北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
一、上诉人诉称
上诉人张智文上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持张智文一审全部诉讼请求，驳回林飞一审全部反诉请求。事实和理由：一、一审判决对于房产买卖协议履行过程中相关约定的变更事实认定错误。1、房产买卖协议第四条约定上诉人支付购房款分两次支付：2016年2月29日前支付63万元（含定金）、其余205万元由张智文申请贷款支付；第五条约定林飞应前往银行办理提前还贷手续并办理解押手续；第六条约定双方应于2016年2月29日前前往土房局办理交易过户登记手续，若于2016年3月10日前因一方原因仍无法办理交易过户登记手续，则守约方有权解除本协议并追究违约责任；第十七条约定如张智文需通过担保公司过户，所产生的一切费用由张智文承担。2016年1月27日张智文提前一个月向林飞支付了第一笔款63万元，但是林飞并未办理解押手续、更没有与张智文在2016年2月29日前一起前往房管部门办理房产过户登记手续。原因就在林飞无法提前还贷办理解押登记手续。因此双方协商通过厦门市住房置业担保有限公司（下称厦门住房担保公司）办理过户手续，并于2016年3月14日双方分别与厦门住房担保公司签订了《委托代理合同》，委托厦门住房担保公司办理房产过户手续。因此对于房产买卖协议中关于过户时间等方面的约定双方因在2016年3月14日共同委托厦门住房担保公司办理过户手续而发生了变更。一审判决只认定张智文在2016年3月14日与厦门住房担保公司签订了《委托代理合同》，但却未认定林飞同样与厦门住房担保公司签订了《委托代理合同》（即从一审判决第5页第一段关于2016年6月12日-14日厦门住房担保公司告知张智文有关林飞申请退件、中止委托办理过户交易手续，证明林飞与张智文在2016年3月14日共同委托厦门住房担保公司办理过户，由此对于房产买卖协议约定过户等双方已经进行了变更），从而导致错误认定关于房产买卖协议履行过程中关于过户等情况约定已变更的事实。
二、一审判决对于是否已经交房的事实认定错误。1、2016年4月16日上诉人到厦门水务大厦办事大厅办理了讼争房屋水表复表（有一审法院向厦门水务集团调取的张智文办理讼争房产水表复表的证据材料及张智文收到水务集团水费短信为证）。2、2016年4月16日开始张智文购买了相关装修材料对讼争房产进行装修（有购买装修材料凭单、装修前后照片对比以及房产买卖协议第十四条注明“空房”为证）。3、2016年5月10日上诉人委托厦门小蜜蜂家政服务有限公司搬家搬入讼争房产（即张智文与厦门小蜜蜂家政服务有限公司通话记录、以及厦门小蜜蜂家政服务有限公司服务单为证）。4、2016年7月7日张智文缴交了讼争房产2016年5月-6月的物业管理费（即物业公司开具的收据为证）。综合上述证据足以证明在2016年4月份林飞已经将讼争房屋交付给张智文，张智文已经装修入住。但是一审判决仅以庄某在2016年4月18日向林飞转账支付15000元的孤证，认定讼争房产是林飞出租给庄某进而否认讼争房产已经交付给张智文使用，显然是极为荒谬错误的。
三、一审判决对于买方违约还是卖方违约的事实认定错误。1、房产买卖协议约定2016年2月29日前张智文支付第一笔购房款同时双方前往房管局办理过户手续，张智文在2016年1月27日就向林飞支付了第一笔购房款，但是在2016年2月29日林飞却并未与张智文前往房管局办理过户登记手续，系林飞违反了约定。2、2016年3月14日因林飞无法解决讼争房产抵押贷款解押手续，因此双方协商共同委托厦门住房担保公司办理过户手续，并共同与厦门住房担保公司签订了《委托代理合同》。但是因厦门房地产市场的异常火爆，到了2016年6月份讼争房产已经涨价较大，因此在2016年6月8日将讼争房产另行出售给案外人（有张智文一审提交的林飞发送的与案外人签订的买卖合同及微信发送该合同的截屏为证），并在2016年6月12日-14日连续单方通知厦门住房担保公司中止委托过户手续。3、因林飞将讼争房产另行出售给案外人，为了达到将讼争房产收回的目的，林飞派人多次上门威胁、并私自将讼争房产门锁强行更换，导致讼争房产无法居住，2016年6月22日张智文无奈只好暂时搬离了讼争房产。因此，综合上述合同履行情况及林飞一房二卖的事实，证明本案违约方系林飞而不是张智文。
