北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
常某诉称： 2016年12月4日，常某经中介公司居间服务，购买刘某的案涉房屋，三方签订《存量房屋买卖合同》及《补充协议》、《居间服务合同》，合同价款总计346万元。刘某、刘某1未按合同约定履行合同，现双方已解除合同，但就违约责任未能达成一致，故诉求：1)、刘某、刘某1返还常某已支付的定金20万元及支付利息，利息计算方式为自2016年12月4日至实际返还之日止，以20万元为基数，按同期银行贷款利率计算;2)、刘某、刘某1支付常某违约金69.2万元。
2、被告辩称
刘某辩称： 不同意常某的全部诉讼请求。 1)、合同约定2016年3月27日以前，常某需向刘某支付首付款174万元，逾期超过十五日，刘某有权解除房屋买卖合同并要求常某支付违约金。实际履行情况为，至2016年4月12日，常某也未支付购房款项，且逾期17日，违约事实清楚。2)、刘某一直积极履行合同义务，按照合同约定办理了房屋提前还贷手续，解除抵押，并将房产证等相关资料交给中介公司，配合办理了评估、网签、面签等手续，已经全面履行了合同义务。3)、在常某未支付房屋首付款前，刘某也享有先履行抗辩权，可以拒绝履行房屋所有权转移登记手续;4)、房屋买卖合同及补充协议未对签订建委资金监管协议的时间进行约定，中介公司作为居间方，有义务在三方签订房屋买卖合同及补充协议时，通过文字形式明确对建委资金监管的形式、方式及签订时间等明确进行告知，特别是对出卖人获得首付款的时间和条件。但在整个过程中，中介公司未对建委资金监管的形式进行解释，也没有通知刘某签订建委资金监管协议的时间和形式，常某也未通知刘某接收款项，更未与刘某对房屋首付款的支付时间和方式进行任何协商。故不能证明签订建委资金监管协议是买卖合同或者补充协议中约定的必然履行内容，常某也不能据此认定刘某违约;5)、刘某不存在拒收涉诉房屋首付款的行为，即使刘某未及时接收款项，常某也可通过提存等其他方式履行己方义务。刘某、刘某1不存在拒收首付款的心理动机。6)、虽然在履行合同过程中双方曾就合同是否能够解除有过协商，但是并没有达成一致意见，没有签订新的补充协议或者解除协议。刘某、刘某1也没有明确告知常某要解除合同。故在没有订立新的协议过程中，原合同仍然是有效的。因此合同双方均应该按照原合同履行。常某逾期履行付款义务超过十五日，刘某、刘某1于2017年4月12日给常某和中介公司同时送达了解除合同通知。是合理合法的;7)、相反，因房屋买卖合同和补充协议签订后，常某不按期履行合同义务，不签订《理房通支付服务协议》，也不向刘某、刘某1支付房屋首付款，且中介公司在2017年4月1日向常某发出了书面的《催告函》，常某已构成根本违约。
刘某、刘某1是为了改善住房置换房屋而出卖此房，且名下就此一套住房，由于常某一直没有支付首付，且中介公司反映常某的信用卡逾期、收入证明有问题等一直没有获取银行贷款，致使2017年3月17日新政出台后，刘某、刘某1无法达成置换房屋的合同目的。为维护合法权益，故刘某、刘某1提出反诉请求：常某支付刘某、刘某1违约金69.2万元，系合同总价款的20%。
刘某1辩称: 不同意常某的诉讼请求，答辩意见同刘某一致。
常某针对刘某、刘某1的反诉辩称，不同意刘某的反诉请求。1)、因刘某、刘某1的原因导致常某无法支付首付款，2017年3月27日前常某已将所有首付款准备好，但是由于刘某、刘某1不签署理房通等协议，导致常某无法将首付款支付到理房通，常某已经将银行流水交到了中介公司，证明常某有相应的首付款;2)、常某已经进行了批贷，刘某、刘某1未按照合同约定办理房屋过户，属于违约，且合同也未约定办理批贷的时间，常某不存在违约，合同的解除是由刘某、刘某1导致的。
3、第三人述称
中介公司述称，若双方均同意解除合同，中介公司不持异议。其他诉讼请求未涉及中介公司，中介公司不发表意见。
二、法院查明
2016年12月04日，经中介公司居间，刘某(出卖人)与常某(买受人)签订《存量房屋买卖合同》，合同约定：出卖人所售房屋为楼房，建筑面积为84.75平方米。关于贷款的约定：买受人向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将部分房款直接支付给出卖人，买受人拟贷款金额为150万元，买受人因自身原因未获得贷款机构批准的(包括贷款未获得和未按照前述拟贷款金额足额批准)，双方同意买受人继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准，买受人自行负担期间已发生的需要产生的各项费用。
