北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
一审原告诉称
田易原审诉称，其父田劳出生于1941年9月24日，自1990年开始到中国大陆长期经商，是最早在中国大陆从事仙妮蕾德产品经营的人士之一。2005年8月20日，田劳突发心脏病去世。仙妮蕾德在中国设有7000多家特许经营店，其中的大约5000家是田劳直接或间接参与设立的。田劳除做生意外，最大的喜好便是投资买房，但由于当时北京市及很多省份对境外的企业、组织和个人（含港、澳、台）购房及银行按揭贷款有很多限制性规定，田劳就采取以和从医院辞职到其处打工的李莉共同列名或以李莉单独列名的方式在北京、南京、长沙等地购置了大量房产。2002年3月6日，田劳、李莉及盛茂公司签署了三份《南京市商品房买卖契约》，编号分别为宁房买卖契字0200127900号、0200127901号、0200127902号，购买位于南京市秦淮区中山南路49号商茂广场第一层1023单元、1036单元、1037单元三套房产。该三套房屋总面积为91.46平方米，总价款为3105068元，付款方式为首付1565068元，按揭贷款154万元。由于田劳系台胞身份，为办理贷款需要，遂请李莉在上述买卖合同中列名并以其名义从银行贷款，实际并不出资。2002年4月3日，李莉与上海浦东发展银行南京分行（以下简称浦发银行南京分行）签署了《上海浦东发展银行个人购房借款合同》，借款金额为154万元，期限为10年，月供16912.14元。田劳支付了上述三套房产的首付款及相关契税等，并按月偿还借款合同下贷款本息。田劳去世后，由田家人继续按月偿还贷款本息。目前贷款已由其全部付清。由于发生争议，上述三套房产至今未办理产权证。田劳有五位继承人，即生前配偶元歌，子女田耳、田易、田斯，上述三套房产系田劳与元歌共同财产，其中田劳的遗产，由其继承人共同继承。现元歌、田耳、田散、田斯自愿放弃南京市中山南路49号商贸广场第一层1037单元房产的继承份额，由其继承。同时，元歌将夫妻共有财产属于自己的部分无偿赠与其。李莉当初在列名时就承诺会在合适的时机将以其名义购买的房产全部转移到田家人的名下。但在田劳去世后，李莉违背承诺，回避与田家人接触乃至拒绝与田家联络商谈房产的转移事宜，甚至私下通过律师索要数百万元的房产转移好处费。田家人不予答应后，李莉便一直拖延，直至避而不见。鉴于上述事实，其特向法院提起诉讼，请求判令：1、确认田劳、李莉与盛茂公司于2002年3月6日签订的《南京市商品房买卖契约》（宁房买卖契字0200127902号）项下买方的权利义务归属于其；2、盛茂公司协助将南京市秦淮区中山南路49号商茂广场第一层1037单元房屋所有权转移登记至其名下，李莉协助、配合；3、本案诉讼费用由李莉承担。
一审被告辩称
李莉原审辩称，第一，田易所称的“借名买房”根本不具有必要性和合理性，已发生的事实与田易“借名买房”的主张存在矛盾性。首先，田劳没有借名买房的必要。1996年至1999年期间，田劳就单独以自己或其子女名义在北京购买了至少5处房产。2003年之后，田易也在大陆购买了其他房产。这些房产大部分都办理了按揭贷款，却没有借任何他人之名，何来台湾人在大陆购房受限制之说？田易在北京起诉的“现代城0503号”房产的案件，根本未办理按揭贷款，借其名义购买有何必要性？其次，田易所述田劳借名买房没有合理性。田易在北京起诉的建外soho0105号房产的买受人为其母子两人，如要借名，也不需要借用母子两人的名义购买。田劳的儿媳林红即为大陆人，田劳如需借名买房，其不借用自家人的名义反而借用外人的名义，显然不合常理。如田易所述，田劳借用他人名义购买超过二千万元的巨额房产，却没有任何的书面协议对此予以约定，显属严重违背常理。再次，田易所述田劳借名买房的主张与已有的事实相矛盾。田劳生前与李莉共同在长沙购买一套房产，该房产的签约、付款、收房及管理与商茂广场六套房产完全相同，该房产的房产登记簿中明确载明田劳与李莉各占50%份额，且其持有该房产的所有权证，田劳则持有房屋共有权证。这是田劳在世的时候亲自办理的产权证，能如实、直接地反映出田劳对房产共有的意思表示。