北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
一、上诉人诉称
孙兵向本院申请再审称，(一)二审判决适用法律错误。《房产买卖协议》第十一条约定的是解约定金而非违约定金，解约定金与违约定金的本质区别在于违约定金约束的是合同当事人的违约行为，而解约定金约束的是解除合同的行为。《房产买卖协议》第十一条约定的“中途悔约”即指解除合同，故该条约定的定金约束的是解除合同的行为。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第一百一十七条规定“定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的约定以丧失定金为代价而解除主合同，收受定金的一方可以双倍返还定金为代价而解除合同”，该条是对解约定金作出的明确规定。当事人可以根据该规定以执行定金罚则为代价解除合同。本案合同双方约定了解约定金，就赋予了合同双方具有任意解除权，孙兵根据该约定提出解除合同的请求，应该获得法律的支持。二审法院混淆了解约定金与违约定金的区别，适用法律错误。(二)二审判决认定孙兵因为房价上涨而提出解除合同，构成违约，是片面的。首先，房价上涨是客观事实，导致原签订协议的基础发生变化，若按原协议价格交易显失公平。其次，孙兵拟出售争议房产，再购买大一点的房产供老人和孩子、保姆居住。但自签订《房产买卖协议》后两个月内，房款从620万增加到750万元，房价迅速上升，发生了情势变更，孙兵买房成本迅速增加。如果按照现在的交易价格成交，孙兵无力购买下一处房产。因此孙兵解除《房产买卖协议》是在情理之中的，不是简单的房价上涨。(三)孙兵在2016年6月19日之前就已经提出解除合同，故不应承担所谓逾期办证的违约金。2016年6月19日，孙兵就已提出解除协议的请求，向蓝娟发出书面解约通知，并同时通知中介公司，已尽通知义务，通知中明确表明了孙兵同意双倍返还定金，孙兵在合同约定的时间内以约定的方式提出解约请求的，具有完全合理的依据，不存在违约事实。二审判决不仅判令孙兵支付违约金，还判令孙兵承担律师费、诉讼费和保全费，明显缺乏事实根据和法律依据。即使孙兵需要承担违约金，违约金标准也过高。蓝娟在本案涉诉房屋被查封的状态下仍然故意将260万元购房款汇入孙兵的银行账户，后又拒绝提供账户，导致孙兵无法退还定金及首付款，应自行承担责任，本案违约金以290万元为基数计算显然对孙兵不公平，且按每日万分之五的标准计算违约金，则至2017年7月10日违约金数额就已经达到558250元，对于孙兵非常不公，二审法院未进行调整亦属错误。(四)二审法院认为协助蓝娟办理按揭贷款手续是给付义务错误。给付义务指的是给付金钱或者财物的行为，而协助蓝娟办理按揭贷款手续是孙兵的人身义务，不是给付义务，该义务不适合强制执行。同时二审判决作出假设判项，存在不确定性，违反了最高人民法院有关“裁判主文必须明确、具体，便于执行”的要求。综上请求依法对本案进行再审。
吴玉红交书面意见称，其已于2017年7月19日将剩余购房款340万元支付至一审法院执行账户，该款项将由一审法院扣除孙兵应承担的违约金等各项费用后，由法院支付给孙兵，已不存在所谓协助办理按揭贷款手续属于人身义务，无法强制执行，以及二审判项存在不确定性的问题。
三、法院查明
同时，讼争房产已经强制执行，于2017年7月27日过户登记至蓝娟名下，蓝娟已实际入住、装修，讼争房产买卖协议的主要义务已经全部履行。蓝娟并提供照片、受理执行案件通知书、银行业务凭证、协助执行通知书及权属证书等证据复印件证明上述事实。
本院经审查认为，本案双方当事人争议的焦点在于《房产买卖协议》第十一条是否对解约定金作出约定，根据该约定孙兵是否享有以双倍返还定金为代价而解除合同的权利。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第一百一十七条规定“定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的约定以丧失定金为代价而解除主合同，收受定金的一方可以双倍返还定金为代价而解除主合同。对解除主合同后责任的处理，适用《合同法》的规定”，该条规定的定金，一般被视为解约定金，适用该条的法律后果是，当事人得以通过适用定金罚责而享有行使单方解除合同的权利。通常认为，该条司法解释明确规定了享有单方解除权的前提是“按照合同的约定”，亦即只有在合同明确约定该定金具备解约定金的效力时，合同当事人才可据此享有单方解除权。具体到本案，首先，《房产买卖协议》于第三条约定蓝娟应于签约后支付定金30万元，该条约定所涉及的定金当属履约定金。其次，《房产买卖协议》第十一条没有约定支付定金，且在首先约定“双方均不得中途悔约”的情况下，再对出现一方中途悔约的后果做出约定，而非直接约定一方可以通过执行定金罚则行使单方解除权。第三，《房产买卖协议》第十一条对于出卖方中途悔约的后果约定为“若甲方中途悔约，应书面通知乙方，并自悔约之日起三日内退还乙方所支付购房款，同时向乙方支付相当于定金的违约金”，不仅未约定应双倍返还定金，而且表述为“相当于定金的违约金”，亦即按定金标准支付违约金。由上，一审法院认定《房产买卖协议》第十一条并非约定一方解除合同的条件，该条款的真实意思应理解为，一方违约并要求解除合同时，如守约方同意解除合同，违约方应承担的违约责任；二审法院认定该条款并未明确约定违约方享有单方解除权，均无不当。在孙兵不享有单方解除权的情况下，不论其主观原因为何，其发函通知蓝娟解除合同的行为，均构成违约，一、二审法院认定其应依照《房产买卖协议》第十二条、第十八条的约定承担违约责任，亦无不当。一审庭审中，在法院释明如认定孙兵构成违约的情况下，是否申请调整合同第十二条约定的违约金标准时，孙兵明确表示不申请调整，现又以一、二审法院认定的违约金标准过高为由，主张判决结果对其不公，本院不予支持。
综上所述，孙兵的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：
驳回孙兵的再审申请。
