北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
一、上诉人诉称
李玉强、段佳丽共同上诉请求：撤销一审判决第一至四项，改判支持上诉人要求继续履行合同的诉讼请求或者将本案发回重审，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审认定事实错误，上诉人一直积极履行合同，不存在违约行为，即使违约，也不构成根本违约，一审对第三人的说明未予认定，忽略被上诉人表示不卖房的违约事实，被上诉人无理要求涨价被拒绝后表示不卖房，构成违约。上诉人未在约定时间将首付款项存入监管账户，何时存入首付，是根据贷款银行要求办理，并非故意不履行首付的义务，且庭审中存入交易款也符合交易目的，一审认定恶意阻挡合同解除，与法律相悖。一审认定被上诉人仍居住涉诉房屋内没有事实依据，一审适用法律错误，被上诉人主张迟延履行，经催告在合理期限内仍未履行的事实不存在，双方合同不符合解除条件。
二、被上诉人辩称
李璐辩称，不同意上诉人的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。理由：上诉人隐瞒贷款无法获批的情况，且未按约支付一次性购房款，构成根本违约，导致合同目的无法实现。补充协议约定5个工作日内存入首付或者一次性付款，但上诉人并未按约定履行付款义务，根本违约，被上诉人有权解除合同。上诉人在获知被上诉人解除合同情况下，将资金存入监管账户，阻止条件成就，依法应视为条件成就。上诉人违约导致合同解除，不应返还定金。
链家公司述称，同意李玉强、段佳丽的上诉请求。
李玉强、段佳丽向一审法院起诉请求：1、判令李璐继续履行双方签订的就坐落于天津市滨海新区塘沽华建里1-1-402号的房屋买卖合同;2、本案的诉讼费由李璐承担。
李璐向一审法院反诉请求：1、请求依法确认李玉强、段佳丽违约;2、请求依法判令解除李璐就坐落于天津市滨海新区塘沽华建里1-1-402号房屋分别于2016年11月23日同李玉强和链家公司签订的《房屋买卖(置换)合同》、于2016年12月16日同李玉强、段佳丽签订的《天津市房产买卖协议》;3、请求依法判令李玉强、段佳丽支付李璐违约金45000元且李璐所收20000元定金不予退还;4、本案的所有诉讼费用均由李玉强、段佳丽承担。
一审法院认定事实：2016年11月23日，李玉强、李璐及链家公司签订《房屋买卖(置换)合同》（以下简称合同），约定：李玉强购买李璐所有的坐落于天津市滨海新区塘沽华建里1-1-402号的房屋一套，总价款为450000元，由链家公司协助李玉强办理贷款手续；李玉强应于签订合同当天支付李璐购房定金20000元，应于2016年12月1日备好购房首付款；双方任何一方拒绝履行合同或者解除合同或发生合同约定的其他违约行为，违约方应向对方支付房屋实际成交价10%的违约金，同时约定若李璐违约需双倍返还李玉强定金，若李玉强违约则定金不予退还。李玉强于合同签订当日交付李璐定金2万元。合同签订后，李璐配合李玉强在中国邮政储蓄银行办理贷款手续，依约于2016年12月上旬在天津市滨海新区不动产交易中心面签了《天津市房产买卖协议》，后因李玉强办理贷款未果，双方又解除了《天津市房产买卖协议》。此后李璐又配合李玉强在中国工商银行滨海新区塘沽新华路支行办理贷款手续，并于2016年12月16日在房管局再次签订《天津市房产买卖协议》（以下简称协议），协议编号为30475-006229，协议约定：李玉强、段佳丽购买李璐所有的坐落于天津市滨海新区塘沽华建里1-1-402号的房屋，双方约定以银行贷款方式支付房价款，由天津市滨海新区房屋管理中心对房价款实施监管，房价款43万元，首付款18万元，申请银行贷款25万元；李玉强、段佳丽应自订立协议之日起5个工作日内，将监管的全部房款或首付款18万元一次性存入天津市滨海新区房屋管理中心在天津市工商银行设立的专用账户；银行贷款未被批准时，李玉强、段佳丽应一次性补足全部房价款。协议签订后，李玉强、段佳丽未依照协议约定在5个工作日内支付首付款；李玉强提交的2017年3月27日其与李璐电话通话录音中，李璐表示因多次催促李玉强支付房款，但房款仍迟迟不到位，导致其无法购置大房子，故不再出售涉案房屋。2017年3月28日李玉强、段佳丽起诉李璐要求继续履行合同，办理涉案房屋的产权过户登记；李璐于2017年4月11日提起反诉，要求解除双方签订的合同及协议。一审法院于2017年4月20日第一次开庭将本诉反诉合并审理，法庭辩论终结前，李玉强、段佳丽的银行购房贷款仍未被批准，李玉强、段佳丽亦未支付房屋首付款；后李玉强于2017年4月24日向天津市滨海新区房屋管理中心资金监管账户转入首付款18万元，于2017年4月25日转入购房款25万元，共计43万元。
三、法院查明
另查，李璐陈述目前仍在涉诉房屋内居住。
经本院调查，2017年春节前，办理贷款的工商银行滨海新区新华路支行已告知李玉强不符合贷款条件，李玉强当时已获知自己贷款申请不能得到批准。