商茂广场六套房产的买受人为李莉与田劳，田易不是购房行为人本人，而仅是行为人的继承人，田易的主张不等同于行为人的意思表示。在没有任何直接有效证据证明的情况下，田易称田劳借名买房属主观臆断。第二，公证机关关于南京市秦淮区中山南路49号商茂广场26层三套房产的析产公证文书间接地证明商茂广场第一层三套房产的共有关系。该公证文书为公证机关对当事人真实意思的确认，不容否认。元歌、田易以及田易的委托代理人关于为何办理公证书提供三种不同说法，一说为了收房用，一说为了办理产权用，一说又是为了办理按揭贷款用，三种说法不仅相互矛盾，而且与事实也不相符。析产公证足以说明田劳有足够的法律常识和风险意识，如田劳是借名买房的话，不会连个片言只语都没有，田易所谓借名买房系无稽之谈。第三、田易一直以“口头故事”的方式在虚构公司股权都不属于其而属于田劳，以证明商茂广场六套房产均由田劳及田家人付款，这种说法即不符合法律，也完全不符合事实。而关于付款公司的股权问题，既不是本案的争议焦点，也不是本案的审理范畴。综上，南京市秦淮区中山南路49号商茂广场第一层1037单元房屋系田劳与李莉共同购置，请求法院驳回田易的诉讼请求。
盛茂公司原审未作陈述。
一审法院查明
原审法院经审理查明，田劳、李莉于2002年3月6日与盛茂公司签订三份《南京市商品房买卖契约》（编号分别为宁房买卖契字0200127900号、0200127901号、0200127902号），分别约定：田劳与李莉以1133930元的价格购买南京市秦淮区中山南路49号商茂广场第一层1023单元房屋，首付款为573930元，余款56万元以按揭贷款方式支付；以985569元的价格购买南京市秦淮区中山南路49号商茂广场第一层1036单元房屋，首付款为495569元，余款49万元以按揭贷款方式支付；以985569元的价格购买南京市秦淮区中山南路49号商茂广场第一层1037单元房屋，首付款为495569元，余款49万元以按揭贷款方式支付。
2002年4月3日，李莉与浦发银行南京分行签订《上海浦东发展银行个人购房借款合同》，约定李莉与浦发银行南京分行贷款154万元用于购房，贷款期限为120个月，自2002年4月8日起至2002年4月8日止，每月还本付息额（等额本息）为16912.14元。同年4月5日，田劳及李莉（抵押人）与浦发银行南京分行（抵押权人）、盛茂公司（担保人）签订《南京市房地产抵押合同》，约定田劳与李莉将南京市秦淮区中山南路49号商茂广场第一层1023、1036、1037单元房屋抵押给浦发银行南京分行，作为田劳及李莉向浦发银行南京分行申请154万元借款的还款担保，盛茂公司为该借款提供连带责任保证担保。
上述三套房产交房后均由田劳负责打理，2005年8月20日，田劳因病去世。之后，该房产由田劳之子即田易对外出租。
另，2001年10月22日，田劳、元歌及李莉与盛茂公司签订三份《南京市商品房买卖契约》（编号分别为宁房买卖契字200121523号、200121526号、200121531号），分别约定：田劳、元歌与李莉以2348496元的价格购买南京市秦淮区中山南路49号商茂广场第26层A1座房屋，首付款为948496元（分期支付），余款140万元以按揭贷款方式支付；以511705元的价格购买南京市秦淮区中山南路49号商茂广场第26层A2座房屋，首付款为211705元（分期支付），余款30万元以按揭贷款方式支付；以359795元的价格购买南京市秦淮区中山南路49号商茂广场第一层1037单元房屋，首付款为149795元（分期支付），余款21万元以按揭贷款方式支付。同日，田劳、元歌与李莉签署《析产协议书》并办理了公证，该协议书内容为：“我们三人（田劳和元歌系夫妻）共同出资购买位于南京市白下区中山南路49号商茂广场第26层D3座、第26层A1座、第26层A2座三套办公房。现我们三人经协商决定分配如下：1、元歌占上述三套房产的百分之捌拾（80%）；田劳占上述三套房产的百分之拾（10%）；李莉占上述三套房产的百分之拾（10%）。”之后，该三套房产亦由李莉与交通银行南京分行办理了按揭贷款手续。
上述商茂广场六套房产的首付款合计2875064元，田易、李莉在本案诉讼中能够提供的付款凭据具体如下：
