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*买家交了定金、签了合同，却因各种理由要求退款，甚至将卖家告上法庭，这让不少房屋出售者也感到无奈和困惑。在房屋交易中，代签合同的效力认定存在诸多复杂因素，卖家同样可能陷入被动局面。当遭遇买家不合理的维权诉求时，该如何维护自身权益？今天，我们通过一起真实案例，剖析其中的法律逻辑。
一、案情梳理
（一）购房合同签订与履行
2024 年 1 月 6 日，购房者陈明与代签人吴芳签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定以 179 万元购买位于北京市昌平区的一号房屋 。陈明当日支付 5 万元定金，并约定过户当日付 69 万元，剩余房款通过组合贷款支付，双方需在 60 个工作日内办理不动产转移登记 。
合同显示，出卖人为房屋所有权人赵强，吴芳作为委托代理人签字。吴芳称，赵强是其舅舅，已签署《授权委托书》授权她与另一受托人周兰代为售房，且赵强已将房屋遗赠给她，有律师见证书为证 。
（二）争议焦点与双方主张
此后，房屋交易迟迟未推进。陈明发现，赵强在签约后不久因病去世，且吴芳未能顺利办理房屋过户，遂向法院起诉，请求：
解除与吴芳签订的房屋买卖合同；
判令吴芳退还 5 万元定金，并支付 35.8 万元违约金 。
陈明认为，吴芳未取得有效授权，导致合同无法履行，构成违约 。
吴芳则辩称：
售房已获赵强生前授权，《授权委托书》真实有效；
签约时已向陈明告知赵强病情，陈明同意代签，中介也确认代签合规；
赵强去世后，她作为继承人有权继续履行合同，未能按时交房是因赵强离世需办理继承手续，属于不可抗力，不构成违约 。
（三）法院查明关键事实
经法院审理查明：
房屋权属：一号房屋登记在赵强名下，无共有人及抵押、租赁情况 ；
授权文件：2023 年 12 月 12 日，赵强签署《授权委托书》，委托吴芳、周兰售房，授权期限一年 ，但陈明对委托书的真实性存疑，认为签名无手印且日期有涂改；
遗嘱情况：2023 年 12 月 17 日，律师对赵强的遗嘱进行见证，显示房屋由吴芳继承，但陈明质疑见证书真实性，且吴芳此前起诉确认遗嘱效力的诉讼已被驳回 ；
合同履行：赵强于 2024 年 1 月 13 日去世，吴芳虽发布遗赠公告，但未能完成房屋过户及交付 。
二、案件分析
（一）代签合同的效力认定
根据《中华人民共和国民法典》第 161 条、165 条，代理人在授权范围内以被代理人名义实施的民事法律行为有效 。本案中，吴芳持有赵强签署的《授权委托书》，且签约时间在授权期限内，其代签行为属于有权代理 。
虽然陈明对委托书真实性提出质疑，但吴芳已完成初步举证，举证责任转移至陈明。因陈明未申请笔迹鉴定，也无其他证据反驳，法院认定《授权委托书》有效，吴芳代签行为合法 。
（二）合同相对方的确定
法院认为，合同明确记载出卖人为赵强，吴芳仅为委托代理人 。根据合同相对性原则，房屋买卖合同的当事人应为陈明与赵强，吴芳并非合同相对方 。即便定金由吴芳收取，也不能改变合同主体关系 。
（三）违约责任的界定
吴芳主张赵强去世属于不可抗力，但法院认为，合同未能履行的核心原因是房屋权属转移存在障碍，而非不可预见、不可避免的客观情况 。不过，由于合同相对方为赵强，吴芳作为代理人无需承担违约责任 。
三、裁判结果
法院最终判决：驳回陈明的全部诉讼请求 。这意味着，陈明要求吴芳退定金、付违约金的诉求未获支持，根源在于其错误认定了合同相对方。
四、案件启示
（一）购房者风险防范指南
严格审查授权文件：遇到代签合同，务必核实授权委托书的真实性、有效性，留存复印件。可要求代理人提供被代理人身份证明、房屋权属证明，必要时通过电话、视频与被代理人确认 。
明确合同主体：合同中应清晰注明出卖人、代理人身份信息，避免将代理人误认为合同相对方。付款时，确保款项打入房屋所有权人或其指定的监管账户 。
谨慎对待特殊情况：若交易涉及遗产房、病重房主等特殊情形，建议咨询律师，提前评估风险。必要时在合同中约定解除条款和违约责任 。
（二）代理人注意事项
确保授权合规：代签前需取得清晰、有效的书面授权，明确代理权限和期限。授权内容应涵盖合同签署、款项收取等关键事项 。
如实披露信息：向购房者如实告知房屋权属、被代理人健康状况等重要信息，避免因隐瞒引发纠纷 。
（三）法律建议
房屋交易纠纷往往涉及复杂法律关系，一旦产生争议，切勿盲目行动！建议第一时间咨询专业律师，律师可协助审查合同、分析法律关系、制定维权策略，帮助您规避风险、维护合法权益 。
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（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