四、一审判决对于合同解除事实认定错误。1、林飞原审诉讼请求是“请求确认林飞与张智文签订的《房产买卖协议》已于2016年6月11日解除”，在庭审中也未进行诉讼请求变更。2、一审判决却在查明林飞未提供证据证明其于2016年6月11日书面通知了张智文解除讼争合同、故讼争合同在2016年6月11日未解除的情况下，以法院意志代替诉讼当事人意志认定“但因林飞已提起诉讼主张解除合同，故本院确认讼争合同于本判决生效之日起解除”，这是一个强盗逻辑、违背了“不告不理”的最基本原则。3、本案中，张智文履行了合同约定相关义务，但是林飞却企图一房二卖而想达到解除双方签订的房产买卖协议，在买卖双方如此显明对比的情况下，一审法院却自作主张替诉讼当事人提出“解除讼争合同”的诉求，违背了最基本的公平原则，完全漠视了张智文的权利。综上，在买方已履行了房产买卖协议约定的义务情况下，卖方出于一房二卖的目的而主张双方之间的房产买卖协议已经解除显然不能成立，一审判决在认定事实、适用法律上完全错误。现双方之间的房产买卖协议继续履行也不存在法律上障碍，作为出卖方的林飞应当继续履行房产买卖协议，并协助张智文将湖里区和宁里104号202室的房产过户到张智文名下。
被上诉人林飞辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应当予以维持。一、本案双方不存在对讼争房屋过户时间的约定进行变更情形，而张智文已经严重违约，林飞有权依法解除合同、追究其违约责任。根据双方于2016年1月16日签订《房产买卖协议》（编号0000556）的约定，在2016年2月29日前，张智文向银行贷款205万元直接支付给林飞，如张智文需通过担保公司过户，所产生的一切费用由张智文支付，同时，在2016年2月29日前，以本协议为基础签订土房局印制的《厦门市房地产买卖合同》，并前往房管局办理交易过户登记手续，若在2016年3月10日前因一方原因无法办理交易过户登记手续的，则守约方有权解除本协议并追究违约方的违约责任。《房产买卖协议》签订之后，双方从没有对相关约定进行变更。林飞也是依约履行并配合办理相关手续，但是，张智文迟迟不履行关于办理担保公司过户等义务，其原因导致讼争房屋无法办理过户等，已经是根本违约，给林飞造成重大损失。那么，根据《房产买卖协议》约定，林飞解除合同、没收定金依据充分。
二、讼争房屋从未交付给张智文使用之情形。首先，根据《房产买卖协议》的约定，林飞收到全部购房款之后，才交付房屋，然而，张智文未支付全部房款且已违约，林飞不可能将房屋提前交给张智文使用。其次，张智文关于房屋交付的说明前后反复、自相矛盾，也不符合常理。在一审时，张智文在提交《起诉状》中称“现由张智文使用”，2016年7月4日提供《补充证据清单二》的“入住后房屋照片”说明其还居住在讼争房屋内，且庭审时其称讼争房屋仍由其使用中并持有房屋钥匙。然而，法庭在庭审后立即组织各方前往讼争房屋进行现场勘察，张智文的钥匙无法开讼争房屋的入户门，而且讼争房屋的现场情况也与其在庭审中的陈述完全不一致。尔后，张智文又改变说法，称其于2016年6月22日被迫撤离讼争房屋。在林飞提出在庄某承租讼争房屋时，张智文又改变其自住的说法，又称其也借给庄某居住。现在上诉状中又称其自己入住。可见，张智文关于其已经入住房屋的说法纯属臆造。
张智文向一审法院提起诉讼，请求判令：1.林飞继续履行双方签订的房产买卖协议；2.林飞协助张智文将湖里区和宁里104号202室的房产转移登记到张智文名下；3.本案诉讼费用和保全费用由林飞承担。
