北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
原告诉称
原告陈佳向本院提出诉讼请求：1、依法对被继承人范力林与陈亦共有的房产按遗嘱继承分割，即判令原告对x、xx、xxx三套房屋分别享有50%份额；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告陈亦与被继承人范力林于1973年结婚，婚后生育二子，分别为原告陈佳和被告陈斌。被继承人范力林于2010年7月5日去世。2010年6月28日，范力林留有遗嘱一份，确认其与被告陈亦共同所有的三处房产，即x室、xx、xxx中属于其自己的份额由原告独自继承。根据被继承人范力林的遗愿和相关法律规定，被继承人范力林的遗产应由原告继承。原、被告对涉案房产的分割无法达成一致意见，故原告诉至本院，望判如所请。
被告辩称
被告陈亦、被告陈斌共同辩称，涉案遗嘱形式上不符合法律规定的代书遗嘱的要求，内容亦不符合法律规定，为无效遗嘱，本案应按法定继承处理。
本院查明
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，据此认定以下事实：被继承人范力林于2010年7月5日去世。被告陈亦系范力林之夫，两人于1973年10月9日登记结婚，共生育两个儿子，即原告陈佳、被告陈斌。被继承人范力林之父范x于1997年11月20日去世，母亲王xx于1997年9月11日去世。
2010年6月25日，范力林委托北京市中银（济南）律师事务所魏代京律师代书遗嘱一份，内容为：“一、立遗嘱人的所有的财产名称、数额、价值、位置及特征：我与丈夫陈亦共有三处房产：1、x，是我单位上的房子，现在我小儿子婚后在那里住，房产证上登记我的名字；2、xx，是自己盖的平房，加盖2层，现正出租，属于集体房产证，登记在我丈夫陈亦名下；3、xxx，产权证没办下来，但有购房协议。以上三处房产房款已全部结清，是我和我丈夫共有财产。二、立遗嘱人对个人所有财产的处理意见：我自愿决定在自己百年之后将上述三处房产中属于自己的份额由我长子陈佳独自继承。本遗嘱一式二份，由北京市中银（济南）律师事务所保存一份。立遗嘱地点：xx中心医院保健四科病房立遗嘱时间：2010年6月25日。”范力林在该代书遗嘱的立遗嘱人处签名，魏xx、夏xx、范x亮、王x在见证人处签名，魏xx并在代书人处签名。
关于遗嘱中涉及的三套房产，本案查明事实如下：1.济x房产。该房产2001年4月17日取得房产证，证号：x，房产证登记权属状况为被告陈亦与被继承人范力林共有。该房产现由被告陈斌居住。2.xx。该房产1993年7月6日取得房产证，证号：x。该房产现由被告陈亦占有。3.xxx。该房产于2008年由被告陈亦与案外人潘勇签订《房屋买卖合同》购买，房款24.3万元已支付。2008年3月25日，济南市历城区xx居委会为被告陈亦出具收据一张，载明代建费162758元。该房产现由被告陈亦居住，尚未办理房产证。
本案有以下争议焦点：一、涉案三套房产的权属状况。二、涉案遗嘱的效力。
关于焦点一，原告主张涉案三套房产均系被继承人范力林与被告陈亦的夫妻共同财产，其中一半为被继承人范力林遗产。两被告主张x房产已口头赠与被告陈斌，只是未办理过户手续，被告陈斌在该房产结婚，且一直居住，不存在范力林遗产份额；xx房产信息载明为陈亦个人所有，是被告1984年在老宅基地上所建，被告陈亦与被继承人范力林口头约定登记在陈亦名下，不是被告陈亦与范力林的夫妻共同财产；xxx系被告陈亦用个人于2007年继承父母房产所卖价款从他人处全额购买，属陈亦的个人财产，与范力林无关，亦不存在范力林的遗产份额。且该房产系小产权房，购买时即知不能办证，仅由济南市历城区xx居委会出具代建费的收据一张。
被告陈亦为证实其主张，提交以下证据：
1、xx房屋所有权证，证明xx登记所有权人系陈亦，所有权性质为个人。2、（2007）济历城证民字第3595号公证书、兴业银行股份有限公司济南历山支行出具的资金往来明细、山东省农村信用社存折、陈亦与吴在龙、赵丽慧的《房屋买卖合同》、陈亦与潘勇的《房屋买卖合同》、代建费单据及证明各一份，证明2007年6月28日，被告陈亦因继承取得位于xxxx房产一处，后于2007年10月29日以33.5万元的价格售于他人，2008年1月16日，以该款从他人手中购买了涉案的位于xxx一处，该房系被告陈亦个人财产的转化，不是夫妻共同财产。