同日，刘某(甲方，出卖方)、常某(乙方，买受方)与中介公司(丙方，居间方)签订《补充协议》，协议约定：(一)，成交价格：甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为346万元，此价格为甲方净得价，不含税。(二)，关于房屋交易具体事宜的约定：1、定金：乙方支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分(1)乙方于2016年12月4日将第一笔定金人民币10万元以自行支付的方式支付甲方;(2)乙方于2016年12月10日将第二笔定金10万元以理房通托管的方式支付甲方;2、还款解押：交易房屋有抵押的，甲方最迟应于2017年2月28日前办理完毕解除抵押登记手续……4、首付款：(1)乙方于2016年3月27日将第一笔首付款人民币82万元以建委资金监管的方式支付甲方;(2)乙方于2016年3月27日将第二笔首付款人民币93万元以理房通托管的方式支付甲方。5、申请购房贷款：甲乙双方应于乙方资质审核通过后3个工作日内，共同前往贷款机构办理贷款申请手续。6、权属转移登记：甲乙双方同意，在银行批贷后10个工作日内，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。如房屋登记机构要求甲方和/或乙方必须到场办理相关手续的，则该方应当按照房屋登记机构的要求到场办理，乙方应按时领取房屋所有权证并办理抵押权登记手续，如因乙方原因导致抵押登记办理迟延的，则乙方需按照本协议第四条约定承担违约责任……(四)、违约责任：1、甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金;2、甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：(1)甲方提供的该房屋所有权证、原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的;(2)该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的;(3)逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过15日的;(4)拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的;(5)将房屋出售给第三方的;甲方出现上述根本违约情形的，甲方应在违约行为发生之日起15日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金，丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。3、乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：(1)提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的;(2)拒绝购买该房屋的;(3)逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金，乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补;丙方收取乙方的费用不予退还。4、在本协议履行期间，如出台新的限购政策且该限购政策导致本协议无法继续履行的，各方互不承担违约责任，后续事宜及已交付的款项和已发生的费用由各方友好协商解决。关于首付款的约定，双方均认可2016年3月27日中2016年应为2017年。双方还于当日签订了买卖定金协议书、居间服务合同、房屋交易保障合同。刘某于同日出具收据，载明其收到购买人常某购买案涉房屋的定金共计20万元。上述协议签订后，双方于2017年1月20日进行了网签备案手续，2017年2月19日进行了面签。2017年3月21日，常某的贷款申请获得审批通过。
2017年3月23日，刘某1向常某发送微信，内容为：新政出台后，我们一直和中介沟通我们合同的事情，我们之间的合同由于你们的拖延和新政的不可抗力，导致我们购房成本无形中增加了70多万，不知道中介什么情况，我们一直也没有见面，这几天我们家里出了点事，刚才中介又联系我们说明天要交税，好像什么事都没发生似的，新政一出台那天我们就把情况给她们说得很清楚了。既然这样，我觉得直接告诉你们也更好，你们是他们的客户，我们卖房也是他们的客户。如果中介隐瞒不给你们说，我就直接给你们说吧。由于你们面签之后的拖拉不配合和新政的影响，导致我们再买房成本大大增加，这些你们要占一大部分的原因，如果你们能够积极配合，我们什么纠纷都不会存在。现在发生了对于我们来可以说算是天大的事，双方都要承担后果，我们现在买房算二套房，百分之六十的首付和1.1倍利率，我现在希望你们能加20万，当作对我们的补偿。我们会继续履行合同，如果你们觉得不行，那就另说了。
2017年4月1日，中介公司向常某、刘某分别发送催告函，内容为：为交易案涉房屋之目的，您委托我公司办理缴税、过户事宜，且您已签署了相关法律文件，包括但不限于与房屋交易相关的任何合同、协议、承诺及确认等。基于我公司工作人员已通过电话、短信或上门拜访等方式多次与您沟通并催促未果，现我公司向您发出本催告函，敬请您于2017年4月11日前，办理如下事宜：1、签署理房通支付服务协议等法律文件;2、办理缴税、过户。