林飞向一审法院提起反诉，请求判令：1.确认张智文与林飞签订的房产买卖协议已于2016年6月11日解除；2.林飞没收张智文已支付的定金10万元；3.本案诉讼费用由张智文承担。
一审法院认定事实：2016年1月16日，林飞与张智文签订《房产买卖协议》，约定：1、林飞将址于厦门市湖里区和宁里104号202室的房产出售给张智文，建筑面积121.93平方米，成交总价268万元；2、张智文应于协议签订之日支付林飞购房定金10万元，于2016年2月29日前支付林飞63万元（含定金），向银行贷款205万元由银行直接支付给林飞，办理按揭贷款所应缴纳的费用由张智文自行承担，如张智文需通过担保公司过户，所产生的一切费用由张智文支付；3、双方应于2016年2月29日前，以本协议为基础签订土房局印制的《厦门市房地产买卖合同》，并前往土房局办理交易过户登记手续。若于2016年3月10日前，因一方原因仍无法办理交易过户登记手续，则守约方有权解除本协议并追究违约方的违约责任；4、任何一方逾期超过7日仍未履约的，视为悔约，守约方有权解除合同，同时悔约方应承担悔约责任。双方签定本协议后，不得中途悔约。若林飞中途悔约，应以书面形式立即通知张智文，并自悔约之日起三日内应以张智文所付定金的双倍及张智文已付款（不计利息）返还给张智文。若张智文中途悔约，应以书面形式立即通知林飞，林飞应自张智文悔约之日起三日内将张智文的已付款（不计利息）返还给张智文，但购房定金归林飞所有。
2016年1月29日，林飞出具《收据》一份，载明：“今收到张智文付的和宁里104号202室购房款为首付款63万元”。2016年3月14日，张智文与厦门住房担保公司签订《委托代理合同》一份，委托厦门住房担保公司代理张智文向土地房产管理部门办理讼争房产的交易手续，代收代缴办理交易过户、产权登记、抵押登记手续过程中所发生的各项税费，与贷款银行向土地房产管理部门办理上述房屋的抵押登记手续；厦门住房担保公司于当日通知张智文应缴纳担保费34400元、税费预收97000元等。2016年3月31日，厦门住房担保公司发短信催促张智文尽快办理。2016年4月29日，张智文于向厦门住房担保公司支付了中介服务费、担保费、代收费用和其他费用合计179800元。2016年6月12日、13日、14日，厦门住房担保公司向张智文发短信通知因林飞反馈张智文无法在卖方额度到期之前过户并解押该房产，林飞已自行还钱解押并申请退件，中止委托其办理交易过户手续，因张智文拒不出面协商，特告知依《委托代理合同》约定三个工作日内将视为张智文与林飞交易中止，其代理义务中止。
另查明，林飞将讼争房产办理了最高额抵押贷款，并在授信额度内申请了两笔银行借款，两笔借款分别于2016年6月11日、6月15日到期。林飞于2016年6月3日、6月13日偿还了上述两笔借款，并于2016年6月17日注销了讼争房产的抵押权。
张智文提交壹嘉软装送货单、情况说明、名片、工商公示信息拟证明其于2016年4月份对讼争房产进行简易装修，提交《照片》、《收据》等拟证明其于2016年5月10日入住讼争房产。2016年8月5日庭审后，法院组织双方到讼争房产进行现场勘察，张智文持有的钥匙只能开启通往讼争房产的二楼楼道门，无法开启讼争房产入户门，后由林飞开启了讼争房产入户门入户勘察，入户后法院对房屋现场进行了勘察拍照，从现场勘察显示现场家具摆放与张智文提交的《照片》明显不符，无法证明张智文曾入住讼争房产。后张智文补充提交、家政服务单、发票、通信记录、短信、恢复水表记录等拟证明其确实入住过讼争房产，后于2016年6月22日被迫搬离讼争房产，但张智文在未进入诉讼时对入住讼争房产现场有拍照存留证据，而在2016年6月22日，案件已进入诉讼，张智文在该时搬离讼争房产却未拍照留存于理不符，相反，林飞举证转账凭证等拟证明原居住于讼争房产的是租户庄惠萍，简易装修是庄惠萍做的，综合以上，法院无法认定张智文曾对讼争房产进行装修并于2016年5月10日入住过讼争房产。