原告对上述证据的真实性均无异议，但辩称：根据xx房屋所有权证记载，xx系在范力林与陈亦夫妻关系存续期间取得，应属夫妻共同财产；公证书中载明位于xx房产由陈亦一人继承系针对陈亦与其兄、弟、妹而言，而不是说该房产系陈亦的婚内个人财产。被告提供的两份银行凭证看不出与位于x房产、位于xxxx价款数额的对应性，位于xxx房产应属陈亦与范力林的夫妻共同财产；赠与方式处分财产首先应由双方合意，而且有相应的赠与协议，同时房屋的权属情况应以房产部门的登记和公示为准，并办理相应的赠与手续，因此对被告主张的x房产已赠与被告陈斌的事实不予认可。
关于焦点二，涉案遗嘱的效力。原告主张涉案遗嘱系被继承人范力林在神智清醒的情况下所做，系被继承人真实意思表示，为有效遗嘱。原告提交遗嘱、律师见证书、光盘，并申请证人魏xx、夏xx出庭做证。证人魏xx、夏xx出庭就遗嘱代书过程进行了陈述。
被告对上述证据均不予认可，质证意见如下：1、立遗嘱时，范力林身患胃癌晚期，根据住院病历记载，立遗嘱当天即2010年6月25日10时17分范力林因病情恶化进行紧急抢救，故范力林立遗嘱时意识应是混乱的，精神状态具有严重障碍，该遗嘱不能证明系范力林的真实意思表示；2、范力林会写字，如果想表达自己意愿，完全可以自书遗嘱，没有必要代书遗嘱，该遗嘱是原告精心设计和指使而成。且范力林已去世六年，在过去六年中原告从未提及遗嘱一事；代书遗嘱的代书人和见证人均系原告自己找来的，与原告关系较好，故该遗嘱的代书行为和见证行为无法保证遗嘱的公正性，鉴于该遗嘱由原告单方提供和原告过去隐瞒遗嘱的实际情况，被告有理由相信该遗嘱系原告单方面制作；3、范力林住院之前一直与二被告共同生活，夫妻感情很好，被告陈斌也一直对老人进行照顾，住院期间也均是两被告轮流照顾。原告平时对范力林很少尽到赡养和探望义务，住院期间对原告的照看也比较少；4，遗嘱中范力林的签名不像其本人所签，且该遗嘱不是范力林口述形成，而系代书人按照自己的意思所提前制作，让范力林签字；5、该遗嘱内容与实际情况不符，可能系范力林立遗嘱时思想意识受到限制无法清楚表达所致，亦可能系代书人受他人涉，对事实情况未加以调查清楚便直接加以见证所致，该内容错误足以导致该遗嘱的重大错误，从而不能确定遗嘱的有效性和真实性。6、从录像可以看出，代书遗嘱时并未向范力林询问相关问题以验证范力林的意识和行为能力，所签（捺）的文书全是事先打印好的，且内容模糊，无法确认是否是原告提供的遗嘱。律师宣读时语速过快，未给范力林留有思考和考虑的时间，范力林是否听清及了解相关的法律后果体现不出；代书遗嘱应是立遗嘱人口述由代书人记录而成，而原告提供的遗嘱系代书人按自己的意思提前制作完成；视频不连续，是通过剪辑完成，拍摄空间不完整，无法确认是否有利害关系人在场。7、对证人证言不予认可，立遗嘱人口述部分遗失，不符合代书遗嘱的形式要件，遗嘱无效，且证人证言无法证明立遗嘱人明确表示认可所立的遗嘱内容。故原告提供的遗嘱存在严重瑕疵，不符合遗嘱的相关条件，应属无效遗嘱。
被告为支持其反驳理由向本院提供济南市中心医院住院病历一份，证明范力林立遗嘱时行为能力受限，思维不清晰。原告对证据真实性无异议，但认为根据该病历记载，范力林从住院到死亡均神智清醒，且该病历中无抢救记录，范力林立遗嘱时所用治疗药物与前期一致，未存在药物更换和添加；范力林于2010年7月5日临床死亡，其胃癌广泛转移部位分别为淋巴结、左肺、胰腺及胆总管，未向其他部位转移，故范力林立遗嘱时意识清晰，具备思考和出具遗嘱的能力；另该病历联系人为原告陈佳，结合范力林的死亡医学证明书上家属姓名和联系人亦是原告陈佳，可以看出原告在范力林生病前后一直陪伴左右，而非像被告所说对范力林不管不问。
经核实被告提交的被继承人XX中心医院住院病历，在死亡记录入院情况中记载，神智尚清，精神差。死亡原因是胃癌并腹腔广泛转移。没有关于被告陈述的被继承人思维不清晰情况的记载。
本案审理过程中，两被告申请对遗嘱见证录像视频的完整性进行鉴定。委托鉴定后，鉴定机构要求提交录像视频的原始载体，原告陈述该视频系见证律师2016年3月中旬向其提供，摄像器材品牌为奥林巴斯，该摄像器材因时间久远，经多次查找未能找到，故鉴定未能进行。
诉讼过程中，原告向本院申请对位于X、位于XX房产价值进行司法鉴定，本院依法委托山东华典章土地房地产评估咨询有限公司对上述房产价值进行评估。2017年2月9日，评估机构对位于X房产价值出具鲁华典章房估字（2017）第006号房地产估价报告，估价结果为：单价13730元，总价值为974144元；同年4月25日，评估机构对位于XX房产出具鲁华典章房估字（2017）第012号房地产估价报告，估价结果为：单价9996元，总价值579268元。
