房产律师-北京房产律师-房地产纠纷专业律师， 靳律师团队专门代理借名买房、房产买卖、遗产继承、离婚分割房产、拆迁析产、共有房产确权分割、居住权案件，为您提供优质法律服务。
在经济适用房交易中，出卖人以 “无权处分”“房屋性质特殊” 为由拒绝办理过户，购房者能否依据生效判决主张继续履行？北京一起案例给出明确答案：合法有效的房屋买卖合同受法律保护，房屋具备过户条件时，出卖人及开发商需协助办理产权证及过户手续，为同类纠纷提供了重要参考。
一、案情梳理
（一）当事人信息
原告：周健（购房者）
被告：刘芳（房屋出卖人）
第三人：乙公司（房屋开发商）
关联人物：王莉（刘芳之女，前期签约人）
（二）事件经过
2010 年 1 月，周健经刘芳之女王莉介绍，欲购买刘芳名下位于北京市朝阳区的一号房屋（拆迁补偿的经济适用房）。1 月 6 日，周健与王莉签订《房屋买卖协议》，约定价款 30 万元，当日支付 17 万元。1 月 24 日，周健向刘芳支付 8 万元。1 月 28 日，周健与刘芳另行签订《房屋买卖协议》，约定总价款 50 万元，当日周健支付剩余 25 万元，刘芳将房屋相关合同及产权证明（W乡人民政府颁发，登记在刘芳名下）交付周健。
此后，刘芳未协助办理产权证及过户，周健起诉至法院。2010 年 11 月，北京市朝阳区人民法院作出（2010）朝民初字第 XX 号判决，认定：1. 周健与刘芳签订的《房屋买卖协议》有效；2. 刘芳应腾空房屋交付周健。刘芳上诉主张 “受胁迫签约”“王莉无权处分”，但未提供证据，2011 年 5 月北京市第二中级人民法院维持原判。
现一号房屋已具备办理产权证条件，周健再次起诉请求：判令刘芳及乙公司办理一号房屋产权证并过户至其名下。
刘芳辩称：1. 一号房屋为经济适用房，不得随意处置，买卖协议无效；2. 协议实际由王莉签订，王莉无权处分；3. 签约时受周健胁迫，曾因纠纷报警。乙公司称与己无关，不发表意见。
（三）争议焦点
经济适用房买卖协议是否因房屋性质而无效？
王莉前期签约行为是否构成无权处分，影响协议效力？
刘芳以 “受胁迫签约” 为由能否拒绝履行过户义务？
二、案件分析
（一）合同效力的认定
根据生效判决，周健与刘芳 2010 年 1 月 28 日签订的《房屋买卖协议》合法有效：
虽一号房屋为经济适用房，但《城市房地产管理法》中 “未取得权属证书不得转让” 的规定属于管理性规范，而非效力性强制性规定，不影响合同效力；
王莉作为刘芳之女，前期收取房款的行为构成表见代理，且刘芳后续与周健另行签约，视为对王莉行为的追认，不存在无权处分问题；
刘芳主张 “受胁迫签约”，但未提供有效证据，生效判决已对其主张不予采信。
（二）过户义务的履行条件
生效判决已确认合同有效，刘芳应按约履行协助过户义务；
现一号房屋已具备办理产权证条件，乙公司作为开发商，有义务协助刘芳办理初始登记；
刘芳以 “经济适用房不得处置” 抗辩，但未提供证据证明该房屋存在限制转让的特殊约定，且生效判决已认定合同有效，其抗辩不成立。
（三）生效判决的既判力
（2010）朝民初字第 XX 号及（2011）二中民终字第 XX 号判决已生效，对合同效力、房款支付等事实作出认定，当事人不得重复争议；
周健依据生效判决主张继续履行，符合 “一事不再理” 原则外的履行请求，法院应予支持。
三、裁判结果
法院判决：
第三人乙公司于本判决生效之日起七日内协助被告刘芳办理位于北京市朝阳区一号房屋的所有权证，将该房屋转移登记至刘芳名下；
被告刘芳于本判决第一项履行完毕之日起七日内协助原告周健办理上述房屋的所有权证，将该房屋转移登记至周健名下。
四、案件启示
（一）经济适用房交易的效力边界
未取得产权证的经济适用房买卖合同并非必然无效，法院会区分管理性规范与效力性规范，仅违反管理性规范的合同仍有效；
交易前需核实房屋是否存在限制转让期限（如 5 年），避免因政策限制导致履行障碍。
（二）无权处分与表见代理的认定
亲属代签房屋买卖协议时，买受人需证明代签人有代理权或构成表见代理（如亲属关系、持有产权证明等）；
出卖人后续追认（如另行签约、接收房款）可弥补前期无权处分的瑕疵，使合同对其产生约束力。
（三）生效判决的履行保障
合同效力经生效判决确认后，当事人不得再以同一理由抗辩，应按判决履行义务；
房屋具备过户条件时，买受人可直接起诉主张协助过户，无需重复确认合同效力。
（四）胁迫签约的举证责任
主张 “受胁迫签约” 需提供直接证据（如报警记录、录音录像、证人证言等），否则法院不予采信；
交易过程中应留存沟通记录，避免因举证不能承担不利后果。
本案明确了 “生效判决确认有效的合同应继续履行” 的裁判规则，强调了经济适用房交易中合同效力与过户义务的关联性，为购房者在面对出卖人违约时的维权提供了清晰指引。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