在本案审理过程中，张智文于2016年6月15日向法院申请财产保全，请求查封林飞名下的址于厦门市湖里区和宁里104号202室的房产（价值以60万元为限）。担保人中国平安财产保险股份有限公司厦门分公司向法院出具担保函，自愿为张智文申请财产保全提供60万元的保证担保。法院依法做出（2016）闽0206民初4663号民事裁定书，并于2016年6月20日查封了林飞名下的址于厦门市湖里区和宁里104号202室的房产。
以上事实，有张智文提供的《房产买卖协议》、《收据》，林飞提供的《委托代理合同》、《收款通知书》、微信记录、短信内容、收款通知书、《基本额度授信合同》、《最高额抵押合同》、《流动资金借款合同》2份、兴业银行明细对账单、厦门市土地房屋权证及民事裁定书、协助执行通知书、现场勘察笔录、庭审笔录为证。
一审法院认为，张智文与林飞签订的《房产买卖协议》是双方当事人真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。张智文与林飞之间存在房屋买卖合同关系，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务，张智文应依约支付购房款。张智文于2016年3月14日与厦门住房担保公司签订《委托代理合同》一份，委托该司办理房产交易和房屋抵押贷款等手续，故张智文关于应由林飞先解押房产过户至张智文名下的抗辩理由，没有事实依据，法院不予采纳。
张智文与厦门住房担保公司签订《委托代理合同》后未及时缴纳相关费用，厦门住房担保公司于2016年3月31日催促张智文尽速办理，但张智文直至2016年4月29日才缴纳了相关费用，林飞以此主张因张智文拖延办理致使双方无法于2016年3月10日前办理交易过户手续，张智文已违约，且致使林飞无奈只好自行对讼争房产进行还款解押并向厦门住房担保公司申请了退件；张智文抗辩林飞对上述情况并无异议，相反林飞已同意其于2016年4月份装修、5月份入住讼争房产，并为此提交了相应证据，法院在审理查明部分对张智文的相关举证进行了分析，无法认定张智文曾对讼争房产进行装修并于2016年5月10日入住过讼争房产，故张智文的上述抗辩理由，法院不予采纳，张智文已违约。
林飞主张其已于2016年6月11日通知张智文解除合同，张智文并未提反对意见，故讼争合同已经解除，法院认为，因林飞并未提供证据予以证明其已于2016年6月11日书面通知了张智文解除讼争合同，故讼争合同在2016年6月11日并未解除，但因林飞已提起诉讼主张解除合同，故法院确认讼争合同应于本判决生效之日起解除。林飞主张没收张智文已支付的定金10万元，有事实和合同依据，法院予以支持。张智文关于继续履行讼争合同、协助办理讼争房产转移登记手续的诉讼请求，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，做出判决：一、张智文与林飞于2016年1月16日签订的《房产买卖协议》于本判决生效之日起解除。二、张智文已支付的购房定金10万元归林飞所有。三、驳回张智文的全部诉讼请求。
一审案件受理费14120元，反诉案件受理费11600元、财产保全费3520元，由张智文承担。
二审审理期间，张智文未提交新证据，但申请庄某出庭作证，证明庄某与林飞没有租赁关系，其住在讼争房屋内是因为张智文邀请他一起居住的。
庄某称其与林飞是高中同学，与张智文是朋友。其从未向林飞租过讼争房屋，其转给林飞的款项15000元并非租金，而是借款给林飞。庄某并陈述了其所知道的双方买卖房屋的经过。庄某称，2016年1月，庄某知道了张智文要买房，也知道了林飞要卖房，就作为中间人介绍双方交易。并且庄某之前有借钱给张智文，一开始10万，后还借了53万，在买卖讼争房屋时，该63万元就作为给林飞的购房款相互对抵了。3月份，庄某又得知，房产还未过户，要找厦门住房担保公司办理。之后林飞就把讼争房屋交给了张智文。张智文邀请庄某居住在讼争房屋内，一直到6月份，庄某考虑到各方存在各种纠纷，就搬走了。庄某同时称，庄某与林飞还有其他经济往来，后来纠纷还诉讼到法院，庄某胜诉了，但林飞至今未履行判决内容，将所欠款项支付给庄某。
