北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
上诉人吴金山、陈丹因房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市越城区人民法院（2014）绍越民初字第1935号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月17日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年9月25日公开开庭进行了审理。上诉人吴金山、陈丹之共同委托代理人魏立业，被上诉人张玉亮及六被上诉人之共同委托代理人高海昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决查明：2012年3月25日原告方以张秋生的名义与被告吴金山签订租房合同，约定将登记在张秋生名下坐落于中兴北路438号、建筑面积63.04平方米营业房租赁给被告吴金山，年租金37000元，租赁期限自2012年3月25日至2013年3月25日止。租赁期限届满后，原告方以张秋生的名义与被告吴金山、陈丹签订租房协议一份，约定将前述房屋租赁给两被告，年租金为40000元，租赁期限自2013年3月25日至2014年3月26日，同时约定，期满出租方收回租赁房，装修无偿归出租方，承租方拥有优先续租权，如需继续租赁房屋，必须在租期届满前一个月告诉出租方。张秋生于2012年10月死亡。张秋生的父母已早于张秋生死亡，张秋生的法定继承人为六原告及其妻单雅香。单雅香诉讼中表示将其所享有的诉争租赁房屋的份额授权委托六原告处理。
租期届满后，双方未再续签租赁合同，诉讼中，被告表示不同意六原告收回出租房屋，六原告表示因遗产分割问题不再将租赁房屋对外出租。被告尚欠原告2014年3月27日至今的租金及房屋使用费。
原审判决认为：原、被告之间的房屋租赁合同关系，双方主体适格，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。在租赁合同期限届满后，双方未续签，但被告一直承租原告的租赁房屋，虽然原告提出已多次要求被告搬离，但未提供依据证实，故租赁合同期限届满后至原告起诉之日，双方之间为不定期租赁合同关系。根据法律规定，不定期租赁关系中出租方可以随时解除合同，但应当在合理期限之前通知承租人。故原告提出不再将租赁房屋出租给被告，可理解为其行使单方解除权，该行为于法有据，故对原告要求被告腾退租赁房屋的诉请，依法予以支持。被告拖欠原告自2014年3月27日至今的租金及房屋使用费，双方当事人均无异议，依法亦予以支持。但租金及房屋使用费的标准，仍应按照双方在租赁合同中约定的标准计付。被告认为根据诉争租赁合同约定，其享有优先续租权，但原告已表明收回租赁房屋后暂不对外出租，故对被告的该项辩解依法不予支持。被告与章平之间就转让协议所产生的权利义务与该案不属同一法律关系，可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决：一、被告吴金山、陈丹应于判决生效之日起三十日内腾退坐落于越城区中兴北路438号营业房（建筑面积63.04平方米）并交还给原告张玉亮、张琦、张敏、张再亮、张小敏、张慧；二、被告吴金山、陈丹应于判决生效之日起三十日内向原告张玉亮、张琦、张敏、张再亮、张小敏、张慧支付2014年3月27日至实际腾退日止的租金及房屋使用费（按40000元／年标准计付）；三、驳回原告张玉亮、张琦、张敏、张再亮、张小敏、张慧的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取40元，由被告吴金山、陈丹负担，于判决生效后三十日内向该院缴纳。
上诉人吴金山、陈丹不服原审判决，提起上诉称：一、涉案租赁合同中上诉人的优先续租权依法应予保护，涉案房屋属当街营业房，若被上诉人自己不使用，不可能不出租，现被上诉人仅以暂不出租为由，事实理由并不充分，且一旦涉案房屋腾退，被上诉人立即出租，届时上诉人之优先续租权无从保护，故须有被上诉人提供足够充分之理由及证据以证实房屋腾退之合理性。二、上诉人履行转让协议而支出的125000元转让费主要是指金当调剂行的装修费用，应与被上诉人主张腾退的诉请所显示的租赁关系属同一法律关系，一审法院评判为“不属于同一法律关系”，显属错误。涉案协议第八条明确约定：“期满甲方收回租赁房，装修无偿归还甲方”，该约定的意思系在装修价值尚存的情况下，乙方拥有优先续租权，而审理房屋腾退案件，涉及房屋装修，应属同一法律关系，一审法院仅支持被上诉人的腾退诉请，却对上诉人装修价值不作处理，有违公平、正义。综上，请求二审法院撤销原判，发回重审或依法改判支持上诉人的上诉请求。
被上诉人张玉亮、张琦、张敏、张再亮、张小敏、张慧答辩称：一、涉案房屋原产权人去世，现子女对该房屋发生继承分割问题，遗产分割后，该房屋系继续出租或自行使用尚不能确定，且被上诉人已在最后一期租期届满前一个月明确告知上诉人终止双方间的租赁关系，符合法律规定，而上诉人所谓的优先续租权要求继续租赁三年，于法无据。二、上诉人与案外人章平签订的转让协议与本案不具有关联性，至于上诉人所提及的装修、设备的问题，双方间租赁合同已明确约定，期满出租方收回房屋，装修无偿归出租方所有。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
双方当事人在二审中均未提供新的证据。
本院经二审审理查明的事实与原审判决所认定事实一致。
本院围绕上诉请求和理由审理认为，本案争议焦点有三：一、被上诉人是否享有涉案租赁合同的单方解除权；二、上诉人诉请的优先续租权是否成立；三、上诉人与案外人所签的转让协议与本案是否具有关联性。
第一、关于涉案租赁合同单方解除权。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。本案中，上诉人与被上诉人间最后一份租赁合同期约定：租赁期间为2012年3月25日至2013年3月25日，根据二审庭审中双方当事人陈述，被上诉人于租赁合同届满前一个月已就终止租赁协议告知上诉人。本院认为，上诉人在最后一份租赁合同租期届满后，仍占有涉案房屋，并表示同意按原合同约定支付租金，双方间已形成不定期租赁合同，被上诉人依法享有本案租赁合同的单方解除权，现被上诉人明确要求解除租赁合同，且已履行相应告知义务，有权要求上诉人履行相应腾退义务。
第二、关于优先续租权。经审查，涉案租赁合同第八条约定：“期满甲方收回租赁房，装修无偿归甲方，乙方拥有优先续租权。乙方如需继续租赁此房，必须在本期满前一个月告诉甲方”。上诉人主张在被上诉人告知其终止租赁合同时，其已就优先续租问题向上诉人明确主张，且租赁房屋作为营业房，被上诉人收回肯定要再行出租，现被上诉人仅以暂不出租为由，剥夺上诉人优先续租权，有违双方当事人合同约定。本院认为，涉案租赁房屋的原产权人张秋生于2010年10月亡故，现六被上诉人作为张秋生法定继承人，就涉案房屋尚未进行遗产分割，也即涉案房屋的最终产权归属及之后的房屋利用方式尚不明确，而上诉人所提及的优先续租权其前提须涉案房屋产权明晰且用于出租，然现有证据并未能明确证明涉案房屋产权归属及房屋如何利用，因此，上诉人关于优先续租权之诉请，本院实难支持。
第三、关于上诉人与案外人签订的转让协议。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，而上诉人所主张的与案外人间的转让协议系买卖合同纠纷，两者并不属于同一法律关系，且上诉人主张的转让款项系支付给案外人，与被上诉人并无直接关联，故应认定两者之间不具有关联性。
综上，上诉人的上诉理由不足，本院依法不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人吴金山、陈丹共同负担。
本判决为终审判决。