一审法院认为，李玉强与李璐及链家公司签订的《房屋买卖(置换)合同》、李玉强、段佳丽与李璐签订的《天津市房产买卖协议》系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效。双方均应按合同约定履行。李璐在签订《房屋买卖(置换)合同》后，依约配合李玉强、段佳丽一方在天津市滨海新区不动产交易中心两次面签《天津市房产买卖协议》及去不同银行办理贷款手续，充分表明李璐确有出售房屋诚意，且依约履行了合同义务。然李玉强、段佳丽签订《天津市房产买卖协议》后，在明知无法办理贷款的情形下，未依照协议约定在五个工作日内向李璐支付房屋首付款或全款，且直至本案开庭时仍未支付任何购房款，明显违约。考虑到李璐未在约定日期收到李玉强、段佳丽应支付的购房款，结合其于2017年4月11日及之前提出解除与李玉强、段佳丽签订的《房屋买卖(置换)合同》及《天津市房产买卖协议》等情形，李玉强、段佳丽主张继续履行《房屋买卖(置换)合同》及《天津市房产买卖协议》、将坐落于天津市滨海新区塘沽华建里1-1-402号的房屋过户至李玉强、段佳丽名下的诉讼请求，事实与法律依据不足，法院难以支持。
关于李璐要求解除《房屋买卖(置换)合同》及《天津市房产买卖协议》的诉请，因李玉强、段佳丽签订《天津市房产买卖协议》后，在明知无法办理贷款的情形下，未依照协议约定在五个工作日内（即2016年12月23日前）向李璐支付房屋首付款或全款，且直至2017年4月20日本案第一次开庭审理时仍未支付任何购房款，李玉强、段佳丽迟延履行付款义务的违约行为致使李璐无法在合理期限内实现房屋变现的合同目的。结合反诉各自名下的房产状况、合同履行进度、办理贷款过程、房款未交付情况及违约等情形，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，对李璐的该项诉请，法院予以支持。关于李玉强在2017年4月24日、2017年4月25日两次向天津市滨海新区房屋管理中心资金监管账户转入购房款共计430000元的行为，一审法院认为，在李玉强、段佳丽迟延履行给付购房款的前提下，李璐向李玉强明确表示解除合同，后又明确提出解除合同的反诉请求，在以上前提下，李玉强为了自己的利益，在不与李璐进行任何协商的情况下，单方面擅自向天津市滨海新区房屋管理中心资金监管账户转款，不正当地阻止解除合同的条件成就，应视为合同解除条件已成就；且李玉强的两次转款行为，亦不能改变迟延履行债务的违约事实，该行为后果应由李玉强及段佳丽自行承担。
关于要求李玉强、段佳丽支付李璐违约金45000元的诉请，因案涉房屋并未过户到李玉强、段佳丽名下，李璐提供的证据不足以证明其损失存在，故对此项诉请，法院不予支持。
关于不退还20000元定金的诉请，因李玉强、段佳丽在履行《天津市房产买卖协议》中存在明显违约的情形，且李玉强、段佳丽的行为符合《中华人民共和国合同法》第一百一十五条关于“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金”的规定。故对李璐此项诉请，法院予以支持。
一审判决：“一、解除原告（反诉被告）李玉强、被告（反诉原告）李璐及第三人天津市滨海新区链家房地产经纪有限公司于2016年11月23日签订的《房屋买卖（置换）合同》；二、解除原告（反诉被告）李玉强、段佳丽及被告李璐（反诉原告）于2016年12月16日签订的《天津市房产买卖协议》；三、被告（反诉原告）李璐所收20000元定金不予退还原告（反诉被告）李玉强、段佳丽；四、驳回原告（反诉被告）李玉强、段佳丽的诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）李璐的其他反诉请求。本诉案件受理费40元，由原告李玉强、段佳丽承担。反诉案件受理费463元，由反诉原告李璐承担。”
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。李玉强、段佳丽二审提交以下证据，1、2017年1月25日李玉强、段佳丽与链家公司微信聊天记录；2、链家公司与银行信贷员的微信聊天记录；3、银行信贷员电话号码及电话号码绑定的微信号；4、政府办公厅的文件。以证明银行信贷员并未如实向一审法院陈述李玉强、段佳丽是否符合贷款条件。对上诉人提交的证据，李璐质证认为，均不属于新证据，亦无法核实真实性，对证据4真实性认可，但不能支持上诉人的证明目的。链家公司对上诉人提交的证据没有异议。本院经审查认为，李玉强、段佳丽二审提交的证据不属于新证据，亦不能支持其证明目的，本院不予采纳。
本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。
四、法院认为
本院认为，李玉强、段佳丽与李璐双方先后签订的房屋买卖合同，均系真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行。李璐在签订合同后，依约积极履行了合同义务，李玉强、段佳丽一方未按合同约定支付房屋款项，根据在案证据显示，李玉强在2017年春节前已经得知第二次贷款手续未获审批，在此情况下，仍未按照合同约定支付房屋款项，构成违约，该违约行为致使李璐未能在合理期间收到房款导致其出售房屋及时获得房款的合同目的不能实现，一审判决驳回李玉强、段佳丽的诉讼请求，支持李璐解除合同并不予返还定金的反诉请求，并无不当，李玉强、段佳丽的上诉请求，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。
综上所述，李玉强、段佳丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
五、法院判决
驳回上诉，维持原判。
本判决为终审判决。