林飞认为，首先，张智文与庄某关系非常密切，而且林飞与庄某之间有其他案件纠纷，庄某证词证明力极低。其次，关于首付款63万元，庄某陈述符合事实。第三，关于租金1.5万元。庄某称是借给林飞的，一笔5000，一笔1万。这与林飞提交的银行转账明细一笔1.5万元不一致，可以证明庄某陈述不实。事实是庄某付了1.5万元，向林飞租房，租期3个月，每月5000元，没有合同。第四，关于本案卖房背景。当时卖房就是为了偿还欠庄某的款项。而不是一个正常的买卖。第五，关于通过厦门住房担保公司办理过户，庄某的陈述也和事实不符。当时约定是要么张智文提前还贷，要么通过厦门住房担保公司带抵押过户。综上，证人证言不能予以采信。
林飞二审中提交了一份新证据：从厦门住房担保公司网站下载的关于二手房转按揭贷款担保的网页，证明厦门住房担保公司二手房转按揭贷款担保的主要流程。
张智文质证认为，担保过户是需要买卖双方进行委托办理，单方无法完成。
二审经审理查明，张智文认为一审法院认定林飞是将讼争房屋出租给庄某，装修也是庄某做的，与事实不符，事实上装修是张智文做的，之后张智文与庄某一起住在讼争房屋内。张智文还认为一审法院遗漏查明：1、双方签订的协议第5条约定林飞有解除抵押义务。2、未认定林飞同时与厦门住房担保公司签订了《委托代理合同》。3、未查明房价涨了林飞于6月8日一房二卖的事实。此外，张智文对一审法院查明的事实没有异议。林飞对一审法院查明的事实没有异议，但认为未写清楚庄某的装修仅是贴了墙纸的简易装修。本院对双方没有异议的事实予以确认。
关于讼争合同签订后，谁是解押讼争房屋的义务人，及双方履行合同的情况。二审中还查明如下事实：
双方签订的《房产买卖协议》中，第四条为：张智文将总房款分二次支付给林飞，已支付购房定金可冲抵首期购房款。具体付款日期及金额如下：1、张智文于2016年2月29日前向林飞支付63万元；4、张智文向银行申请贷款205万元，该贷款由银行直接转至林飞帐户若贷款银行实际放贷金额小于贷款申请金额，张智文应于收到银行同意放贷金额当日将差额部分直接支付给林飞。办理按揭贷款所应缴纳的费用由张智文自行承担。在合同第十七条双方约定的“其它事项”中，才手写了“如张智文需通过担保公司过户，所产生的一切费用由张智文支付”。一审法院将两条约定混合成为“张智文应于协议签订之日支付林飞购房定金10万元，于2016年2月29日前支付林飞63万元（含定金），向银行贷款205万元由银行直接支付给林飞，办理按揭贷款所应缴纳的费用由张智文自行承担，如张智文需通过担保公司过户，所产生的一切费用由张智文支付”，表达的意思完全不同，实为不妥。第五条打印的条款内容为：上述房产的产权现状为（）类，甲乙双方均清楚该房产的产权状况，各方不得以此为由拒绝履行合同；A：上述房产已经办理了土地房屋权证，无银行抵押按揭贷款。B：上述房产尚未办理土地房屋权证。C：上述房产已经办理了土地房屋权证，但处于抵押状态。甲方应于日前前往甲方原申贷银行办理提前还贷手续，将银行按揭余款一次性还清，同时办理解除抵押登记手续。若解押款为乙方提供，则甲方应将产权证原件交由丙方或乙方保管，以便办理交易过户手续之用。若双方协商委托担保公司办理转按揭及房产过户手续，则双方应于日前到担保公司签署相关合同。双方对该条款中空白可填写处“（）”及两处“”均斜线“／”划掉。
二审中，林飞确认没有证据证明其于签订合同时有告知张智文讼争房产有抵押，但其认为双方合同第十七条约定要通过厦门住房担保公司过户，可以证明其有告知讼争房产有抵押，且该条款约定费用由张智文负担即可证明双方约定解押的义务人是张智文。因为如果不是因为房产有抵押，有解押需要，双方买卖房产，办理过户手续，根本不需要通过厦门住房担保公司办理。
张智文称该第五条全部划掉，是因为林飞称其可以很快办理解押，这一条可以忽略不写。是后来林飞没能力解押，才通过厦门住房担保公司办理转按揭贷款过户。