1、2001年10月19日，李莉向盛茂公司指定的南京华益茂商贸有限责任公司（以下简称华益公司）汇款10万元。北京丰隆行咨询服务中心（以下简称丰隆行）分别于2001年11月27日、2002年1月29日、3月1日、4月28日、4月30日、5月30日、7月25日、8月28日、9月27日分别向盛茂公司指定的华益公司汇款20万元、20万元、20万元、20万元、20万元、30万元、235067元、13万元、199997元。前述款项合计1965064元，相关汇款凭据均由李莉持有。2、徐一于2002年1月21日、3月29日、6月27日、8月26日分别向盛茂公司指定的华益公司汇款25000元、10万元、30万元、17万元，徐一以李莉名义于2002年4月18日向盛茂公司指定的华益公司汇款11402.81元。前述款项合计606402.81元，相关汇款凭据由田易持有。3、田易另持有盛茂公司出具的关于收到田劳与李莉购买商茂广场第一层三套房产的定金、购房款收据八张，载明：盛茂公司分别于2001年12月13日、12月24日、2002年1月22日、2月1日收定金6000元、24000元、25000元、5000元；盛茂公司分别于2002年4月30日、5月9日、6月4日、7月2日收购房款20004元、15万元、30万元、30万元。
商茂广场第一层三套房产贷款于2012年4月还清，相关还款凭据均由田易持有。
另外，关于商茂广场六套房产支付购房款的资金来源，田易申请证人徐一出庭作证。徐一陈述，其系田劳成立的几家公司的财务人员。田劳为了支付上述六套房产的首付款，注册了丰隆行，后首付款基本付清后，就把丰隆行注销了。首付款大部分都是通过丰隆行付到南京的，资金来源包括北京创丽天商贸有限公司（以下简称创丽天）转到丰隆行的款项、柜台的收入及北京环彩丽天咨询服务中心（以下环彩丽天）等其他公司的款项。除有一笔10万元由李莉经办外，其他均由徐一办理。关于贷款还款的资金来源与支付首付款的资金来源基本相同，还包括田劳给付徐一的现金。田劳去世后，还贷的钱款由田家的人给付徐一。田易另提供田劳所记的流水账证明商茂广场六套房产的还贷均以创丽天、环彩丽天、北京桦谷商贸有限公司、丰隆行、北京可西里咨询服务中心、北京五行相元商贸中心的收益支付。
庭审中，田易、李莉一致确认：商茂广场六套房产的房款均以创丽天、环彩丽天等公司收益支付。
另查明，2006年4月前，李莉为创丽天法定代表人，现该公司法定代表人为林红，李莉仍为股东。李莉另系北京桦谷商贸有限公司、丰隆行的法定代表人和股东，北京五行相元商贸中心的股东。
又查明，田劳生前未立遗嘱。其法定继承人包括配偶元歌，子女田耳、田散、田斯及本案田易。2010年，田易与田散、田耳起诉李莉物权保护纠纷案（该三案均以撤诉结案）审理过程中，元歌、田斯、田耳、田散及田易于2010年8月27日向原南京市白下区人民法院（以下简称原白下法院）确认：南京市秦淮区中山南路49号商茂广场第一层1037单元房屋中属于田劳的遗产部分归田易所有，其余继承人均放弃继承。2011年6月27日，元歌向原白下法院确认：其自愿将南京市秦淮区中山南路49号商茂广场第一层1037单元房屋中属于其所有的权利份额赠与田易。
关于田劳与李莉的关系，田易称系公司上下级关系，李莉则称是关系密切的商业伙伴关系。
上述事实，有田易、李莉陈述以及居民死亡医学证明书、《商品房买卖契约》、《上海浦东发展银行个人购房借款合同》、《还款担保协议书》、《南京市房地产抵押合同》、首付款收据及汇款凭证、按揭贷款还款凭据、贷款结清证明、田劳制作的流水账、证人证言、《析产协议书》、丰隆行工商登记资料等在卷佐证。
一审法院认为
原审法院认为，当事人主张民事权利，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
本案中，田易主张田劳在购南京市秦淮区中山南路49号商茂广场第一层1037单元房屋时将李莉列为买受人，仅系借用其名义办理贷款，田劳系该房产的实际权利人。对此，田易并未举证证明田劳生前就该房产的权利归属与李莉有协议约定。田易称李莉田在田劳去世后表示将相关房产转移登记至田劳继承人名下，亦无充分证据证实。
