北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
原告陈某、曹某诉称，2004年7月11日，原告与被告签订一份《房地产买卖合同》，约定由原告购买被告开发的房屋，被告在2004年12月31日向原告交付房屋。交房时原告即发现主卧室窗户有严重非正常流水污迹，但当时并未在意。2004年至2013年，主卧上方在雨停后连续几天甚至半月持续滴水，2013年7、8月，客厅天花板出现大片水渍，下雨后，客厅滴水非常严重，地板长时间浸水，已基本损毁。另外，每年5月，该栋业主室内都遭受白蚁之害。原告就上述问题反映到小区管理处和被告，要求及时处理，被告以各种借口一拖再拖不采取措施。2016年8月18日，被告到原告处查看现场，意识到问题严重性，答应寻找解决方案，对浸水、积水和白蚁进行处理。但时至今日，被告仍置之不理，不对房屋进行检查、维修。被告交付的房屋因为房屋顶楼屋梁设计缺陷以及屋梁暗格积水严重等原因，造成原告房屋室内墙体大部分渗漏等质量问题，严重影响了原告正常居住使用。根据《中华人民共和国建筑法》和《商品房销售管理办法》的规定，涉案部分属于房屋主体结构，因此被告在本案中已构成了质量不合格和拒绝维修等违约行为，应当承担相应的民事责任，对存在的问题及时进行维修，以保证原告的正常居住，并依法赔偿给原告造成的损失。原告起诉请求判令：1、被告对房屋进行检查、维修，消除危险，以达到正常使用标准;2、被告赔偿原告经济损失30000元;3、被告承担本案诉讼费和鉴定费。
2、被告辩称
被告A公司辩称，(一)原告诉请被告对房屋进行检查、维修，消除危险，以达到正常使用标准没有事实和法律依据。开发的商品房依法按照政府审核通过的报建图纸完成建设施工，与2004年12月30日合法取得竣工验收备案，涉案房屋质量符合安全要求且验收合格。被告于2004年12月31日向原告交付房屋，房屋符合《房地产买卖合同》的约定，且原告未提出异议，在房屋保修期间，并未发生房屋质量问题。原告起诉时，房屋防水保质期已经过期近7年，被告对该房屋所应承担的保修责任已经解除，原告无权要求被告对房屋检查、维修。(二)原告主张房屋顶楼房梁设计缺陷以及屋梁暗格积水严重等原因，造成房屋内墙体渗漏，没有客观依据，与事实不符。开发的商品房的报建图纸由具备相应专业资质的设计单位完成设计，施工图纸经过政府部门的严格审核通过，并在政府部门的严格监督下进行建设施工，原告主张屋梁设计缺陷与事实不符，没有依据;房屋暗格积水通常是由于房屋外墙渗水所致，依据涉案房屋《房地产买卖合同》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》的约定，屋面外墙防水的质量保修期为5年，涉案房屋的屋面外墙防水质量保修期于2009年12月30日过期，保质期满，原告应自行承担房屋的维修、养护责任;(三)房屋暗格不属于主体结构，也不存在质量不合格的情况，原告要求被告承担房屋主体结构不合格的责任，没有任何依据。涉案房屋暗格是坡屋面的檐口部分，是坡屋面的造型需要，房屋暗格本身不属于主体结构，假设暗格有工程质量瑕疵也不会影响建筑主体结构安全，况且涉案房屋的檐口部分设计做了全封闭处理，坡屋面按照规范要求设计防水，完全符合技术标准要求，施工质量也经竣工验收达到合格标准。原告认为房屋暗格属于建筑主体结构违背建筑工程的基本常识，原告要求被告按照房屋主体结构质量不合格承担相应责任缺乏事实基础，不能成立。被告请求驳回原告的诉讼请求。
二、法院查明
北京市丰台区法院查明：2004年7月11日，原告与被告签订一份《房地产买卖合同(预售)》，约定原告向被告购买商品房4栋K1单元616房，购房金额439464元;被告在交付房屋时应提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，《住宅质量保证书》应当列明保修期限、保修单位，被告应按照《住宅质量保证书》的约定承担房地产保修责任。
2004年12月10日，开发的商品房项目整体通过工程竣工验收，验收合格。2004年12月30日，建设局对开发的商品房进行竣工验收备案。
2004年12月31日，被告将涉案房屋交付原告使用。被告向原告提供了《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，其中《住宅质量保证书》约定，地基和主体结构保修期限为70年，屋面外墙防水保修5年，墙面、厨房、卫生间地面、地下室管道渗漏保修5年等。
另查，涉案房屋位于开发的商品房4栋顶楼，其中一面楼顶屋顶设计为坡屋面，坡屋面为水泥钢筋结构，坡屋面屋檐为封闭屋檐，坡屋面檐口部位有暗格，暗格内结构为木质结构。原告主张坡屋面暗格属主体结构，因坡屋面设计缺陷，被告未做好排水和防水工程，造成暗格储水及滋生白蚁，致使原告房屋屋顶渗水、滴水及遭受白蚁。被告则认为坡屋面暗格不属于主体结构，系坡屋面的造型设计需要，暗格漏水问题不能推定为设计缺陷或房屋质量存在问题。
三、法院判决
北京市丰台区法院判决：驳回原告陈某、曹某的诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为，原被告对于坡屋面暗格积水问题是否属主体结构问题存在争议。主体结构应指基于地基基础之上，接受、承担和传递建设工程所有上部荷载，维持上部结构整体性、稳定性和安全性的结构体系;主体结构是建筑的主要承重及传力体，包括梁、柱、剪力墙、楼面板、屋面梁及屋面板。防水工程、立面及屋面造型安装等都不属于主体结构工程。本案中，房屋楼顶一面屋顶设计为坡屋面，坡屋面本身属主体结构，但坡屋面檐口部分的暗格属木质结构，设置暗格系屋面造型安装所需，坡屋面暗格不是建筑承重及传力体，不属主体结构;涉案房屋楼顶坡屋面屋檐在交付时为封闭式屋檐，且工程经竣工验收合格，涉案房屋楼顶渗水、滴水系因坡屋面暗格防水、排水问题所致，并非因坡屋面本身承重所致，原告房屋问题不属主体结构问题;涉案房屋已经交付使用十余年，而根据双方《房地产买卖合同(预售)》及《住宅质量保证书》的约定，被告对于屋面外墙防水工程保修期限为5年，本案已过保修期。原告要求被告负担保修义务，对坡屋面暗格问题进行检查、维修等，缺乏法律依据，法院不予支持。对于原告据此主张的经济损失，同样缺乏法律依据，且有关损失情况缺乏有效证据佐证，法院不予支持。涉案房屋楼顶坡屋面暗格问题影响了原告居住环境，坡屋面暗格应当加强日常维护和保养。
