北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
一审法院认为：本案的争议焦点一是双方签订的《农村房屋买卖合同》是否有效问题。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设；……”。本案李强、林玲将其宅基地上的房屋出卖给非本集体经济组织的刘莹，根据“地随房走”的原则，双方的房屋买卖行为实质是转让农村宅基地的行为，违反了土地管理法及国家的有关规定，因此，刘莹和李强、林玲签订的《农村房屋买卖合同》为无效合同。刘莹要求确认与李强、林玲签订的涉案合同无效的诉讼请求，依法有据，该院予以支持。
本案的争议焦点二是涉案合同中“林玲”签名的真实性问题。本案中，林玲主张涉案合同中的“林玲”的签名及指模不是其本人所签及所盖，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明”的规定，林玲对其主张负有举证责任。林玲为此申请作笔迹及指模的司法鉴定，但其后又不预缴鉴定费，致使司法鉴定无法进行。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条第二款“对需要鉴定的事项负有举证责任的当事人，在人民法院指定的期限内无正当理由不提出鉴定申请或者不预交鉴定费用或者拒不提供相关材料，致使对案件争议的事实无法通过鉴定结论予以认定的，应当对该事实承担举证不能的法律后果。”的规定，林玲应对其主张的该事实承担举证不能的法律后果，该院对《农村房屋买卖合同》中“林玲”的签名及指模是林玲本人所签盖予以认定，林玲作为合同的一方相对人在本案中依法应承担其相应的民事责任。
本案的争议焦点三是刘莹向李强、林玲支付购房款金额的问题。涉案合同约定购房款为360000元。首先，李强、林玲主张刘莹支付了248000万元的购房款，未提供任何证据证明，刘莹也不认可，根据“谁主张，谁举证”的原则，该院对李强、林玲该项主张的事实不予认定。刘莹主张其已支付了全部购房款360000元，并用80000元向李强、林玲购买另一间瓦房，共计支付440000元购房款。从刘莹提供的六张收条收据来看，李强共收到刘莹购房款的金额为536000元，同时，刘莹在诉讼中自认收条中有部分金额存在重复，但重复了多少，哪张收条中存在重复已无法分辩清楚。刘莹主张花费80000元向李强、林玲购买另一间瓦房，但未提供任何证据予以证明，该院不予采信。综合目前的证据，从刘莹自认的440000元购房款中扣除没有证据证明的80000元瓦屋款，即为刘莹实际向李强、林玲支付的购房款，故该院认定刘莹实际向李强、林玲支付的购房款应为360000元。
本案的争议焦点四是刘莹其余的各项诉讼请求应如何处理问题。刘莹和李强、林玲明知农村的宅基地不能买卖而签订涉案合同，致使合同无效，对此双方的过错均等，刘莹和李强、林玲应当各自承担相应的责任。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，李强、林玲取得的360000元购房款应当返还给刘莹，同时刘莹应将涉案房屋返还给李强、林玲，该院对刘莹要求李强、林玲共同返还购房款440000元的诉讼请求部分予以支持，对于超过360000元的部分予以驳回。因涉案合同为无效合同，合同条款自始无效，刘莹依据合同的约定要求李强、林玲支付违约金及赔偿损失均无依据，又因双方对造成合同的无效均有过错，其各自的损失应各自承担，故对刘莹要求李强、林玲赔偿违约金132000元及赔偿损失300000元的诉讼请求，该院不予支持。至于刘莹主张其将涉案房屋装修，用去装修费150000元，要求被告予以赔偿的诉讼请求，因刘莹未提供为装修涉案房屋的证据，故该院对其该项诉讼请求不予支持。
至于李强、林玲认为刘莹已涉嫌虚假诉讼罪，法院应当依法将相关线索和有关案件材料移送侦查机关的主张。该院认为，本案刘莹与李强、林玲之间因房屋买卖发生纠纷而向该院提起民事诉讼，双方争讼的事实是客观存在的，符合民事诉讼的受案范围，刘莹的行为并不符合虚假诉讼罪的构成要件，因此李强、林玲的该主张与事实不符，该院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，该院判决：一、刘莹与李强、林玲于2013年10月14日签订的《农村房屋买卖合同》为无效合同；二、限李强、林玲于本判决生效之日起十日内返还购房款360000元给刘莹；三、限刘莹于本判决生效之日起十日内将位于茂名市茂南区高山镇南庄猪肚坡村1号的二层房屋一栋（占地面积约117平方米，建筑面积约270平方米）返还给李强、林玲；四、驳回刘莹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13998元、财产保全费2053元，二项合计16051元，由刘莹负担7298元，李强、林玲负担8753元；评估费1512元，由刘莹负担。上述案件受理费及财产保全费，刘莹已向该院预交，李强、林玲应负担的部分，由李强、林玲在履行本判决义务时一并退还给刘莹，该院不再另行退收。