从林飞二审中提交的关于二手房转按揭贷款担保的网页中可以看出，厦门住房担保公司的业务中还包含有二手房商业贷款阶段担保，二审中，本院向厦门住房担保公司进行调查，厦门住房担保公司对此进行了确认。关于林飞、张智文的转按揭贷款业务，厦门住房担保公司称，林飞、张智文是在2月24日到厦门住房担保公司处签订委托合同的，但因当时还未缴费，所以时间栏没填。3月14日，厦门住房担保公司给张智文打电话，张智文表示要来缴费，工作人员就填写了这个日期。但事实上张智文于4月29日才缴费的。缴费后，厦门住房担保公司就着手办理了该笔业务，但因为林飞介绍的厦门商业银行认为张智文银行流水不够不同意放贷，厦门住房担保公司又找了兴业银行，兴业银行于6月初批下了该笔贷款。但要把款最终打到林飞的帐上，中间还有借证、过户等一系列手续，于6月11日抵押借款到期前肯定没法办到的。
三、法院查明
另查明，2014年7月3日，林飞将讼争房产作为抵押物，为借款人厦门市耀宏誉工贸有限公司（法定代表人：郑闽杰）的《基本额度授信合同》向兴业银行厦门分行提供最高额抵押担保。借款人厦门市耀宏誉工贸有限公司在此最高额抵押范围内与兴业银行签订两笔贷款合同，金额分别为210万元和200万元，用于支付货款。两笔贷款分别于2016年6月11日、6月15日到期。林飞于2016年6月3日、6月13日分别偿还了200万元和210万元两笔借款，并于2016年6月17日注销了讼争房产的抵押权。
二审中，对于林飞为何自行还贷、解押，林飞陈述：因为张智文严重违约，林飞无法还贷，贷款已经逾期，合同目的包括签订“二手房转按揭贷款担保”合同的合同目的，均无法实现，故通知厦门住房担保公司解除该合同，并自行还贷、解押。
对于两笔贷款逾期会给林飞带来什么后果，林飞陈述：林飞会上银行的征信黑名单。
关于林飞是否于2016年4月份将讼争房屋交付给张智文。二审中还查明如下事实：
一审中张智文还提交了厦门水务集团有限公司开具的发票，付款方为张智文，身份证号；项目是复表费；备注为欠资已清，办理复表。
林飞在一审庭审中就庄某居住于讼争房产的解释是：因为庄某总的给了林飞1.7万元的租金，之后没钱付租金，林飞就在7月份让庄某搬走了。
二审中，林飞确认庄某所转款项1.5万元没有注明用途是租房。
综合一、二审查明的事实，对于林飞是否于2016年4月将讼争房屋交付给张智文一事，本院做出如下认定：
林飞与张智文均确认庄某于2016年4月入住了讼争房产，争议的是庄某是经谁同意入住的。林飞称庄某是向其租房而入住的，每月5000元。林飞称没签合同，没有直接证据证明，仅有汇款凭证，且承认凭证上没有写明是用于支付租金。并且林飞对于庄某租房，于一、二审陈述并不一致。其于一审中陈述庄某支付了1.7万元，后因不付租金被林飞赶走。于二审中陈述庄某租3个月，支付1.5万元租金，到期后走的。张智文称讼争房屋是林飞于2016年4月主动交付给他的，之后其让庄某入住。张智文提交了物业费收据、购买墙纸的送货单和发票、厦门水务集团有限公司开具的发票等为证。本院认为，林飞在与庄某存在较多经济往来的情况下，没有其他证据，仅凭没有写明是租金用途的转帐凭证证明庄某是向其租房入住讼争房屋的，证明力较低。更何况林飞对于租房说法不但前后不一，而在其尚欠庄某款项的情况下，其称因庄某欠租金而将其赶走，更令人难以采信。张智文提供了一系列书面证据，最重要的是其提交了可信度极高的厦门水务集团有限公司开具的发票，从发票上的付款方姓名和身份证号可以确认的确是张智文去缴清了讼争房屋欠缴的水费，办理了用水的复表事宜。因此，根据高度盖然性的优势证据规则，本院认定林飞于2016年4月将讼争房屋交付给张智文。一审法院对此事实认定错误，应予纠正。
四、法院认为
本院认为，林飞与张智文签订的房产买卖协议是双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，应认定有效。本案争议的焦点是张智文是否有违约行为，林飞是否有权解除合同。对此分析如下：
