北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
原告A公司诉称，被告系房地产权利人。2016年7月1日，被告以上述房屋作抵押向案外人吴某某借款600万元。2016年9月12日，原、被告签订《房地产买卖合同》，约定由原告以900万元购买上述房屋，于2016年12月11日办理过户。当日，原告支付被告房款415,000元。2016年10月8日，原告支付了购房所有税费613,500元，并与被告、吴某某签订三方《协议书》，约定由原告受让吴某某债权625万元，将该625万元作为部分房屋购房款，吴某某注销对房屋的抵押权登记，自签订协议起三日内办理房屋交接手续，在2016年10月15日前支付房价款的90%以上并办理过户，余款待过户后支付。当日，原告支付被告房款311,500元。2016年10月9日，被告向原告交付房屋，双方签订《房屋交接书》。2016年10月10日，吴某某申请注销房屋抵押权登记，原告支付被告房款150万元，加上吴某某转让的债权625万元，原告已向被告共计支付房款8,476,500元。2016年10月11日，原、被告申请过户时，因房屋上有违章搭建而未成功。2017年2月27日，被告告知违建问题已解决，要求原告支付尾款，并提出借钱。原告经核实确认解禁消息属实，为能立即过户，同意借款。当日，双方签订《借款合同》，被告借款金额为5,476,500元。2017年2月28日，原告转账给被告600万元，其中523,500元为房屋尾款。至此，原告已将全部房款900万元支付完毕。2017年3月17日，违章建筑事项解决。2017年3月18日，双方申请办理过户，然得知房屋已被法院查封，导致涉案房屋至今无法过户到原告名下。原告系善意买受人，因被告原因导致房屋无法过户，被告应按照《协议书》的约定承担违约责任，故诉至法院。请求法院判决：1、判令被告支付原告自2016年10月15日起至实际过户之日止，按已付房款900万元的每日千分之一计算的逾期过户违约金。
2、被告辩称
被告左某辩称，对已付购房款、借款、交付都无异议，但对违约金起算日期、计算方式有异议。违约金应自2017年3月17日起算。《协议书》虽更改了房屋过户时间，但在2016年10月办理过户手续时，原告已知房屋因违章建筑无法过户，当时原告未提出违约金，以实际行为再次变更了过户日期。后双方于2017年3月18日申请过户时，才知道房屋被法院查封。原告主张的违约金过高，千分之一明显高于银行贷款利率的4倍，应按万分之五计算为宜。且原告对被告的经济状况比较了解，对购买涉案房屋存在的风险也应有一定的预见。关于律师费，应剔除其他法院执行异议案件的工作量，且本案买卖合同案情清楚，工作量不大，应进行适当调整。
二、法院查明
北京市昌平区法院查明：2016年7月1日，龙某、吴某某(出借人/抵押权人，签约甲方)与左某、柳某(借款人、抵押人/抵押物共有人，签约乙方、丙方)签订《房地产借款抵押合同》，丙方愿以其合法拥有的房地产以不转移占有的方式抵押给甲方，作为乙方向甲方借款的担保，并由乙方支付合同约定的利息和相关费用;借款金额800万元，甲方为共同出借，其中吴某某出资600万元，龙某出资200万元;借款期限12个月，自2016年7月1日起至2017年6月30日止;利息按月计算，月利率1.25%。当日，吴某某通过银行转账形式支付给左某600万元。
2016年7月5日，公证处出具《公证书》，对上述借款抵押合同予以公证并赋予该合同强制执行效力。
2016年9月12日，原告A公司(买受人，签约乙方)和被告左某(卖售人，签约甲方)签订《房地产买卖合同》，约定由乙方受让甲方房屋，转让价款900万元，双方确认在2016年12月11日之前申请办理转让过户手续。
2016年10月8日，吴某某(甲方)、A公司(乙方)和左某(丙方)签订《协议书》，因丙方于2016年7月1日向甲方借款600万元，月利率1.25%，截止2016年10月10日本息共计625万元不能偿还，现甲方自愿将依法享有的全部债权、利息及为债权设定的抵押和担保权益全部转让予乙方。经过甲方向丙方通知，丙方已知晓该债权转让事宜。因乙方购买丙方房屋，丙方与乙方同意乙方对丙方享有的债权625万元作为乙方履行《房地产买卖合同》的部分购房款;丙方应在本协议签订起三日内将房屋正式移交给乙方，办理房屋交接手续;乙方承诺在2017年10月15日前(实为2016年10月15日，系笔误)向丙方支付房款总额的90%以上，丙方承诺将配合乙方在2017年10月15日前(实为2016年10月15日，系笔误)向房地产交易中心申请办理转让过户手续，余款待过户后予以支付。
2016年10月9日，A公司和左某签订《房屋交接书》，左某房屋交付A公司。
A公司自述汪某某系该公司的法定代表人之夫，系公司的实际控制人。2016年10月8日付款人汪某某转账给左某311,500元。2016年10月10日付款人汪某某转账给左某415,000元、1,500,000元。左某出具收条言明收到上述款项2,226,500元均为A公司支付的购房款。
2016年10月11日，A公司与左某申请办理涉案房屋的过户手续，因房屋被认定附有违法建筑而无法过户。
2017年2月27日，A公司与左某签订《借款合同》，左某因资金周转需要向A公司借款5,476,500元。次日，汪某某向左某转账600万元，左某出具收条言明收到的系A公司支付的购房款600万元。而A公司认为该600万元中5,476,500元为左某的借款，其余523,500元为购房尾款。审理中，左某认可A公司对上述600万元的陈述意见。
2017年3月18日，涉案房屋上违法建筑整改完成，A公司与左某再次申请办理过户手续。因涉案房屋被法院查封致过户未成。
左某与案外人保证合同纠纷案中，涉案房屋于2016年12月13日被诉讼保全查封，后案外人申请强制执行，A公司对此提出异议，法院于2017年9月28日裁定中止执行。
三、法院判决
北京市昌平区法院判决：
1、被告左某支付原告A公司按8,476,500元的每日万分之五计算的逾期过户违约金;
2、被告左某支付原告A公司自2017年3月1日起至实际过户之日止，按900万元的每日万分之五计算的逾期过户违约金。
四、律师点评
房产律师靳双权认为，原告A公司与被告左某签订的《房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，应属有效，双方均应依约履行。截至2016年10月10日，原告已依约向被告支付90%以上的房款即8,476,500元，被告应按约履行过户义务。然因涉案房屋附有违法建筑导致未能按期过户，被告对此应承担违约责任。此后，被告确认原告支付了尾款，但因被告的原因导致该房屋至今不能办理过户手续，故原告要求被告承担相应时段的违约责任，法院予以支持。双方约定的逾期过户违约金明显高于原告实际损失，被告要求按已付房款每日万分之五予以调低，尚属合理，法院予以调整。原告主张律师费45万元，但该收费包含了其他案件的工作量，法院考虑与本案的关联性，酌情支持30万元。