一审查明的事实，经本院审查，予以确认。
本院二审另查明，由李强的家人从2016年7月8日开始多次采取包括锁大门、停电、剪断水管、撬坏门锁等方式毁约，茂名市公安局茂南分局福华派出所曾三次出警处理，所在地居委会茂名市茂南区河东街道南庄社区居民委员会调解无效，引起纠纷。
本院认为：根据《最高人民法院关于适用
的解释》第三百二十三条的规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”本案二审应围绕刘莹和李强、林玲上诉请求的范围进行审理。
本案是房屋买卖合同纠纷，根据诉辩双方的意见，本案的争议焦点是：一、合同无效，双方是否存在过错，对过错造成的损害应否赔偿；二、刘莹实际支付房款的金额。
一、关于合同无效，双方是否存在过错，对过错造成的损害应否赔偿的问题。根据法律规定，农村村民建房需要使用宅基地的，应向所在村的村集体申请并依法审批。李强未经申请以及向行政机关审批，所建的房屋属违章建筑。依照李强、林玲与刘莹签订的《农村房屋买卖合同》约定，买卖的标的物占地约117平方米，共二层，房屋面积约270平方米，总价款36万元。该合同第五条特别约定：1.因刘莹所购房屋为农村集体土地上建筑，且因历史原因李强、林玲未办相关登记手续，李强、林玲保证该房屋没有任何产权纠纷，若因此引发相应纠纷，由李强、林玲承担全部责任；该合同第六条约定：该房屋损毁、灭世的风险自房屋证实交付之日起转移给刘莹；第八条约定：本合同签订后，房价涨跌，买卖双方不得反悔。自刘莹支付相应房款取得房屋的物权并居住了三年。至2016年7月至11月，李强的家人采取包括锁大门、剪断水管、撬锁、停电等方式毁约，公安机关三次出警，当事人所在地的南庄社区居民委员会出面调解均无法解决。李强、林玲的行为，违反诚实信用原则，损害交易正常秩序。虽然双方签订的《农村房屋买卖合同》因违反《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条的规定：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗”而无效，但刘莹已占有使用该房屋。《中华人民共和国民法总则》第一百一十三条规定：“民事主体的财产权利受法律平等保护。”以及《中华人民共和国民法通则》第五条规定：“公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。”因此，李强在没有行使撤销权的情况下，其家人私自毁坏刘莹的房屋，属于过错方，应承担过错责任。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”合同无效，主要过错方是李强，刘莹知道李强的房屋未经任何审批而与其交易，也存在一定的过错。根据一审法院委托广东新鸿信土地房地产评估有限公司作出的广鸿评字第[2017]041126号《房地产估价报告》，该报告确认室内装修部分总价为129600元，结合刘莹申请证人潘某出庭作证的证言，该评估报告由注册房地产估价师专业分析，真实客观。该估价机构遵循估价原则，按照估价程序，并运用科学的估价方法，得出的结论，本院予以确认。基于李强的毁约行为对刘莹室内装修损失应承担80%过错责任（129600×80%=103680元）。因此，李强、林玲应当赔偿刘莹装修损失103680元。综上，刘莹此项请求大部分有理，本院予以改判。
二、关于刘莹实际支付房屋款是44万元，还是李强主张的24.8万元的问题。双方签订的《农村房屋买卖合同》约定房屋总金额为36万元，刘莹提供李强出具的收条共6张，收条合计总金额53.6万元。刘莹主张应返还44万元，其中36万元为履行双方所签订的《农村房屋买卖合同》的购房款，因有李强写的收取购房款的收条为证，本院予以采信。另外关于刘莹主张支付8万元向李强购买瓦房一间的问题，因刘莹未能提供相应的证据证明瓦房属李强、林玲所有，而李强、林玲又予以否认，故本院对刘莹该主张不予采信。
李强上诉认为仅收取刘莹24.8万元，其出具的6张收条，仅2015年10月20日收取的24.8万元客观真实，应该只采信该张收据，其它5张收条属重复书写，不应采信。本院认为，因房屋交付长达3年，李强从未向刘莹主张尚欠的购房款，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。”以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”李强应承担举证不能的后果。因此，一审法院认定该购房款为36万元正确，本院予以维持。
综上所述，原审认定事实部分清楚，适用法律正确，但处理部分不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十三条、第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