首先，合同第五条填空处均被划以“／”，可见双方对该讼争房产设有抵押如何处理完全没有约定。林飞以合同第十七条的约定称双方约定由张智文负责解押。但是，一、厦门住房担保公司不但办理“二手房转按揭贷款担保”业务，还办理“二手房商业贷款阶段担保”业务，因此，即使房产没有抵押，也可委托厦门住房担保公司办理过户及贷款。合同第四条关于申请贷款及对放贷金额小于申请贷款金额时的处理，可以看出：1、张智文需要贷款，因此，合同约定通过厦门住房担保公司过户并不必然是办理“二手房转按揭贷款担保”。2、张智文是在房产过户后才申请贷款支付购房款的，房产过户之前的解押完全与张智文无关。二、该房产抵押担保的借款是410万元，张智文申请贷款的金额远远不够清偿，林飞称由张智文负责办理解押过户，完全不可行。因此，在张智文予以否认，又没有其他证据相佐证的情况下，林飞称双方已约定由张智文负责解押，证据不足，不能成立。
在讼争房产上设立抵押的是林飞，根据日常生活经验和交易习惯，除非双方另有约定，否则，林飞作为抵押人，其要出卖房产，就有责任有义务解除抵押，使房产符合过户办理条件。林飞未能于2月29日之前解押房产，致使双方未能于2月29日前往办理房产过户手续，违约方是林飞而不是张智文。
其次，从双方的履行过程看，双方于2月24日到厦门住房担保公司签订办理“二手房转按揭贷款担保”业务的合同，可见此时张智文已得知林飞未能解押，已知2月29日前无法办理房产过户手续，但并不知道抵押担保的贷款金额远高于其可支付给林飞的贷款金额，不知道通过此方式是不可能办理房产过户的。2016年3月10日是双方合同约定的办理房产过户的最后期限，但双方对在该期限前没有办理过户均未提出异议。不可否认，张智文至2016年4月29日才缴交办理“二手房转按揭贷款担保”业务的费用，系属拖延。但由于林飞违约在先，张智文退而求其次通过“二手房转按揭贷款担保”办理房产过户，并承担了费用，因此，在无法按合同约定期限履行合同后双方没有重新约定履行期限，且林飞在张智文交费之前或之后从未对张智文该拖延提出过异议，提出贷款必须于6月11日前存入林飞帐户内以清偿借款，反而于2016年4月继续履行合同，将讼争房屋交付给张智文的情况下，张智文的该拖延行为，只是不恰当，但不应认定属违约情形。
第三，厦门住房担保公司办理“二手房转按揭贷款担保”业务未能于6月11日抵押借款到期前放入林飞帐户内，张智文是否构成违约，林飞是否可以此为由解除合同。
1、双方从未约定张智文必须保证交由厦门住房担保公司办理“二手房转按揭贷款担保”后，贷款须于6月11日前放入林飞帐户内。2、2笔抵押借款的金额远大于张智文申请贷款的金额，在6月3日前林飞才归还200万元，张智文贷款金额尚不足以解押的情况下，根本不可能于6月11日前办理房产过户和解押。3、林飞并不是抵押贷款的借款人，其并不需要在借款到期时清偿借款，更不会因为借款人厦门市耀宏誉工贸有限公司未清偿该两笔借款而上银行征信黑名单。本案之所以要解押，仅是为了房产过户，而不是为了按期还厦门市耀宏誉工贸有限公司的银行借款。林飞称张智文的贷款必须于额度到期之前过户并解押房产，不但不可能，也没有必要。综上，林飞以此为由不继续履行房产买卖协议，完全站不住脚，已构成违约，其要求解除房产买卖协议，解除事由不符合合同法第九十三条、第九十四条规定的解除条件，本院不予支持。张智文要求继续履行协议，将房产过户至其名下，符合法律规定，应予支持。
综上所述，张智文的上诉请求有事实和法律依据，一审法院认定事实及适用法律均有错误，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
五、法院判决
一、撤销厦门市湖里区人民法院（2016）闽0206民初4663号民事判决；
二、林飞应继续履行《房产买卖协议》，协助张智文将厦门市湖里区和宁里104号202室的房产转移登记到张智文名下。
三、驳回林飞一审全部反诉请求。
本判决为终审判决。
