北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告宋某文向本院提出诉讼请求：1.判令原告与二被告于2020年3月26日签订的《房产赠与协议》合法有效；2.判令位于北京市顺义区H号宅院南院内正房六间、东厢房三间、西厢房五间，北院内正房四间归原告所有；3.案件受理费由二被告负担。
事实与理由：原告与被告宋某辉系父子关系，原告与被告秦某系母子关系。原告自1997年结婚以来一直在位于北京市顺义区H号宅院内居住和生活，而且原告于2015年在涉诉宅院内新建了东西厢房和后院四间上房。
因二被告一直是由原告夫妻二人赡养，因此二被告与原告于2020年3月26日签订了《房产赠与协议》，约定二被告将涉诉宅院的正房六间赠与给原告，同时二被告也认可了该宅院除正房六间以外的所有房屋为原告夫妻出资修建，归原告所有。原告为北京市顺义区A村的集体经济组织成员，户口也在涉诉宅院地址上。因近几年传言要进行拆迁，现二被告私自同意将二女儿宋某兰和外孙某的户口迁至涉诉宅院地址上。综上所述，为避免日后权属产生争议，原告无奈之下起诉至法院，请求法院查明事实并依法判决。
被告辩称
被告宋某辉、秦某辩称：不同意原告的全部诉讼请求，我们对赠与协议有意见，赠与协议是原告起草的，原告拿过来都没让我们看就让签字，亦未跟我们说是什么意思，而宋某辉当时刚检查出患有癌症。我们之前都没看过赠与协议，直到原告来法院告才知道有协议。
签字时就我们两口在家，认可赠与协议上的名字是我们签的并按手印，当时原告让签字我们也没问怎么回事，我们是过分相信原告了，我们承认盖东西厢房和后院房屋原告出钱了，但经手人是宋某辉，宋某辉2015年找人建的，总花了16多万元，原告大概花了15万元，我们出了1万多元。综上所述，赠与协议不生效，三个子女应共同赡养我们，百年后房屋归三个子女分，不应归原告一人所有。
法院查明
宋某辉与秦某系夫妻，宋某文系二人之子。
涉诉宅院位于北京市顺义区H号，对应的《集体土地建设用地使用证》土地使用者登记在宋某辉名下。经本院现场勘验，情况如下：涉诉宅院分为南北两院，南院内有正房六间、东厢房三间、西厢房五间，北院内有正房四间。
审理中，双方确认涉诉宅院南院内正房系宋某辉夫妇于1988年出资建造，宅院内其他房屋建造于2015年。另宋某文称其他房屋都是其夫妇出资所建，花20万元左右，宋某辉、秦某称其他房屋由其夫妇出资1万多元，宋某文出资15万元左右建造而成。
审理中，宋某文向本院提交双方于2020年3月26日签订的《房产赠与协议》，主要内容如下：甲方宋某辉、秦某，乙方宋某文。现就甲方所有的房产达成赠与协议如下：一、位于H号院的正房六间属于甲方所有，现二人均同意赠与给乙方；该院落除正房六间以外的所有房屋由乙方夫妻主要出资修建，归乙方所有。二、乙方夫妻承诺将一如既往的尽全力赡养老人，使老人安度晚年。……宋某辉、秦某、宋某文签名捺印。
另查，宋某文于1993年5月将户口迁往B村，后于2021年7月将户口迁回A村，现户别为非农业家庭户。
裁判结果
驳回原告宋某文的全部诉讼请求。
房产律师靳双权点评
赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。农村房屋的买卖、赠与涉及相应宅基地使用权的转让，而宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与该集体经济组织成员的特定身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得，但并不禁止在本集体经济组织成员内部流转。
因我国法律对于宅基地使用权和集体经济组织成员身份采取了相关的管制制度，农村房屋具有一定的特殊性，换言之，宅基地使用权是集体经济组织赋予本集体内部成员所享有的与身份紧密相连的财产性权益，不具备相应身份者，一般无权享有宅基地使用权。就赠与合同而言，其重要内容之一包括所有权人对于其财产的处分行为，由于宅基地的特殊性存在，接受农村房屋赠与的一方应当具有一定的身份限制。受赠人与赠与人不具有同一集体经济组织成员身份，原则上应当认定上述行为无效。
本案中，宋某文于1993年5月将户口迁往B村，至2021年7月迁回A村，现系该村非农业户口，虽宋某文主张的《房产赠与协议》具有真实性，但因宋某文不具有A村集体经济组织成员身份，故该赠与协议因违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效。因协议无效，宋某文据此主张涉诉宅院内房屋所有权缺乏依据，法院难以支持。关于宋某文在建房过程中有过出资行为，对其出资行为应在明确法律关系性质的基础上，另行解决，本案中不宜处理。