2017年4月9日，刘某给中介公司工作人员发送微信，内容为：王经理，我给他们补偿30万元他们不愿意，咨询一下打官司至少拖个半年一年的，那我现在让一步，他们给我们补30万元，我们可以马上给他们过户，由于我们的房子到8月2日满五唯一，还有一种方式，他们补偿我们40万，我们8月3日给他们过户，他们少缴21万元的个税，相当于他们给我们补偿19万。我们找好房子，5月份他们就可以先住进来，我现在觉得只有这种方式能把双方的损失降低并达到一个平衡点，如果不行那就真的不行了，麻烦你和他们再沟通一下，谢谢!此后，中介公司工作人员回复刘某：客户过来了，说最多给您10万，马上过户。
2017年4月12日，刘某向常某、中介公司发出《解除二手房买卖合同通知书》，内容为：通知人与常某经中介公司居间磋商，2016年12月4日签订《房屋买卖业务》，根据《合同》补充协议第二条，由于常某的违约行为，通知人按照约定通知解除合同，并保留追究常某违约责任的行为。请由中介公司转呈常某。
一审中，常某提交其母亲、丈夫与中介公司工作人员沟通情况的录音，其中3月24日的录音中，中介工作人员要求常某提交银行流水以证明其具备履约能力;3月29日的录音中，常某一方向中介公司表明其能够立刻履行;4月8日的录音中中介公司工作人员表示刘某、刘某1要求常某加钱购买案涉房屋;4月10日的通话录音中中介公司工作人员表明只有签订合同才能支付首付款，支付首付款的日期应当是2017年3月27日，并且陈述未支付首付款系刘某、刘某1拒收导致。关于实际损失部分，常某陈述其损失主要包括支付的定金及利息，以及为购买案涉房屋将原有房屋出售导致没有地方居住，贷款已批贷成功以后再购买房屋属于二套房屋，贷款额度和利率方面均有损失。刘某、刘某1陈述其实际损失主要包括为出售房屋进行提前还贷而支付的信用贷款的利息损失以及该利息与公积金贷款之间的差额，并且因为常某未按期支付首付款导致其未能实现换房的目的。
一审诉讼期间，刘某(甲方，出售人)、常某(乙方，买受人)与中介公司(丙方)于2017年9月4日签订《解约协议书》，内容为：解除甲方通过丙方居间向乙方出售案涉房屋过程中三方分别或共同签署的相关法律文件，合同解除后，相关违约责任以及违约金，由法院依法判决。
三、法院判决
1、一审判决
1)、刘某、刘某1于判决生效后10日内向常某返还定金20万元;
2)、刘某、刘某1于判决生效后10日内向常某支付违约金20万元;
3)、驳回常某其他诉讼请求;
4)、驳回刘某、刘某1全部反诉请求。
2、二审判决
驳回上诉，维持原判。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
常某与刘某签订的《存量房屋买卖合同》及其《补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，应属有效，双方均应按照合同约定履行各自的合同义务。现双方均同意解除合同，法院不持异议。
结合当事人上诉请求及庭审情况，本案的争议焦点为：刘某、刘某1是否构成违约;常某未按照约定付款是否构成违约。
焦点一，刘某、刘某1是否构成违约。买卖合同双方在达成合意之前，可以就交易价格进行磋商，但在合意达成之后，双方均应按照约定履行各自的义务。常某与刘某签署的合同已明确就擅自提高房屋交易价格的责任进行了约定，但刘某1、刘某在2017年3月23日、2017年4月9日均表达了提高房屋交易价格的意思，违反了合同约定。同时，从2017年3月21日到4月9日，刘某一方逐渐将常某不同意提高交易价格时的结果进行了明确，最开始的“那就另说了”已暗含有不同意履行的意思，到后来“如果不行那就真的不行了”，拒绝按照原协议履行的意思已昭然若揭，甚至发展到2017年4月12日，刘某单方发出解除通知。刘某、刘某1在此期间的行为，已明显违背了与常某的约定，构成根本违约。一审法院据此判决刘某、刘某1向常某支付20万元违约金，系正确的。
焦点二，常某未按照约定付款是否构成违约。合同约定2017年3月27日支付首付款，现有证据表明，在此日期之前，刘某1已表达提高房屋价格的意思，可见刘某1的行为有违诚信。此后，常某在中介公司的主持下与刘某、刘某1就合同履行进行了协商，常某尽到了积极、善意履行合同的责任，常某暂时中止付款具有合理理由。刘某、刘某1在中介公司催告签署理房通支付协议时并未配合办理，其意见是已经签署过相关协议，但是双方之前签署的协议仅针对的是定金10万元，并未指向首付款部分，所以双方应继续签署办理理房通支付协议，否则常某无法按照约定支付款项。首付款分为两部分，一部分通过建委资金监管的方式支付、一部分以理房通托管的方式支付，由于支付时间在同一天，所以在刘某、刘某1不配合签订理房通支付协议后，常某对刘某、刘某1履行协议的诚意有所怀疑也是正当的，常某未支付建委资金监管部分的首付款，亦是有合理的理由。综上，常某未按照约定付款不构成违约。所以刘某、刘某1要求常某承担违约责任，缺乏依据，不应支持。
