权证明，明知补充协议列有孙浩却未取得其同意，交易过程明显不规范；
合同约定 2022 年 10 月 15 日交房，但直至 2023 年 4 月赵鹏才强行占有房屋，期间孙伟支付的 18000 元被赵鹏称为 “房租”，与正常房屋交付流程不符。
（二）孙伟构成无权处分
八号房屋的《回迁安置房确认书》明确产权人为孙浩，购房指标属于孙浩和周敏，与孙伟无关；
房屋的购房款、物业费等均由孙浩支付，孙伟未对房屋享有任何权益，其出售房屋的行为属于无权处分；
赵鹏在补充协议列有孙浩名字的情况下，未取得孙浩的同意或追认，仍与孙伟签订合同，不属于 “善意第三人”。
（三）合同无效的认定
孙伟与赵鹏的交易不符合正常房屋买卖的生活经验，合同内容与实际情况严重不符，难以认定为双方真实意思表示；
孙伟无权处分八号房屋，且该行为损害了孙浩的合法权益，不符合合同有效的法定条件；
综上，法院认定《北京市房屋买卖合同》无效。
三、裁判结果
法院判决：
驳回原告赵鹏的全部诉讼请求。
四、案件启示
（一）核实房屋产权是前提
购房前务必查看房屋产权证明，明确实际权利人，避免与无权处分人交易；
对于拆迁安置房、经济适用房等特殊房屋，需确认是否存在产权限制或共有人，必要时要求所有权利人签字确认。
（二）规范交易流程很重要
签订合同前应实地看房，核实房屋面积、结构等基本信息，确保合同内容与实际一致；
支付房款时通过本人账户转账，注明 “购房款” 并保留凭证，避免通过案外人中转导致资金流向不清；
房屋交付需办理正规交接手续，对于已出租的房屋，应与承租人协商变更租赁关系，避免强行占有。
（三）警惕 “以房抵债” 的风险
若存在借款关系，切勿简单将借款直接冲抵购房款，应明确交易性质，避免被认定为 “虚假意思表示”；
以房抵债需签订详细协议，明确借款与购房的衔接关系，并核实房屋权利人的真实意愿。
（四）尊重权利人权益，拒绝 “侥幸心理”
明知房屋涉及他人权益时，必须取得相关权利人的同意，切勿轻信 “卖房人能全权处理”；
试图通过 “强占房屋” 等方式主张权利，不仅无法获得法律支持，还可能承担侵权责任。
本案的核心教训是：房屋买卖涉及重大财产权益，任何环节的疏忽都可能导致合同无效。购房者应保持理性，严格核查产权、规范交易，才能最大程度维护自身合法权益。如果您在购房过程中遇到类似问题，建议及时咨询专业律师，避免陷入法律纠纷。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
