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卖方未将户口迁出,致使买方无法办理过户手续,如何维护权益?

来源:网络  作者:未知  时间:2019-04-24

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。


  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)


  一、基本案情


  1、原告诉称


  原告丁某、侯某诉称,2016年2月24日,双方签订《房地产买卖合同》,约定由被告向原告购买×路×弄×号×室房屋,转让价款280万元,被告于签订合同时支付4万元,于2016年3月30日前支付80万元,于2016年5月30日前支付房款76万元,于2016年7月30日前支付120万元。被告逾期付款超过15日,原告有权单方解除合同,并要求被告承担违约责任。合同另约定,双方于2016年7月30日前办理过户手续,收到贷款后三日内交房。双方为做低房价,当日另签订《补偿协议》,约定被告补偿原告97万元,于办理房产过户手续之前支付95万元,办理房屋交接当日支付2万元。然被告贷款的97万元直至2016年9月27日才到账,构成了违约。原告已将解除合同书面通知邮寄给被告,被告不予配合,故诉至法院。向法院提出诉讼请求:1、解除原、被告签订的《房地产买卖合同》及《补偿协议》;2、判令被告支付原告解除合同违约金754,000元。


  2、被告辩称


  被告祖某、叶某辩称,其于签订《房地产买卖合同》当日支付4万元;于2016年3月22日支付80万元;于2016年5月4日支付76万元;于2016年7月11日以银行转账而非贷款方式支付120万元,由补偿协议约定的97万元和因贷款120万元不足而提前支付的23万元组成;于2016年9月27日贷款支付97万元。买卖合同对120万元该笔房款约定以银行贷款形式直接发放给原告,未约定付款时间。买卖合同补充条款约定于办妥贷款审批手续后15个工作日内办理过户,贷款不足于过户前现金补足。双方实际于2016年9月2日办理过户手续。故被告已依约支付包括补偿款在内的全部房款,不存在逾期付款情形。故不同意解除合同,也不同意支付违约金。


  二、法院查明


  北京市平谷区法院查明:2016年2月24日,丁某、侯某(卖售人,甲方)与祖某、叶某(买受人,乙方)签订《房地产买卖合同》,约定由乙方受让甲方房屋,房地产转让总价280万元,乙方于签约当日支付房款4万元,于2016年3月30日前支付房款80万元,于2016年5月30日前支付房款76万元,以贷款形式支付房款120万元,双方于2016年7月30日前办理转让过户手续。合同补充条款(一)约定,双方应于乙方办妥贷款审批手续后15个工作日内办理房地产过户手续;甲方于收到乙方贷款款项后3个工作日内将房地产交付乙方;有关乙方贷款的特别约定:乙方于付清第三笔房款后10个工作日内备齐贷款资料办理银行贷款申请手续;若自乙方申请贷款起满50个工作日,乙方的购房贷款仍不足合同约定的额度,则乙方应在办理过户手续之前以现金方式补足。乙方若未按本买卖合同中的约定全面履行自己义务的,则乙方应参照本合同第九条之约定向甲方承担违约责任。在该合同第九条约定:乙方未按本合同付款协议约定期限付款的,应向甲方支付赔偿金,赔偿金按乙方逾期未付款日万分之五计算,赔偿金自本合同应付款期限之第2日起计算至实际付款之日止。逾期超过15日乙方仍未完全履行付款义务的,甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的,应当书面通知乙方,并有权要求乙方承担违约责任,乙方承担违约责任除应支付本合同应付款期限之第2日起计算至甲方发出书面解约通知之日止的赔偿金外,还应按照房屋总价的20%支付违约金。乙方承担违约责任的,甲方可从乙方已付款中扣除相当于全部违约款项的价款,余款返还乙方,已付款不足支付的,乙方应在接到书面通知之日起5日内向甲方支付。


  签约当日,叶某向丁某支付房款4万元。


  签订上述合同当日,丁某、侯某(甲方)与祖某、叶某(乙方)另签订《补偿协议》,约定上述合同约定的280万元未包含房屋装潢、厨卫设施及附属设施、设备,乙方同意就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方97万元,乙方于办理房地产过户手续之前支付补偿款95万元,于办理房地产交接手续当日支付2万元。


  2016年3月22日,祖某通过银行转账方式支付丁某房款80万元。


  2016年5月4日,祖某通过银行转账方式支付丁某房款76万元。


  2016年7月11日,祖某通过银行转账方式支付丁某房款120万元。


  2016年7月30日,祖某(借款人)与案外人公积金管理中心、银行签订《住房公积金个人住房抵押借款合同》,借款97万元用于购买涉案房屋。该款项后于2016年9月27日直接划入丁某银行账户。


  2016年8月1日,丁某、侯某将涉案房屋交付给祖某、叶某。


  双方于2016年9月2日办理过户手续,涉案房屋的房地产权利于2016年9月7日登记到祖某、叶某名下。


  2017年5月12日,丁某向祖某、叶某邮寄《解约通知函》,认为根据《补偿协议》约定,祖某、叶某应最晚于2016年7月30日支付丁某97万元,但祖某、叶某直到2016年9月27日才支付该款,违反约定,构成违约。丁某要求祖某、叶某自本函送达之日起3个工作日内支付赔偿金和违约金计754,000元,并协助办理合同解除事宜。


  三、法院判决


  北京市平谷区法院判决:驳回原告丁某、侯某的诉讼请求。


  四、律师点评


  房产律师靳双权认为,原告丁某、侯某与被告祖某、叶某签订的《房地产买卖合同》及补偿协议系双方当事人真实意思表示,内容不违反法律规定,应属有效,双方当事人均应依约履行。在实际履行过程中,原告如认为被告迟延支付97万元,完全可以行使合同解除权。但原告不仅将全部房款收悉,还配合被告办理交房和过户手续,系以自己的行为接受了合同履行内容的变更。双方已经达成了买卖房屋的合同目的,原告事后却以被告迟延支付房款为由要求解除合同并主张解除合同违约金,违背了诚实信用原则,法院对其诉讼请求不予支持。


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