依据本案查明的事实，田劳、元歌与李莉在2001年10月22日向盛茂公司购买了位于商茂广场第26层的三套房产，并就该三套房产办理了析产公证，析产协议书明确约定该三套房产系田劳、元歌与李莉“共同出资”购买。次年3月6日，田劳与李莉又向盛茂公司购买了位于商茂广场第一层的三套房产。上述六套房产的付款方式及资金来源完全一致，田易、李莉一致确认房款系用创丽天、环彩丽天等公司收益支付。且不论公司收益并不当然等同于田劳的个人资产，出资方式完全相同的两处房产，其中一处房产由购买人田劳、元歌及李莉共同确认为合资购买，另一处房产的购买人田劳与李莉并未在买卖契约之外对权利归属另行约定，现田劳去世，其继承人即主张该处房产系田劳借用李莉名义购买，显然有悖常理，不能成立。综上，田易的诉讼请求缺乏事实依据，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，原审法院判决：驳回田易的诉讼请求。原审案件受理费13656元，由田易负担。
上诉人诉称
田易不服原审法院判决，向本院提起上诉称：一、上诉人主张田劳借用被上诉人之名买房的事实成立。1、田劳于2002年3月6日购买涉案房屋时，银行对台籍人士购房按揭贷款有诸多限制门槛，故田劳选择了借用被上诉人名义购房；2、上诉人持有涉案房屋的买卖契约、银行购房借款合同、还款担保协议、银行抵押合同等原件，可以证明田劳为实际购房人；3、上诉人持有首付款收据存根原件、每一期按揭月还款凭据原件，可以证明房屋的首付款和银行按揭贷款由田劳及田劳继承人支付；4、上诉人持有由其签署的《业主大会决议》、《确认书》、《授权委托书》原件，实际办理了涉案房屋的入住手续并将房屋出租的事实，行使着所有权人的实际占有、使用和收益的权利，被上诉人从未提出过异议；5、上诉人提交的“田劳现金收入以及流水账（节录）”以及银行卡、存折等都可以找到相应的付款支出；6、上诉人提交的徐一、石青、宋厉、林红、张立等证人证言，证实涉案房款都是田劳或其委派徐一支付的；7上诉人提交的京E×××××轿车行驶证、保险卡、保险发票、维修结算单以及田劳手机号138××××8906转户受理单、话费单（节录）原件，可以证明田劳为在大陆办事方便，习惯借用被上诉人的名字购买汽车、手机等；8、被上诉人原系北京医科大学第三附属医院的一名护士，1994年辞职，后作为田劳公司的员工为田劳打工领取薪金，不具备购买众多房产的经济实力。二、被上诉人的行为违背逻辑推理和日常生活经验法则。1、被上诉人主张享有50%的买受人份额，但未能提供上诉人持有的上述相关证据材料原件，且在长达10年时间里没有偿还过一笔银行按揭贷款；2、以被上诉人的财力，还没有达到对包括南京、北京、长沙等地在内数千万财产的诉讼结果毫不在乎的程度，在田劳去世的情况下，被上诉人应有足够的理由和冲动来法庭说明其购买、支付房产首付款及贷款情况，以保护自身的巨额利益，从2007年北京案件立案、开庭几十次，被上诉人拒绝到庭；3、被上诉人放任由上诉人对涉案房屋行使实际管理、占有、使用及收益的权利，未提出任何异议；4、无论在北京诉讼的案件还是在2010年南京和长沙的案件，被上诉人穷尽一切拖延诉讼的手段，以达到田家还清所有银行贷款的真实目的。从被上诉人违背逻辑推理和日常生活经验法则的行为，以及上诉人列举的大量证据，足以认定上诉人主张的借名买房事实成立。故请求二审法院查明事实，依法改判支持上诉人在原审的全部诉讼请求，并由被上诉人承担本案全部诉讼费用。
被上诉人辩称
被上诉人李莉答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。一、关于借名买卖的问题。田劳田单独以自己的名义在大陆购买了大量的房屋，包括长沙的房屋也是田劳和被上诉人共同办理了房屋所有权证书，现上诉人以田劳在大陆买房受到银行贷款政策限制性规定的理由，主张借用被上诉人名义购买涉案房屋，与事实相背；田劳当时在大陆购置的资产有几千万，如按上诉人所述，田劳习惯以别人的名义买东西，而没有书面协议让人费解，这也不符合习惯的；南京另外三套房产办了公证，而包括本案在内的其他三套没有办理公证原因是等额共有。二、关于被上诉人买房能力问题。