原告对该两份估价报告无异议，两被告对两份估价报告均不认可，辩称两处房产的估价价值均严重高于市场价值，估价结论不客观、公正，并提出书面异议。本院要求评估机构就两被告所提出的异议进行答复。山东华典章土地房地产评估咨询有限公司向本院就涉案房产的评估依据、评估程序等房产价值认定中涉及的相关事宜作出了答复。两被告对答复真实性没有异议，仍辩称评估结果比市场价格过高，但未就其主张向法院提交证据。因评估机构就评估过程、依据等事宜进行专业答复，评估系该机构正常的程序、标准进行，被告虽对评估结论有异议但未提供其他证据足以推翻评估结论，故本院对估价报告的效力予以认定。关于XXX房产，该房产扩建（加盖）部分未进行产权登记，最终评估价值系房产证登记部分的房产价值。
关于涉案房产的具体分割意见，原告要求取得涉案房产，给被告房屋折价补偿。两被告要求房子归两被告所有，给原告折价补偿。
本院认为
本院认为：遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。公民可以立遗嘱处分个人财产。继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或遗赠办理。关于本案争议焦点一，涉案三套房产的权属状况。本院认为，位于X房产，权属状况信息记载属于范力林与陈亦的夫妻共同财产。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产物权的设立、变更、转让和消灭依法登记，发生效力。两被告辩称该房产已由陈亦与范力林二人共同赠与被告陈斌，但未提供证据证实，本院不予采信；位于XX的房产建于1984年，即被告陈亦与被继承人范力林夫妻关系存续期间所建，虽登记在被告陈亦一人名下，被告陈亦并无证据证明双方以约定该房产归其个人所有，故根据法律规定，该套房产亦属夫妻共同财产；位于XXX房产，被告陈亦主张该房系其用因所继承XXXX房产的出售款所购。XXXX房产继承公证书虽载明由陈亦一人继承，但系继承人之间的继承的处理，范力林不是该房产的继承人，故不能将“陈亦一人继承”理解为被告陈亦与被告范力林的继承权利的确定，房产继承发生在陈亦与范力林夫妻关系存续期间，应属夫妻共同财产；用该房产出售价款购买位于XXX房产，相应权益亦应属夫妻共有。关于本案争议的焦点二，涉案遗嘱的效力。根据《中华人民共和国继承法》第十七条规定，代书遗嘱应当有两个以上见证人在场见证，由其中一人代书，注明年、月、日，并由代书人、其他见证人和遗嘱人签名。魏XX、夏XX、范X亮、王X与被继承人范力林无利害关系，代书遗嘱由魏XX书写，并有夏XX、范X亮、王X见证并签字确认，立遗嘱人亲自签名，符合上述法律规定的代书遗嘱的形式要件。魏XX既是代笔人，也是见证人；该遗嘱内容具体明确，魏XX、夏XX的出庭证言及录像亦能佐证代书遗嘱的真实性。两被告主张范力林神智不清，无行为能力，证据不足，本院不予采信。因此，本院认定涉案遗嘱为有效遗嘱，本案继承应按遗嘱继承办理。涉案的X、XX房产均系被告陈亦与被继承人范力林夫妻共同财产，每套房产权属的一半为被继承人范力林遗产，应由原告陈佳继承。XXX现相关房产权益虽系被告陈亦与被继承人范力林共有，但该房产尚未取得房产证，不具备分割条件，本案对此暂不予分割，原告可在条件具备后另行主张权利。依据以上事实，结合房产居住、使用情况及房产价值，本院确定X归原告陈佳所有，XX房产归被告陈亦所有（以现房产证记载面积为准），两套房产价值相抵后，原告陈佳支付被告陈亦房屋折价款197438元。
依照《中华人民共和国民法通则》第十一条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条第(四）项，《中华人民共和国继承法》第三条第（二）项、第五条、第十条、第十六条第一款、第二款、第十七条第三款、第二十六条，《中华人民共和国物权法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
裁判结果
一、位于XX（证号：X）归原告陈佳所有。
二、位于XX房产归被告陈亦所有（以XX房产证记载面积为准）。
三、原告陈佳于本判决生效之日起十日内支付被告陈亦房屋折价款197438元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