被上诉人在1996年总共花了280万元购买罗马花园的房产及车位，且被上诉人是有人脉资源的，田劳到大陆来发展业务的时候与被上诉人有非常密切的合作关系，尤其被上诉人在卫生系统有很多的人脉关系，被上诉人并非仅仅为田劳打工；上诉人提供的证人证言，可以证明被上诉人是田劳公司的名义股东，但他们根本没有资格证明被上诉人具体投资情况，且一个公司股权的归属不是本案审理的范畴。三、关于涉案房屋的管理问题。上诉人所述完全不符合常理，被上诉人与田劳关系非常密切，在2005年田劳突然去世以后，双方就房屋未进行充分的协商和处理，2007年上诉人就已经提起诉讼，被上诉人也已经应诉，并非上诉人所说被上诉人10多年时间对房屋不管不问。四、因房屋问题被上诉人的儿子人身安全受到一些威胁，被上诉人本人非常愤怒，所以不愿意出庭与上诉人见面。五、关于上诉人持有合同文本等资料问题。被上诉人也持有房屋买卖的契约原件，但作为借款人都被银行收押了，并不表明被上诉人未持有相关资料的原件，田劳作为共有人持有购房相关资料并不奇怪。六、关于房屋的收益问题。田劳和被上诉人在北京、上海、长沙、南京买了很多房屋，这些房屋整个的按揭还款双方是统筹安排的，以购买的一部分房屋收益归还按揭，这是一个大的原则，双方当时并没有对具体以哪一套房屋收益去还款，所以田家以收取房租归还按揭款并不奇怪。七、关于诉讼时间问题。针对南京的六套房产，上诉人在2010年起诉至法院，被上诉人也积极应诉，但上诉人在案件进入实体审理后撤诉了，且之前诉讼管辖权异议也是上诉人提出的，被上诉人并不存在故意拖延诉讼以达到田家还清银行贷款的事实。八、关于证据问题。本案上诉人没有任何一份直接证据证明借名买房的事实，而上诉人主张借被上诉人名义持股的证据与本案没有关联性。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人盛茂公司未到庭答辩。
针对原审查明的事实，1、双方当事人一致确认原审判决书第8页第五行关于丰隆行向华益公司汇款的第四笔“20万元”系笔误，应当是15万元；该页第六行前述款项合计“1965064元”应更正为1915064元。2、被上诉人对原审判决第9页第二自然段持有异议，认为其在原审中并未确认“商茂广场六套房的产房款均以创丽天、环彩丽天等公司收益支付”，事实上从丰隆行还有一笔被上诉人本人10万元的汇款，其余181万余元首付款均是从丰隆汇出的。双方当事人对原审查明的其他事实不持异议，本院予以确认。
二审中，上诉人向本院提交如下证据：中华人民共和国卫生部进口食品批准证书、仙妮蕾德公司折扣明细表、仙妮蕾德公司作业指南、仙妮蕾德（天津）出货单、元歌给天津客服部的申请单与声明、北京创丽天商贸有限公司售货单、徐一等书面证词、仙妮蕾德（中国）有限公司申明、丰隆行工商材料、章颖的证明、田建铨身份证复印件、田劳台胞证（上述证据均为复印件），以证明目创丽天、环彩丽天、北京桦谷商贸有限公司、丰隆行等公司的出资人均为田劳，其他人都是挂名股东。被上诉人对该组证据的真实性、合法性、关联性均不认可。
本院认为
本院认为，当事人主张民事权利，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
本案诉争房屋是以田劳、被上诉人名义与盛茂公司签订商品房买卖契约，虽然上诉人提出系列借名买房的理由，但并未提供直接的证据证明除买卖契约之外，田劳与被上诉人就所购房屋的产权归属另行作出约定。诉争房屋价值巨大，如田劳需借用被上诉人名义买房，应当与被上诉人就所购房产的权利归属另行签订协议或达成口头约定，上诉人对此未能提供证据证实，且田劳、元歌与被上诉人在2001年10月购买商茂广场第26层三套房产时，对该三套房产签署析产协议书并办理公证，故上诉人主张借名买卖事实与常理不符，也与之前购买的商茂广场第26层三套房产析产公证行为不符。诉争房屋购房款的出资方式无论来源于公司还是当事人一方，并不能改变田劳、被上诉人当初共同购房的意思表示，上诉人要求确认诉争房屋买卖契约权利义务归属其一人，并主张所购房屋的全部物权，依据不足，原审判决未予支持并无不当。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
二审裁判结果
驳回上诉，维持原判。
